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本日の出来高740口で、場はすこぶる閑散の感。すこぶる暇なので、
4月24日上場来115日での出来高800口以下の日数22回と終値の分布を見ました。
7月11日迄に終値25万円台で16回、あと７月30日迄に26万円台で3回、
27万円台では無、9月の28万円台で2回、29万円台でも無、30万円台が本日１回。

閑話休題；
安全性など、現下のJ-REIT銘柄の構造は、大局的に大同小異なので、
はやりのスマートベータ投資なら、最大の銘柄選択基準は高利回りだと考えられ、
ここ日本リートは最有力銘柄の一つだと思いますが、如何でしょう。

大引け995口売りは、既に会社予想済みの通り、19日発表決算で、
26/7期配当6033円が、前期6756円に比べ、10.7％も減ったためでしょう。
周知予想を知らなかっただけで狼狽し、５００万円損した感じですネ。

さて、決算説明資料p.32の配当（資産規模別の利回り分析）と、
p.36の時価総額1000億円の早期実現決意を合わせ読むと、
住宅系９REITの配当率で、現在尻から２位を、早期に上から５位に、
（現時点での）3.9%を　実現する決意が読めます。　3.9%なら、
今期6030円、来期5850円で1年先読み株式市場で、株価30.5万円です。

H26/12期予想の純利益1042百万（1口純利益6864円）、分配金7062円は、
非計上の固定資産税等112.4百万円分で嵩上げされていることを考慮して、
H27/6期純利益を、決算説明会の稼働率・賃料単価等の変化で予測した。

稼働率はｵﾌｨｽ・住宅の期間加重平均でH26/12で95.2%、H27/6で96.0％。
賃料単価は、ﾚﾝﾄｷﾞｬｯﾌﾟ2.6%up。稼働率変動による資産管理費の増減なし。
前者甘・後者厳だが、収入がH26/12期2379百万から3.5%＝82百万増。
減価償却・ﾘｰｼﾝｸﾞ・違約金等の費用不変。減価での固定資産税減=5百万。

純利益は、H26/12期の1042百万円が、
H27/6期に1016.6百万円（=1042-112.4+82+5）、1口6697円予想。
日経Mook REITまるわかり！で社長は「半期で最低限守る数字6300円」

株価29万円なら分配率は、分配金6697円で4.62%、6300円で4.34%です。
事務所主体のREITとして、近いうちの3割上昇を期待します。

返信を有難うございます。
決算短信の会計方針注記に “当期対応の固定資産税は当期処理”とありますが、
運用見通し前提条件では、貴兄ご指摘の通り、
取得期（26/6期）には、期間按分で取得原価に算入され計上されない”とある。
････これは逆の売却期にも、譲渡価格にのみ算入され計上されないと読めます。
私は、26/6期では計上せず26/12期予想では二重計上でも考慮したと考えます。
会社は、配当に15%も影響する上場１期目と2.3期目の固定資産税の差について、
予想説明で明示解説すべきだったと思います。少なくても、私は誤認しました。

事務所主体でスポンサー不満はない当リートの6127円の分配率4.3%であっても、
J-REIT単純平均、事務所主体型3.63%、総合型3.64%に比べ2割も安いです。
2割アップなら34万円ですが、私は分配7062円、率3.63%の39.9万円派です

決算短信予想では、今期7062円のみで、来期以降の6127円はありません。
貴兄の “税金等の固定費で6127円に下がる” とのご指摘について、
“税金”では、固定資産税は予想の中に当期対応額が計上されているので、
“等”に何があるのでしょうか、不安です。よければ情報根拠をお教え下さい。

私は、分配金予想には会社発表の7062円を使い、
分配率として　7062×2／286100= ４．９４％　 が適切だと考えますが。

スポンサー双日で不足ないし、
自己資本比率48%で不安ないし。
ケネＲ分配率4.5%でも 31.4万円、
Ｊリート平均の3.41％なら 41.4万円。

４月上場離陸後から巡航高度へと、
上昇過渡期で、今後短期で更に５０％up。

今回の誤発注では上げませんでした。貴兄の観察違い・誤解です。
アドレジの実力とは無関係に、誤発注後には当時の巡航速度まで下落しました。
誤発注直後には、高値214900円から208400円に、6500円もの大幅下落です。

