トップリート投資法人の掲示板

今日は、荒い値動きでしたね。
おかげで儲けさせて頂きました。

3462が伸びましたね
2.62かけると1口当たり11000位トップリートが割安。今月は追加緩和あろだろうしまだまだ上がってくれそうです

「野村不動産マスターファンド投資法人とトップリート投資法人の合併／アイビー総研　関　大介」の記事が出ています。彼は、低水準の割引率の妥当性など、鑑定評価（≒NAV)の危うさを危惧してきています。これが揺らぐと、投資家はたまりませんね。

こんにちは
私も感想ですが、開示や会計に対する考え方、期待のあり方に関わる話かと思います。

私は若いころから旧（！）商法会計で育ったので、(会計的な意味で）保守的に考える癖がついています。

ここの株を買っている人は、個人から機関投資家まで様々でしょうが、過去のことも知らず、合併会計もよく知らない、いわば素人さんでも、投資先の状況を理解できるようにするという意味では、評価できる開示だったと思います。
会計士も、最近の逆風の中で甘い監査は出来ないという判断もあったでしょうが、会計原則の趣旨に沿った判断だったと思っています。合併を控えていれば、利害関係者はTOPだけでなく、NMFの株主も含まれますから。

私としては、MMFの開示にみえるような「心配することはないよ」というスタンスよりは、「こういうリスクがあり、きちんと計数化して示します」という姿勢を評価しています。計数化するプロセスの中で、将来見通しに関する前提が自ずから含まれますが、合併で消滅する会社としては「来年になったら結果を見てください」とは言えないので、良心的であり、かつ、TOPの財務責任者にとっては厳しい選択だったのかなと想像しています。

どうなるかは判りませんが、仮に分配金が減額される方向として、今期は予定通り出しますが、その結果、次期の分配金と合併交付金に影響します、という内容を、後出しされるよりはマシと思います。

私がNMFの株主だったら、合併比率になぜ影響しないのか、影響しないとしたらその前提は何か、習志野の物件の今後はどうするのか、色々問い詰めるところです(笑)。

N系(不動産会社）の楽観主義と、信託銀行系の（いい意味での）保守的な姿勢の差を興味深いと思って見ています。

104です。
　感想ですが（反論ではありません）。
　後発事象の注記は当然のことかと考えますが、決算数値の修正はいかがかと考えます。
　兆しであれば解約通知に関係なく減損損失を行えばいいし、
　通知が出たとしても損益に影響が出るのは1年後で決算期や当期に響くものではありません。
　　簿価ベースであれば気にはなりますが、開示されている時価ベースであれば相当切り下がっており、
　損益もですが、全体額からすれば影響は少ないかと思います。
　ですので、ある程度影響額は想定済（かつこの物件の昔からのごたごたは少なからずの人が知っています）のはずのため、解約通知はそれとして開示し、それを起因として遡及して決算をやり直す必要はなく（監査人と協議は必要かもしれませんが）、あえて6/10の公表を遅らせる必要はないのかと考えます。
　　そうなると「合併」を意識して、投資主に対して不利益な情報（必要な情報、投資主の保護以上に）
　を開示したとしか思えないのですが。

ご教授頂き有難うございます。やはり、思惑がらみの被害者だったのですね。ググってみると、不動産流動化の名のもとに各社が社有不動産を現金化していった時代のことを思い出しました。
新日鉄都市開発が、最近の新興のようにREITを立ち上げていたらと考えると、怖くなりますね。

訂正: 新日鉄都市開発の関連会社です。>> 新日鉄都市開発の関連会社からの取得です。

東習志野の物件は日鐵溶接工業という当時TOPのスポンサーであった新日鉄都市開発の関連会社です。TOPが東習志野を取得してから1年もたたないうちにヨーカ堂が解約を通知した(半年後に賃料減額で一応決着)ことは当時大問題となり、TOPの株価低迷の一因となりましたし、新日鉄都市開発がTOPのスポンサーを降りた(降ろされた?)理由の一つであったことは間違いないと思います。結局これがTOPの足をずっと引っ張ってしまうことになりました。

105や104で書かれている決算への折り込み時期に関する懸念は、監査報告書前に重要な後発事象があれば、修正を求めることができる（後発事象の注記か決算数値の修正）ことから、特に奇異な感じはしません。会計士は通常の仕事をしていると思います。結果として、決算発表を延期して、修正財務諸表の監査を受けることになりました。

