(株)青山財産ネットワークスの掲示板

明日は、FPGと連れ安ってことで
大丈夫です

そうでしたか。
まさかの蘊蓄まで覚えていてくださるとは、嬉しい限りです。😂

自分はこの投資法にしてから資産は順調に増えています。

お互い有益な（お金儲けだけではない学びを含めた）投資生活を送りましょう。
🤓v

(🙏特定の方への投稿になってしまうこと、ご容赦ください。)

☺️お久しぶりです。FPGの板でいろいろ教えてくださり、ありがとうございました。

いただいたメッセージ、とっても参考になると思って、今もしっかり保存してあります。下記に一部だけ掲載させてくださいね。(😔いろいろ株主総会に参加したくなって…アドバイスの全てを守れているわけではありませんが、事故のない範囲でそれなりに投資生活過ごしています)

☺️なるほど、中長期保有前提の場合、誠実性は特に大切ですよね。😌AZN、貴殿のお眼鏡にかなうのであれば安心かもしれませんね…。

お互い、良い投資ライフを過ごしていきましょうね。今後とも宜しくお願いします。


(一部掲載)
「株で個人が大きく勝つには次のような銘柄に投資することが大事だと思っています。

①社長が有能且つ筆頭株主オーナー
②配当利回りが高い
③時価総額100〜300億円
④今後2、3年で伸びる事業
⑤国策（税制、政府方針、社会情勢など抗えない強制的な力が働くビジネス）
⑥売買単位金額が一般投資家でも買えるレベル
⑦低PBR且つ低PER

監査法人が大手であることとか、新規従業員の採用を増やしていて離職率が低いとか、まだいろいろあるんですが。

こういう銘柄に持てる資金のすべてを（ちゃんと調査した上で）突っ込み、信用売買は一切やらずに、長期保有しつつ、株主総会に出て社長の人と成りも観察しに行きます。

①を満たしていると概ね下手にMSCBを発行したりしないし、増配や株価を上げる施策をやります。社長自身も資産増えるし、インカムゲイン得られるので。株主と同じベクトルに位置することになります。

②は長期保有する上での我慢料です。
なお、長期保有は個人投資家が自分のキャッシュでやる分には何年でも保有し続けられます。（倒産とかない限り、だから過去に遡って決算短信やIRを見て何をこの会社はやってきたのか徹底的に調べます。）
また、機関投資家は１年毎に成果を上げる必要がありますが、個人はそうではないので、この投資手法には勝てません。（AZN板でお話した中富さんもまさかの同じ手法だったので驚いたのを覚えています。）
尚、途中で機関の空売りとかに負けません。むしろ買い時を提供してくれてると思ったりします。
なので、買いは一気に行わず、ある程度の期間を設けて何度も買い足していきます。

③は吹き上げるときの余地、伸び代が大きく火柱上げます。実際FPGは私が買ったときから4倍以上になっています。配当利回りは軽く20%を超えています。

⑤は以前政府が医薬品のジェネリック採用を病院に強制し始めたときに数年経たずに東和薬品などのジェネリックメーカーは軒並み株価爆上げでした。

多数銘柄に分散投資するのは、キャピタルゲインにより資金力が莫大に増えてからです。同時に配当金によるインカムゲインで資産を増やし続けるフェーズです。
一点買いはもちろんリスクが滅茶苦茶あります。
だからこそ、その銘柄のことをトコトン調べるようにします。それと一気にその銘柄を買いません。複数回に分けて、変な話１年くらいかけて買うこともあります。
買ってる途中で大幅に上がり（急騰し）始めたら、深追いはしません。後は数年保有して２倍、３倍になればヨシとしています。資金力があるなら、1.5倍でもOKです。数年後に、ある一定レベルの株価を目指しているので、今回のような暴落急落では買い増しすることもあります（勿論、買い増しするときは、地合いや世界経済、政治状況などよく観察・分析します。）。

何故こんな買い方をするかというと、機関（ファンド）は短期間で売買します。１年で決算を締めて（純投資や空売り含めて）利益を弾き出すのが目的です。
彼らと同じ買い方や売り方をして、勝てる確率は非常に低いです。しかし、彼らは長期保有ということが基本的には出来ません。この長期保有（私の定義では最低２年くらいでしょうか）で買い増しし続け最終的に数年後に利益が出ればOKという投資手法ができるのが一般個人投資家の強みです。機関はこれができない。