貴兄の株価観察力では、どの株でも多分、勝てないと思います。

誤発注500枚弱14:21
私は100kW太陽光発電のための裏の竹藪伐採後の超重い竹担ぎ中で、誤発注の現場に遭遇しませんでした。
が、終値209900円からみて、誤発注した方の損害は50万円程度でしょうが、上司に怒られたでしょうネ。
今日の始値2100百円、終値2099百円、終値比で高値+50百円・安値ｰ50百円のほぼ完全な十字。明日はどう動く？

傾向 ･････ 3回目の増資で場慣れした感じです。
　(1) 募集価格（配当補正後）は、発表前株価の95％弱に設定される。
　(2) 最安株価は、払込み日頃に募集価格程度に下落するが、１ケ月程度で平静に戻る。
　(3) 払込み・受渡し日を中心に１ケ月分の急増出来高で、増資株数を処理する。

対策 ･････ 増資による瞬間最大下落率は５％程度でしょうが、予測は困難です。
　(1) 本来の長期保有の一般株主は、増資による株価撹乱の1〜２ケ月は株価を見ないこと。
　(2) 売るには遅すぎますが、買うなら貴兄ご指摘の受渡し日（２月４日）頃がいい。

公募増資で、既存株主が一方的に被害を受け、当選者のみが鞘利益を得るのは、不公正です。
公募増資でなく既存株主保護のための株主割当増資のライツイシューが必要です。

追記：今日はアドレジ景気付けに250枚も売買したが損のようです。REIT投資に短気は損気です。

ＲＥＩＴの増資金は、アドレジのように、即資産購入に回し、即収入増加に繋がります。
一方、一般企業の増資は、設備投資等に回し、将来の不確実な収入増加を期待します。
1株当り利益の希薄化は一般株での懸念であって、ＲＥＩＴには当てはまりません。
株とＲＥＩＴの投資は、安定性についても、微妙かつ本質的な違いがあると思います。

アドレジの1株利益は、実績で2012年1月4079円、7月4198円で、一方予想で、
口数増加前の13年1月4250円、増加後の13年7月4120円、14年1月4250円です。
増資過渡期は巡航期より3％＝130円悪くなってはいますが、2012年1月期より良好です。

一般株感覚の投資家によるアドレジの希薄化懸念下落は、逆に買い場でしょう。
なお、株主利益のため、公募増資でなく株主割当増資のライトイシューが近いそうです。

市況月次レポートから、昨年末から先週迄のJ-REITの株価上昇（配当率低下の逆数）を算出。
我流にｵﾌｨｽ系、住居系、商業系、物流系に分け、時価総額加重平均。全体平均で31％上昇。

ｵﾌｨｽ系は平均36％上昇。有力個別銘柄では45%〜24％で、その分散は小さい。
ただ、十分上昇したので売った森ヒルズは､10月以降も驚異的に上昇し年間68％upし、
今日の大幅上昇を加味すれば77％にもなろう。ブランド志向の株主しか考えられない。
住居系は平均26％上昇。有力銘柄は大和44％、野村39％に対し、アコモ11％、アドレジ16％で二極化。
商業系は平均27％上昇。ユナのみ11％の低上昇率。

アドレジの低上昇率は、増資口の益出しなのだろうか。
増資は、今年２月の13万円×12万口、一昨年６月の11万円×26万口でした。
手前味噌ですが、悪い所もなく、増資は一過性ゆえ、平均上昇率の31％は期待できると思う。

結論：近いうちアドレジの13％（=1.31/1.16）上昇＝株価19.5万円は期待できると思う。

停滞、衰退、獄門に引かれている敗者日本のアホが小唄を歌っていますね。
日本の長所、伸びる部門に力を注ぎ、先進世界の勝者の道に進むべきでしょう。

韓国と竹島で、中国と尖閣で、無人の地で戦って何の勝者か。気分爽快だが、国力の消耗です。
九電は、２０世紀の科学技術の粋・原発の夢から覚め、２１世紀の自然エネを求めるべきでしょう。

九電・中電・日本電力は、安い電力を輸入し、ＴＰＰ的生き残りの利益補完にすべきでしょう。