また、合併を控え、継続企業の前提が崩れていますから、合併直前の財務諸表に紛れ込ますことは適切ではないでしょう。

今回の発表を受けた6日のREIT市場は下がった銘柄が多く、TOP,MMFともに荒い値動きでしたが、含み損を抱えた銘柄への影響への懸念や不振商業施設を持つ銘柄への波及を懸念した動きでしょうか。その意味でも、処理にあたっての考え方や手法をいずれキチンと開示してほしいものです。

とりあえずは、会計上、分配金原資を資本勘定から出すしかないとすれば、どのような利益処分を行うのか、合併直前の最後の利益分配をどの程度行えるのか、次期業績予想を見てみたいと思います。うっかりすると、4月期の配当が最終期の分配金の先取り分を実質的に含む、ということもあり得ますから、合併比率を変えない場合、最終期が大幅な減配になることもテールリスクとして想定しておくべきでしょうか。

しかし、解約通知を出したタイミングは、TOPにとっては最悪でしたね。「大人の悪意」があったのかと疑ってしまします(笑)。

>実際、ヨーカ堂は東習志野がTOPに組み込まれて1年もたたないうちから解約の協議を行っており、

東習志野の物件はどこからTOPが買ったのでしょうか。ヨーカドー関係者から買ったとすれば、うまくはめ込まれたことになりますが。。

インサイダーではないので本当の事情は分かりませんが、4月期に遡って減損処理するということは、解約の(暫定的な)合意が合併の合意よりずっと以前に行われていた可能性が考えられます。実際、ヨーカ堂は東習志野がTOPに組み込まれて1年もたたないうちから解約の協議を行っており、これまではずっと賃料減額で双方が妥協してきたというのが事実です。しかし、解約の発表を合併発表より前に行うと株価の下落を招くことにもなり兼ねず、関係者合意の下で合併の発表を先行させたと考えるのが自然な気がします。ですから、減損処理自体は実際にその可能性が生じたときに遡って行わなければならないのではないでしょうか。そうしても分配金が変わらなければ、投資家にとっては事実上不利益にはなりませんし。(まあ、あまり当てにならない推測かもしれませんが。)

東習志野の件について
　①6/3付で解約通知が出ているので、4月付にさかのぼって減損を行う理由がわからない。
　　4/30では判明しておらず、6/3付で考えれば（実際は次期の決算に反映）いいだけの話。
　　合併前に悪条件を吐き出させているとしか思えず、4/30決算は通常に行わなければいけないし、
　　あえて脅かすのは保有者にとっては迷惑な話だ。
　②ＴＯＰはＮＡＶ＞投資口価格の銘柄で、その理由の一つが含み損のリスク。
　　そういう意味では、顕在化して健全になっただけであり、
　　ＮＭＦもこの分を比率に反映させてＴＯＰを安く買っているはず。
　　だから統合比率の発表後ＴＯＰは暴落し、ＮＭＦは暴騰した。
　なので本日の開示情報は、そもそも伝える必要もなく、何を伝えたいのかがわからない。

TOPの物件が予想を超えた安値でNMFへ引き渡されることになったので、減損せずに簿価の評価替えだけを行うものと思ってました。
減損の額を補って分配するための「利益を超えた金銭」はどこから出てくるんでしょうね? 内部留保の取り崩しだけでは補えないと思うので、減資でもするんでしょうか?

しかし、合併前なら株価暴落だったかも。ホルダーさんは良かったね。

とうとう出ました。解約+減損

イトーヨーカドー東習志野店において、平成28年6月3日付でテナントから平成29年6月4日をもって賃貸借契約を解約する旨の通知を受け、これに伴いTOPは平成28年4月期に遡及して減損損失を計上する可能性がある。

合併契約後の減損で利益超過分配を検討しているそうだが、
純資産が株主に想定以上に分配され、野村に引き継がれる部分が減れば、合併比率に影響するか、野村の株主が被るか、どうなるのか、単純に興味津々。

