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売り煽りする人は安く買いたい人。
買い煽りする人はすでに買った人。
ここに投稿している人はどちらもJALCOファンかもしれませんね。

20年の定借があるのが強みとおっしゃってましたし、定借の場合、賃料を途中で変えるのは難しいと思います。
ただ、本件不動産の調達金利が4.6％だから赤字なわけで、1％以下で調達できる会社になら売却できるかもです。

ありがとうございます。
登記簿の借入とその金利を見るまでは私もまったく同じ認識でした。
金利が賃料を上回ることでパニックになりました。

質問まとめます。
１）大阪FREEDOMは利息を含めると年間いくら赤字になるか。またエイコス購入によりのれんは発生するか。発生する場合の金額はいくらか？（のれんは有価証券報告書まで待てば分かりますが）
２）金利の低い2社のみを開示したのは問題にならないか。
３）債務超過である社長個人会社（カタリスト）への貸付理由と返済可能性
４）自己株式でなくカタリストから従業員へ株譲渡した理由（カタリストの資金調達？）

会社がこの掲示板を見ていて回答を準備してくれていると助かるのですが。何らかの方法で聞いてみたいと思います。

皆様、ご教示ありがとうございます。
株初心者の経理オタクでSNSもやっておらず、問い合わせ方法について知らないことばかりです。
経理オタクとしては60億程度の物件を100億にする設定は素晴らしいと思います。
金利で赤字でも営業黒字なら減損の対象にはなりません。また市場価値が50％を下回らないので減損の兆候なしになります。
絶妙でぎりぎりな設定であり公認会計士の仕事なのでしょう。（グレーというか黒な気もしますが）

そうですね！
カタリストについては社長以外回答不能かもしれませんが、聞いてみたいと思います。本当は「吼える」で社長の言葉で皆さんに説明いただけると良いのですが。
聞いたことをここで記載すると私の主観が入ってしまうかもなので。

アカウントないですが月曜日にでも質問投げてみます！
「吼える」では債務超過であるカタリストへの貸付について質問カットされてしまいましたが、xでは回答あることを期待します。
ありがとうございます。

社長の個人会社（カタリスト）は毎年6億円程度赤字（11/30　IR）です。

ここから下はただの推理です。
社長とカタリスト合わせて4千万株、2年前から16円増配。社長のもらう配当金は6.4億円増えて個人会社の赤字がちょうど埋まる。
ゆえに会社に資金が必要で増資を検討するけど配当は18円から減らせない。18円配当するために大きな赤字不動産を購入してバーターで同じ代表がやってる別会社からM&A報酬をもらった。。。2年連続で監査法人が変わったのは似たようなことをこれまでもやったから？？？

2/29のIRをよく読むとエイコス（不動産）とアバンス（M&A）は会社の住所も代表者も同じです。悪く考えるとエイコスとM&Aがバーター取引で土地を30～40億円高く買うことで当期に30～40億円の利益を計上したように見えてしまいます・・・
100億支払った相手からM&A報酬40億（仮）を同日にもらっていることに違和感はありましたが、登記簿みると胃が痛くなってきました。

とても悩みましたが、本日エイコス不動産の登記簿を掲示板仲間に共有します。
2/29のIRには金利が載っていなかったので気になり登記簿とりました。ノンバンクから8％で借入れてる上にJALCOホールディングスはジャルコ債権を共同担保に出しているようです。これって理由分かる方いらっしゃいます？
近畿産業40億 2.375%、大阪商工20億 2.475%、
トパーズキャピタル10億 6.25%、モルガンスタンレー35億 8.00%
加重平均は4.6％になりエイコス不動産の賃料4％（実際はここに管理修繕費や固都税が引かれる）を超える利息となります。返済はおろか利息すら払えない赤字不動産ということになります。。。

一昨日に公示地価が発表されましたが、地価は全国平均で2.3％上昇してます。ジャルコが不動産を取得し始めた時期から地価は上昇し続けているので保有不動産の含み益もかなりあるのではと思ってます。
有価証券報告書の賃貸等不動産の時価注記を見るのが楽しみです。

リングに上がりましたが、田辺社長にはリングに来てもらえませんでした。
ただただ悲しいです。
社長の個人会社への貸付理由や、自己株があるのに個人会社から従業員に株を売ってる理由は回答しづらいかもしれません。来月の咆えるでは回答いただけると幸甚です。

残念ながら、この質問はカットされたようです。
悲しくてやけ酒してました。YouTubeでの質問（ポジションやメルアドを入力するところでもしましたし、念のため藤本さんのアドレスにも質問しました）しました。来月の咆えるでも同じ質問しようと思います。
自らの個人会社への融資は答えにくいのかもしれません。クオカードよりは株主が興味ある質問だったと思いますが。。。とはいえ株はホールドします。