インフレだと現預金で持ってるとリスクありますもんね。

相続税は時価とはいえ、毎年の配当金と一般人では絶対に買えない超高額物件の一等地の小口化商品は莫大な資産を持っている富裕層は保全したい（減らしたくない）人向けかもしれませんね。

ノンホルですが、コメントでした。
以前株主でしたが、青山財産はとてもいい会社ですよ。誠実だし。

過去も含めて、ずーっとノンホルの者ですが、投稿させてください。

(質問)この会社(AZN)の特色って…「独立系」ってことでよろしいでしょうか？(他にも何か他社にはない富裕層ビジネスでの特色ってありますかね？)


(質問に至った経緯)
❶そろそろ、トレードではなく中長期でガチホするための不動産系銘柄を物色し始めています。
❷先週、ベルサール新宿グランドで開催された大家さんフェスタでAZNの「富裕層のための財産戦略2026」を聴講してきました。
登壇社員の方は、AZNの特色🟰「独立系」ということをうたっていました。フェスタ会場で設置されていたAZNのブースにて、別の社員の方々にも確認したところ、プロパティマネジメント会社から提示される各種対応や報告内容の妥当性を「独立系であるが故に中立・客観的」に判断できるってことでした…。(ブース内で配布されていたAZN 「Report 2026 Summer Vol.36」での説明と同じ)
(独立系でなくても客観的なアドバイスはしてくださるのでは？って思ったのですが、下記❸の点でAZNへの想いがつのりだしています…)
❸税制上、アドバンーテージクラブ等への逆風は社員の方も認めていました。ただ、僕としては、インフレを追い風に富裕層になっていく方は今後も増加していく…「彼らに限定」した場合、分散投資の視点から実物資産へのニーズは今後も強まるのではないか…こんな推測しています。そんな中、顧客を、富裕層に絞り込んでいるAZNは中長期保有に良い銘柄かな…って思いはじめています。
(社員さんの視点ではなく、古参ホルダーの方からみたAZNの特色って、何かありますか？お手隙の際にワンワードでもヒントをいただければ、自己責任で調べてみます。)

持ち株同士が同盟を組みよった。

霞ヶ関キャピタルと組むのね。期待したい！

ここ、長期保有に向いてる？
配当は良いね

富裕層への課税強化という逆国策銘柄ではないですかね
不動産商品の来期以降の販売計画見直しでしょう
いくら本業？のコンサルを頑張っても足を引っ張る存在で居続ける

見つめ合う
ひとみ いく(1319)のは
一緒にね

今日の地合いでよ、1円しか上がらないのかよ…
泣けてくるぜ(¯―¯٥)

小口化が使えなくなると利益率が高い財産コンサルの相談が増えてトントンになるという皮肉。

金曜日に出た税制大綱の中身。これアドバンテッジクラブ売れなくなるの大丈夫なんかな？以下チャットGPTより。

結論、青山財産の任意組合型もFPGの信託受益権型も、今回の通達案に明確に含まれます。法形式を信託型にすれば逃げられる、という内容ではありません。

青山財産・ADVANTAGE CLUB FPG・Premium Asset Series
商品形態 不動産特定共同事業の任意組合型 不動産を信託し、受益権を分割販売
通達案上の区分 「特定小口化商品」⑴ 「特定小口化商品」⑵
基本的な評価方法 P1・P2・P3の最も低い額 原則同じ
80％評価 通常運営中は原則使えない 同じ
既存商品 2027年以降の相続・贈与から対象 同じ

国税庁の通達案は、以下を両方とも「特定小口化商品」としています。

不動産特定共同事業契約の一定の権利
不動産の管理・処分を目的とする信託受益権で、事業者側が分割したもの

青山財産の場合

ADVANTAGE CLUBは任意組合型なので、前者にそのまま該当します。青山財産自身も対象になると明記しています。

正常に運営されている場合、貸付用不動産部分は概ね次の評価です。

事業開始から5年以内：元本等相当額を地価変動・減価償却で修正した額の95％
5年超：原則、元本等相当額の90％
P2の精通者意見価格、P3の1年以内の鑑定評価額×95％が判明すれば、その中で最も低い額を選択可能

重要なのは「投資家がいつ買ったか」より、原則として「その小口化事業がいつ開始されたか」で5年判定する点です。

FPGの場合

FPGのPremium Asset Seriesは、FPGが取得した不動産をFPG信託へ信託し、複数の信託受益権にして投資家へ販売しています。FPGの商品説明上もこの構造なので、通達案の信託受益権型にほぼ真正面から該当します。