> 気分は敗戦処理…
合併の本発表前に損益ほぼゼロのトントンで売って、合併比率みて買った！って思ったけど、
野村の上がり方を見て、やはり気分は敗戦処理…

仕方ないから長期戦ですね。
しばらくは、手じまい売りに押されるでしょうし需給は最悪なので、
慌てて売るよりも、合併効果でＮＭＦが上がって来るのを待った方が
得策な気がします。
ＮＭＦの分配金も増えるようですし、ＮＭＦと合併して時価総額が増えた分、
ＮＭＦに対する日銀の買い増しも増えるので、その内に上がって来るでしょう。

ガッカリです。
最低でも１：３と思っていました。
どう考えても「野村様に手を差し伸べて頂いた」って感じ。
ＮＭＦは、安く物件が手に入って分配金も増えて万々歳でしょうね。
三井住友に期待したのが間違いでした。

三井住友がここまで野村に弱いとは。ろくな物件がなかったから、身から出た錆びといえば、そうかもしれないが、情けない。

TOP保有資産の想定受入価格が1377億円! 正ののれんの試算額が234.6億円! 合併比率が1:2.62で株価と(巡航の)分配金はどうなる?

ついに合併が発表されましたね。

今のNAVは48.5万です。野村は48.5万でもらえると、プラスもマイナスもない状況です。昔、銀行から見放されたリートで丸紅に買われた悲惨な価格設定もありましたが、今の状況では48.5万より低いと合併しないのも選択肢です。銀行もバックであるので、
資金繰りが困ることもないし、含み損の物件はこのまま持ち続けることも可能です。三井住友信託がどうしたいかが、ここの明暗を分ける気がします。

丸子ビッツ様

色々教えていただき、有難うございました。
いずれにしても難しい案件ですね。

>>合併しなければ、含み損をどう処理するのか、

東習志野の減損(あるいは売却)の可能性は高いと思います。
減損会計に精通しているわけではないので不正確かもしれませんが、以下の理由によります。
(1) 東習志野の現在の評価額は簿価の約53%で、会計処理上の減損の兆候を把握すべき50%に近い。
(2) イトーヨーカ堂は現在厳しい構造改革を実施中で、次の契約更改時には解約や賃料減額を要求される可能性がある。実際、東習志野はこれまでにもヨーカ堂とのごたごたがあって、評価額が大幅に下がっている。(ぜひとも過去の経緯をお調べください。)

物件は減損するよりも売却するのがましですから、もし売却することになれば約36億円もの損を出すことになり、2期分以上の利益が吹き飛びます。

>>なお、減損分を資金流失がない損失なので「利益超過分配」できるのか、

減価償却費分は毎期収益から差し引いて内部留保しているので、分配しようと思えば分配可能です。しかしながら、減損はそれへの手当てを内部留保しているわけではないですから、超過分配などできないばかりか、税務上の損失とは認められないので(会計上の)損失分に税金がかかり、損失はさらに大きくなるはずです。

以上、専門家ではないのであまり正確な議論でないかもしれませんが、悪しからず。特に減損の件についてはあくまでも私見ですので、詳しいことはご自分でお調べください。投資は自己責任でお願いします。

>>合併すれば資産は時価評価されるのが普通ですから、含み損が顕在化するはずです。

それはそうですが、トップのNAV倍率が1倍未満であるということは現時点での含み損はすでに株価には織り込み済み(顕在化済み)ということですから、株価という観点からは、うまくやればトップの株主に損をさせないように合併することはできます。(皮肉なことに?)トップの株価が上がれば上がるほど合併はしづらくなります。先日の株価がダレたのはそれが原因の一つかも。

含み損は全体で約57億円、トリトン2物件だけで約92億円、東習志野は約36億円だと思います。(含み損は取得価額からではなく、簿価から計算します。)

>>野村も営利企業ですから、ここまでアカラサマな損を「紳士的」に負担するのか、疑問です。

「アカラサマな損」が何を意味するのか不明ですが、NMFに合併のモチベーションがあるかどうかは疑問です。NMFは先日の合併をうまく軌道に乗せるのに手一杯のような気がします。ただし、物件に関しては、もし合併するとなるとおそらくNMFは時価で取得するでしょうから、その意味でのNMFの損はないと思われます。さらにNAV倍率が約1倍ということは、おおよその話ですが、のれん(正負どちらも)を出さずに時価で物件を取得でき、しかもトップの株主価値(株価)も棄損しないことが可能ということです。