本業は順調に進んでる蓋然性が高いと思います。
本日の吠えるで本業以外をメインに質問投げてます。
・赤字かつ債務超過である社長の資産管理会社（カタリスト）への貸付理由
・従業員への株譲渡が自己株式でなくカタリストからの理由
・不動産収入が税後10億円程度のなか、翌期配当のための戦略

おっしゃる通り減価償却費は会計上マイナスですが実際に資金がなくなるわけではないので会社に資金が残ります。（実際は残存耐用年数をベースに銀行への返済があるので定額法償却費と銀行への返済がマッチして資金は残らないものが多いです。）

とはいえ、利益配当は利益剰余金がベースになります。（会社法）
配当性向が40％とは限りませんよね！成長投資と分配のミルフィーユ比率は田辺社長が最も会社価値が高くなるように行ってくれるはずです！

保有不動産のEBITDA　35億円（3月15日IRより）
減価償却費　7億円（２QのCF×2）
金融費用　13億円（２QのPL×2）
税金　　　 4億円（35-7-13）×30％
残利益　　10億円
M＆Aや保有不動産の売却を行うことにより利益は増えると思いますが、賃料収益から18億円の配当を続けるためには保有不動産を倍（配当性向40％を維持するなら5倍）が必要になります。
達成するための秘策について次回の吼えるで聞けたら最高です。

30億の物件で2.8億（表面9.5％）の賃料なので優良物件ですね☆
しかし配当までには減価償却費、管理維持費、利息、税金があるので賃料収入がそのまま利益にはなりません。
建物もあるので償却費がどの程度あるかで大きく変わってきます。
仮に償却費と修繕管理費が年間0.8億だとした場合
粗利　2.0億
利息　0.9億（30億×3％）
税金　0.3億（利益×31％）
可処分利益　0.6億
配当性向が40％を維持するとした場合は0.25億（0.6×40％）
発行済株式数が1億株なので1株当たり配当は0.25円増加すると思われます。

吼えるで直接コメントしてみようと思います！
・債務超過の自身の会社への貸付理由
・返済可能性（配当や役員報酬がいくらであれば株を売らずに済むかなど）

買い増そうか悩んでてIRを見直してたら少し不安になりました。
１）2022年5月に監査人交代
２）2022年7月にカタリスト（田辺社長の個人会社）に11億円短期貸付
３）2023年1月に従業員に貸付（株式購入資金）
４）2023年5月に監査人交代
５）（有報）カタリストの保有株式が5％超減少（32,394千⇒25,394千株）
６）2023年7月にカタリストに11億円貸付（前回のロール）

カタリストは2年連続数億円の赤字（会社IRで非上場親会社の決算を11月に掲示してます。）であり、債務超過である中、JALCOがカタリストへ短期貸付を行ってます。
カタリストの決算書では経常損失2年連続6億円にたいし、税前利益は3億円なので保有株式の特別利益で資金を確保しているようです。債務が108億円から112億円に増えてるので、株式を売却した金額より利息で借金が増える金額のが多いということになります。（売上がないので会社は資産保有会社で株式と借入のみと思われます。）
増資と増配は矛盾しているのでは？？？と考えたときに会社はお金が必要だけど、増配しないとカタリストの資金繰りが詰まるのでは？というのが合理的だと思います。

カタリストの負債は100億円を超えており、現状カタリストの決算は支払利息-受取利息配当＝△６億円程度であり借入が全てロールできたとしても配当６円では６億円足りない計算になります。

従業員に会社がお金を貸してカタリストから株式を取得しているのも気になってきました。社長の言う通り退職金の代わりであれば、普通の上場企業のように従業員持株会やらで会社のもっている株や信託している株から報酬として渡すはず。
なぜ、自己株式がたくさんある中、カタリストから譲渡なのか。。。実質的には従業員を通じて会社がカタリストから株を取得したことになっているような。。。
監査法人が２年連続交代している原因ではと勘ぐってしまいます。

動画でホールドや株価10,000円と吠えている中、自分は200円台で株を処分しているのは少し納得いきません。新株発行はともかく筆頭株主である社長が株を売却するのは勘弁してほしいと思います。

言葉足らずでした。
ジャルコは上場企業なのでパチンコ店を直接運営することができません。
貸付金にしろ賃料にしろ、債務者が飛んだ場合、担保または自社不動産が残るのですが、その運営権売買がM&Aになるという意味で記載しました。
ただ、貸付金の場合は担保で取ったものをM&Aで売却したとしても貸付金以上は回収できないと思うので、賃料の場合のみ賃借人のパチンコ運営権M&Aができるのかなと思ってます。
（違ったらごめんなさい。）