したがってFPGも、

信託受益権だから従来の路線価評価を維持できる
金融商品だから流動性ディスカウントを大きく取れる
信託型なら取得価額等の80％を使える

ということにはなりません。評価式は基本的に青山財産と同じです。

両社の実務上の違い

税制そのものはほぼ同じですが、評価額の算定材料に差が出ます。

FPGは、信託財産状況報告書や鑑定評価などの価格情報が比較的整備されています。評価の予測可能性は高い一方、当局から見ても時価を把握しやすいため、路線価ベースの大幅な圧縮は難しくなります。

一方、青山財産も事業者が把握する売買実例や鑑定価格があれば、それがP2・P3の根拠になります。譲渡制限や換金しにくさだけを理由とした追加ディスカウントは、どちらにも明示されていません。

なお、FPGの商品代金には信託不動産価格のほか、建物消費税、修繕積立金、運転資金留保金などが含まれます。FPGの商品ページでも明記されています。これらの現金・積立金等は不動産部分とは別に評価される可能性があるため、商品全体の相続税評価額が単純に購入額の90％・95％になるとは限らず、むしろ少し高くなる可能性もあります。

株式投資上の見方

青山財産：ADVANTAGE CLUBの販売回復が業績上の重要論点なので、影響は直接的。ネガティブ度が高い
FPG：国内不動産ファンド販売には明確な逆風。ただしリースファンド・海外不動産など他事業があるため、全社への影響は青山財産より分散
税務メリット：任意組合型と信託受益権型で大差なし
商品販売：相続税評価の圧縮ではなく、利回り・物件価値・分割承継のしやすさを前面に出す必要がある

つまり「青山財産だけ厳しく、FPG型は助かる」という通達案ではありません。両方対象ですが、業績感応度は青山財産のほうが高い、という整理です。

不動産小口商品は、「保有期間にかかわらず取引価額。元本等相当額の90％、事業開始から5年以内は補正取得価額の95％等」という厳しめの通達案が昨日示されたけど、もう下方修正で織り込み済みかな？

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中期移動平均での下げ止まりに期待して本日、買い戻し。移動平均を割り込んだらロスカット予定。

チャート的に5月よりも足固め出来てる気がするので、期待できると思います❗️

政府が税制改正を決められずに長引かせるほどここには逆風だな。

ホルダーの皆さま、今週もお疲れ様でした。今週は想定内の調整でしたね。来週に1,400円台の回復と1,500円を目指すチャートに期待しましょう。

5月の上昇トレンドとチャートが似てきたな。次は1,500円を目指す感じかな？その後は5月みたいに急落せずに、更に上を目指して欲しいな。期待してるぞ‼︎

窓閉めたし、ここで下げ止まりやな。

もうダメポ

そろそろ限界？

先週、上昇が急だったので、良いガス抜きですね。

おいおい、どうした？

11:00過ぎから強い売りだったので追加させていただきました♪

チャートで強いのはいいが、業績がついてこなければすぐに戻るぞ。

今日も強えなぁ〜
サイコロ優秀‼︎

ここの会社は蓮見社長が超が付くほど誠実なので、信頼して保有してます。
前期総会でも不動産小口の節税はダメでしょうとはっきり否定されてましたから、なんてクリーンな会社なんだと感心しました。

一昨日ポスト見たら、配当金と優待の封筒が届いてました。
毎年２回の配当金、優待品有難うございます😄
美味しくステーキ頂きます😋

いずれ2,000円台に戻ります

今日も成り行き強いなぁ〜
もしかして、日中に1,400円タッチする？
当該銘柄の皆さんの目標株価をお聞かせいただきたいです🙇‍♂️

2026年の税制大綱でオペレーティングリースの規制が明確になると、sbiリーシング、fpg、jiaが業績悪化になります。
その場合、中小型のビルや一棟マンションを丸ごと提案する「実物コンサル」への移行があり、不動産に強いこちらに資金が集まると思うのですが、いかがでしょうか？