>>この点から見ると、今合併すれば、既存株主にとって良くない合併かと思います。

上にも書きました通り、合併してもトップの株主に損が無いようにすることは可能です。もちろん、合併相手が過大な負ののれんを要求すれば別ですが、減損の回避はとても重要です。

前々期の含み損が、71.4億、前期が57億、ただ今期は神田錦が埋まってきたので、もっと減ると思う。前期のNAVが48万、したがって50万以下の条件なら、合併しなくてもいいのでは。まあ考え方ですが、50万でも4％くらいは配当利回りあるので、都心の物件の評価上昇も今後あるかもと思います。

>最大のものは(東習志野の)減損の回避だと思います。

この点ですが、合併すれば資産は時価評価されるのが普通ですから、含み損が顕在化するはずです。含み益率は全体でも約マイナス10％（約１９０億）で、主な含み損はトリトン２物件で約１３５億、習志野で約５０億で、この分は年間の営業利益約５０億の３年分以上です。トリトンはインベのIRにあった住友商事の退去問題が具体化し影響があれば、収益還元法で見た評価はさらに下がるでしょう(再入居があるまでの一時的なものでしょうが）。

野村も営利企業ですから、ここまでアカラサマな損を「紳士的」に負担するのか、疑問です。救済合併なら他のリスクも厳しく評価して安く合併しようとするでしょう。その結果として、負の暖簾の発生です。野村の株主なら、そうして欲しいと思うのではないでしょうか。

この点から見ると、今合併すれば、既存株主にとって良くない合併かと思います。

ただ、合併しなければ、含み損をどう処理するのか、さらに不動産価格が上がりGMSの情勢が回復するまで待つのか（待てるのか）といった問題になりますね。そして例えば習志野が減損となれば、その期は分配金大幅減のリスクとなりますよね。その点を会社が明確にしている（＝スポンサー交代やM&Aへの言及)のであれば、すでに流れは変えられないかもしれませんね。

なお、減損分を資金流失がない損失なので「利益超過分配」できるのか、そこには興味がありますが。減価償却費や税効果会計での評価差額を分配しているREITもあるので、理論上は可能かとも思いますが、どうなんでしょうかね。

>>NMFと合併したとき、(トップの既存)株主にはメリットがあるのでしょうかね。

いろいろとあるとは思いますが、最大のものは(東習志野の)減損の回避だと思います。

トップはNAV倍率が1倍近辺ですから、双方(トップと合併相手)がうまく紳士的にやれば、既存株主の価値を(どう捉えるかにもよりますが)あまり棄損しないように合併できるはずです。負ののれんが出るかどうかはやり方次第でしょうが、もし多少出たとしても減損回避できる合併が、今のトップとその株主には一番いい手段だと思われます。(専門家ではないのであまり正確な議論でないかもしれませんが、悪しからず。)

日経CNBCでは12：30ぐらいから、流していましたね。その直後に上がって、その後ダレるチャート、何を示しているのでしょうね。

今日は午後から特に株価が上がったと思ったら、どうやら日経でも報じられたみたいですね。
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD20H1N_Q6A520C1EAF000/

野村には、負の暖簾を作る絶好の機会かと（＝トップREITを安く買える＝既存株主は損する）。
また、野村不動産には再開発の種ができるし、転売途中で鞘が抜ける。
悪い話ではないでしょう。

NMFと合併したとき、株主にはメリットがあるのでしょうかね。

もちろん合併比率や合併後の利回り次第なんだけど、野村系３社合併の時も含み損物件が多く行き詰っていた野村オフィスの株主には、良い条件ではなかったと感じている。
だから、今からINするにはタメライを感じる。

ちなみに、ある専門家に「トップREITはプロ向きの銘柄（＝素人は手を出すと危険）」と言われて、ここは大分前に手放しています。

もっとも、短期狙いの人には、合併基準日直前のお化粧買い期待で買う考え方もあるでしょう。私は野村系のそのタイミングで全て利確しましたので、柳の下に二匹目がいるか考えましたが、野村系の時は同じスポンサー、今回は親密先とはいえ別会社なので、多くは期待できないと考えています。

69にも書きましたように、ここは以前からずっと決算説明資料に「Ｍ＆Ａや新スポンサーの加入を検討」とか「スポンサー体制の再構築を検討」と記述してきています。

今頃になってこれが表に浮上してきたのは、そうしなければならないほどここが危機的な状況に陥りつつあるのではないかと一部に観測があるからでしょう。少なくとも私はそう思います(理由の一部は以前のスレに書きました)。
しかしながら、野村の方はつい先日大規模な合併をしたばかりで、新たな合併をするモチベーションはあるんでしょうかね?

「定型の開示情報」のようで、良く読むと「検討中」と認めてますね。
少なくとも「ガセネタ」ではなさそうです。
「 ・・・野村不動産マスターファンド投資法人との間で合併についても検討中ではございますが、・・・」

早速、投資法人から定型の開示情報が出てますね。う~眠い。

なるほど。
ここはスポンサーが良い(!?)割には運用が下手で、それを克服するために以前からスポンサー体制の再構築を検討していたことは事実です(以前から決算説明資料にちょっとだけ記述がある)。それくらいのことをしなければならない時が来ているような気はします。
どうなる!? (日立と三菱のような例も...)

同程度のＮＡＶ倍率までサヤ寄せするのかな
もしそうなら昨日でトップ0.85野村1.18だから期待できますね

ありがとう。やっぱり！

一口あたりの純資産からしてここでうりは無い

J─REIT合併で1兆円ファンド
J–REITで資産規模4位の野村不動産マスターファンドと33位のトップリート（三井住友信託銀行系）が水面下で合併を検討。早ければ5月中にも基本合意に達し、9月上旬に合併に踏み切る見通し
https://facta.co.jp/article/201606008.html

材料はなにか？

同感です。　銀行へ預けていてもメダカの涙くらいしか利息が付かないのに、なんで皆な買わないのか、わからないいよ。と思って４４４千円で買ったが半年たたないのにこのありさま。

少し買い増しました。
ここから下はしれているし、スポンサーが三井住友信託なので心配なしですからね。
資産株として今の利回りで十分です。

一次的な減収だったら何とか割り切れるものの、もし減損となればそうもいかないのでは?

誰が売っているのかわかりませんが、野村とか日生とかが5％を切ったので報告が上がっています。でも不思議ですね。簿価も48万くらいあるし、この6か月で評価損の57億もかなり戻すと思うのですが。0金利でも弱いリートはほとんど上がっていない、その代表格がここや3290ですね。きょう最終売買日もあまりの安さに10個買ってしまった。売りが止まれば、利回りからそこそこ上がると思います。

売られすぎの反動は必ず来ると思う。その時に買えるかどうかがポイントですね。

トップリートの主要テナント一覧で「非開示」となっている一社はZ棟の持ち分すべてを占有していることがわかりますし、その部分に住商グループの会社が複数入居していることも調べればわかります(住商機電貿易など)ので、非開示のテナントはおそらく住友商事であろうと思われます。さらにその非開示の一社の入居物件一覧にはZ棟しか書いていないので、Y棟の持ち分にはおそらく住友商事は入居していないと思われます。
Z棟のインベスコの持ち分にも住商グループの会社が多数入居してます。
興味があれば以下から調べてみてください。
http://www.sumitomocorp.co.jp/company/about/scgroup/

>>ここの持っているのはトリトンXとＺ 住商はＹみたい
ttp://www.top-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/
ここを見ると、持ってるのはYとZですね。
でも、
ttp://www.top-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/tenant.html
をみると、主要テナントに住友商事がないので、Yでも関係ない部分を持っているのではないでしょうか？
あくまで類推ですが。
あと、Zを持っているインベスコも売り込まれていますが、IRでてます：
ttp://www.invesco-reit.co.jp/file/news-e1d6d11794a5fe765a400e9e0b6408ffba9b6048.pdf
インベスコの方ですが、Zには住友商事の関連会社が入っているみたいです。

水を差すようで申し訳ありませんが、本当に大丈夫でしょうか? ちなみに本投資法人とは関係ありませんが、去年閉店した大宮店は大規模店舗でした。(ただし、規模を約1/3に縮小して近くに再オープンしましたが。) 現時点で閉鎖が決まっている3店のうち、食品館本牧店(横浜)はヨーカ堂の売場面積としては中規模であるものの全体は大規模なモールです。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/report/15/110879/030800271/?rt=nocnt