強いね

今日は出来高が細ってしまいましたが、こんな日もありますね。まぁ、後場はしっかりと盛り返してくれました。

ホルダーの皆さん、今週もお疲れ様でした。来週も値動きに期待いたしましょう。

配当ありがとう！😀🏏💥ｶｷｰﾝ☆彡⚾️

配当金、ありがとう😉👍🎶

配当金ありがとうね～。

力強いモードに入ってる

この辺りでIRとか出てくると、一気に2,000円の回復が見込めそうな気がする。
頑張れ青山財産NW

しっかりとネックラインを超えてきたので、一旦の目標1,400円かな。これを超えてくると面白い。

見本みたいな綺麗なネックラインに来てるな。突破すれば本格的に上昇トレンドが。

銀行株→鉄鋼株(NTT）→青山財産？

ん、底でWパターンが出来上がったぞ。つまり。

良い感じやん。
2,000円とは言わんから、1,500円は狙おうよ‼︎

あー。微益で手放しちゃったなあ

10枚買いました!
ずっと保有です、よろしくお願いします！

NTTを売って、青山財産を買ったが早まったかな？

やっぱ上で正解だったな。
来週には1,300円台復帰かな？

こういう事があるから個社で対応できず青山財産みたいなとこに相談に行くんじゃない？

相続時の非上場株式の評価についてのルールが変わるんだそうで。オペレーションリースを使った評価額の圧縮が今後、アウトになる感じ。なんだか、この会社の生存空間がじわじわと狭められているような印象もなくはない。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f0ae316e025b5148173825ef4d149a4b5ed119fb

銀行株→鉄鋼株→NTT→青山財産？

急に大株主になってますね
しかも事業も近い、、
５%超えてくると、何かがあるかもですね、、

覚醒した

ロスカット狩りみたいな動きが続くな

売上高は税制改正の絡みで下方修正ではありますが、営業利益率の大幅向上は素直に評価すべきだと思います。


第3四半期には大型の一棟収益不動産の購入コンサルティングが成約する見込みであることに加え、財産 コンサルティングが堅調に推移していることから、売上総利益以下の各段階利益は当初計画から変更いた しません。
なお、第3四半期の営業利益の進捗率は75%程度に到達する見込みです。 通期の売上高総利益率及び営業利益率につきましては前年と比較して大幅に向上する見込みです。

ACN、青山財産の株買ってるのなぜだろう？くっつくのかな？

下で待っても全然来ないね

まあ、それも良かろう

強いね

かなり下で待っておこう

もう終わってる銘柄は
上がりません

今週中に3桁900台になったら買う🤭

希望はないのか

明日にはプラ転だね
ここまで下がってるということは不動産商品がダメなのは織り込み済み
財産コンサルとして生まれ変われるかを市場は注目している

ずっと下がり続けてる。配当も5%に近づいてきたからそろそろあがるんじゃないでしょうか？

ずーっと下がってるね😱

前の総会の録画で租税回避の手法として売ってるわけでは無かった的な社長さんのスピーチがあったけど、なら単純な投資商品としての不動産を金利上昇の逆風の中でどうやって売るの？って素朴な疑問
コンサル業も銀行との価格競争を避けて資産構成が難解複雑な顧客層に絞るなら成長もどこかで頭打ちになるだろうし
不動産売りとしての業績をコンサルで埋め切れるかはまだまだ分からないね

今期も１株利益　１００円出来るか?の攻防に
なりそう。まったく、成長していない。
見込みもない。
不動産市場　もっと悪化すれば　100円割るので、
株価は　600、700円が妥当でしょ。
PER　６倍、７倍。


26年12月期第2四半期累計(1-6月)の連結経常利益は前年同期比14.5％減の17億円に減り、通期計画の38.5億円に対する進捗率は44.2％にとどまり、5年平均の49.3％も下回った。

税制改正に対する対応は、前期の株主総会で時間をかけて丁寧に説明があったので既存株主は心配していないと思います。財産コンサルティングが好調なので、不動産小口化商品の販売低迷に伴い売上は減少するが、通期の利益と配当については維持するという計画を一般の投資家が信用してくれるかどうかがポイントでしょうか
顧客数が増加してますし、株高に伴い潜在的な顧客も増えてるので心配ないとは思っています

第1Qからの決算報告見ても、今期の売上高減少は折込み済み。しっかりと営業利益率を上げれているので、ポジティブで良いと思う。株価も安値圏だし上だろ。

GPT5.6とGemini PROに相互に分析と指摘をさせ合ったけど、結論は↓だったよ

「中立～ややポジティブ」
ADは想定以上に悪いが会社全体の利益は崩れていない決算
高粗利の本業コンサルが想定以上に強く、AD減少を高粗利コンサルが吸収する構造が見えてきた。

織り込み済みなので来週は無風…むしろ上げます

秋に税制改正されんの？