やっと反転ぽいですね。売られすぎたなあ。

配当貰おうと444000で5個買ったが、貰う前に2回分以上下がってしまった。いくら下がれば落ち着いてくれるのか
いな。

たしかにトリトンのほうは住友商事は関係ないし、ヨーカ堂のほうが懸念かもしれません。
ケネディクス商業リートも一時懸念で売られてました。
しかし
閉鎖店舗は地方の過疎店舗と都心の小規模店舗ということが日経に出て、その後ケネ商は暴騰した記憶があります。
相模原と東習志野はモール形式の大規模店だし、周辺の人口増加や競争力からむしろ稼ぎ頭だろうと推測していました。
そもそもリートは入居と退去を繰り返すもの、割り切りで静観しております。

セブン&アイの構造改革の行方がやや重しとなっているのかも? イトーヨーカ堂は今後5年間で収益改善の見込めない40店舗の閉鎖を検討してるみたいですから、相模原と東習志野が平成31年～32年に現契約が満了するときに、退去とはいわないまでも賃料減額を要求する可能性はありますね。

ここの持っているのはトリトンXとＺ
住商はＹみたい
出て行っても関係ないように思うが・・・
http://www.sumitomocorp.co.jp/company/point/japan/map/

2018年度にトリトンSQに入っている住友商事本社が丸の内に移転することに関係あるのかな？以前も住金が新日鉄との合併で出て行ったが、その後空きスペースは無事埋まったし、あまり悲観するのもどうですかね。

2018年度にトリトンSQに入っている住友商事本社が丸の内に移転することに関係あるのかな？以前も住金が新日鉄との合併で出て行ったが、その後空きスペースは無事埋まったし、あまり悲観するのもどうですかね。

昨年の４月あたりは今とREIT指数は同じくらいだったと思う。
ここの価格は５０万超えていたけど、いまは寂しい価格に
なってしまいましたね。

分割すれば、NISAなどへ入れやすいのだが。
老舗のリートにもやる気をだしてほしいね！

単純な事実
去年の値動き
11/7 443,000 11/14 459,000 11/21 459,000 11/28 466,000 12/5 482,000 12/19 498,000
12/26 522,000 12/末　539,000
さて今年はどうなるかな？

オリンピック関連銘柄（REIT）と言われていたけど、今どうなっているんだろう？

本日520,000円で保有の半分を売却しました。
現金が必要になったためです。
わずかながらも利ざやも獲得できました。
後は長期保有で当分様子見です。

ここなんでこんなに弱いの？

そろそろ動き出しそうですね！もちろん↑に

予想に反してリート全体の上昇で上がったのでだいぶ売ったけど、利回り的にはそろそろいいとこなのでしょうか。55になればと思っていましたが、ケネオフィスやグローバルの価格を見ていると、どこまでも上がりそうで利確は難しいですね。リートはここのところ好調で大したことはないですが、利益が上がりありがたかったです。

長期で考えたら、分配金も今年が底で今後は増えるだろうから今が仕込み時だとおもいますがね。
スポンサーもしっかりしてますし

今期が９３００円、次期が９０００円予想と分配金減が続けば価格推移も弱いですね。
早々に神田のビルを埋めてもらって、早々に新たな物件を２つくらい入れて分配金１００００円くらいに戻ってもらいたいです。
過去をみれば１００００円でも物足りないくらいですけど。

なんでここだけこんなに弱いの？
かなり出遅れ感があるんだけど。
このREIT全体の流れなら今後80万ぐらいはあると思うけどな

今日の決算良くないな。
26年10月はいい決算だけど、来期9300円のまま、その次の期は9000円の予想、少し分配が上方修正されても、10000円に届かない。少し持ち分減らそうかな。悩みます。

15日が決算発表なので、決算前の売買は15日が最後ですね。
来季の9300円の予定が売却益の一部分配で上方修正されればいいのですが。結構買ってしまいましたので、期待します。ぼろでも東京のオフィイスビル、インフレが起こればそれなりの評価になるはず。

もともと低評価不人気でしたので　しこりがないのでしょう　伸びしろがあることを評価されつつあるため　今日の地合いでも上げたんでしょうね。

インベスコさえ上げてます　
チャート上ではどこよりも出遅れな感じでしたから
５０はすぐ　５５目標！！

来季の分配も物件の売却であげそうですし、15日の決算で1万円以上がでれば、50万を大きく超えていくと思うのですが。グロワンから乗り換えたのですが、今のところ失敗でした。難しいですね。