産業ファンド投資法人の掲示板

ココの元日立物流の倉庫は良いとこにあるんだよな～
どのリートも倉庫の稼働率はほぼ100％だし
当分は安定した分配金が頂けそうだね

長い下り坂の末、やっと底を打って戻りかけてきたの売却はもったいないのでは。AI株と逆の動きなので様子見はどうでしょう。

３０口持っているが、
今後が心配のため１０口ほど売却することにした。

あと、利益超過分配金は、大方の場合譲渡損になるはずです。配当を特定口座で受け入れていない場合に、申告しないとその分将来税金を多く払うことになりますから、説明がないと「説明がなかった」と難癖付ける人が必ず現れるでしょう。それは避けたいはずです。
株式数比例配分方式で配当を特定口座に受け入れている場合は、取得価額の訂正に伴って譲渡損（あるいは殆ど無いと思いますが譲渡益）も計上されるんじゃないですか？NISA口座なら税金関係ありませんから利益超過分配金仮想でないかで区別する必要もありません。

なんでリートまで下がる！

そしたら今回も単に利益超過分配を行ったということですかね。

それはありません。配当金をいくらにするのか理由が書かれてないのが普通ですし、減価償却費が沢山あったんだろうなとか、配当金を増やしたかったんだろうなとか、想像する他ありません。

どうして資本の払戻をすることになったのか、理由や経緯など書いてありましたっけ？

資本の払戻で利益超過分配金にするときは、法的にこのような扱いになるのでしかたありません。せめて、自分の玉帳の中では単純な扱いになるようにしてます。100円で買ってそれが取得単価切り下げで90円になっても、100円で売って10円儲かるわけではなくて±０のトントンなんですが、10円儲かったと見做して税金だけ2円支払う訳です。

そもそも一般の投資家が理解しにくいような、理屈をこねくり回して、普通の人が普通に読むのが嫌になるくらいの長い説明文をコレでもかとつけるようなことを何故やるのか？と聞いてみたい。

分配金の説明あるけど頭が痛くなるので読む気がしない。税金のかかる分配金が3939円で税金のかからない分配金が155円というのは分かった。

一口当たりの配当155円？
一口13万じゃないの？

> この説明を読んでも取得価額が変わらなくても損してないことになる？？？ってまだ理解できないんですけど、売却した時に空く枠が買った時の金額分となる（調整後の新しい価額ではなく）ってことで納得してねってことですかね？

100万払って買って150万で売れたとすると50万の儲けじゃないですか。取得価額を修正しようがしまいが、50万の儲けであることに変わりはありません。取得価額が99万8千円になったからといって、50万2千円の儲けにはならないわけですし。

取得価額の修正は税金支払いのために必要です。通常の特定口座であれば取得価額の修正により50万2千円儲けたとしてその20％の税金を支払うことになりますが、儲けが2千円増えていると見做されて支払う税金の増加分400円は、利益超過分配金を受け取ったときに支払わなかった税金を後払いしているようなものです。

ただし、2千円資本が減少していると見做すにも拘わらず、受け取った利益超過分配金が実際はたとえば1500円だとすると、通常配当なら300円の税金支払いで良かったにも拘わらず400円多く税金を支払うことになるため、100円分損ということになります。このため、利益超過分配金を受け取ったときに譲渡損500円を申告することで、（予め）100円を取り戻すことが出来るわけです。

税金の関係しないNISAでは利益超過分配金を受け取ったときの譲渡損も関係ありませんし損益通算しないので申告もできません。

自分は、玉帳で修正前の取得価額を記載することにして、利益超過分配金も通常の分配金も同等に扱うことにしてます。利益超過分配金の受取時に税金が掛からないのは、下がった取得価額の分だけ将来売却時に支払う税金が多くなることで相殺されるため、税金の支払いを後に繰り延べてるようなものですから、そのような扱いにするよりも、取得価額は変更せず、現時点で受け取る分配金と利益超過分配金を区別しない方が、考え方が簡単だからです。
NISAの場合は売却益も分配金も税金関係ありませんので、楽天は私と同様単純な扱いをすることにしたんでしょうか。でも実際には資本の一部を払い戻しているとしているわけですので、たとえばNISAから通常の特定口座に移管する場合に、取得価額を修正していないと、楽天が咎めを受けたりはしないんですかね？

私もチャッピーに聞いてみたら、
「楽天証券のチャットサポートの説明は、楽天証券のNISA口座での処理としては、公式案内と整合しているよ。楽天証券は特定口座で取得価額を調整すると明記している一方、NISAでは損益通算ができない仕組みになっているんだ。
ただし、ここは少し注意が必要。証券会社によってNISA口座の取得価額の表示処理には違いがあり、松井証券ではNISA口座でも取得価額を調整すると案内しているよ。
よくあるご質問（Q＆A）｜松井証券
つまり、「NISAだから税法上、取得価額を調整する意味がない」ということと、「楽天証券の画面上で取得価額を変えない」ということは、同じではないんだよね。

今回の純資産減少割合は 0.002（0.2%）。仮に取得価額が100万円なら、調整額は2,000円になる計算だよ。ただし、楽天証券のNISA口座ではその調整を行わないという説明なので、画面上の取得価額は変わらないことになる。」

この説明を読んでも取得価額が変わらなくても損してないことになる？？？ってまだ理解できないんですけど、売却した時に空く枠が買った時の金額分となる（調整後の新しい価額ではなく）ってことで納得してねってことですかね？

KKR、私はあんまり信頼してません。

「資本の払戻し」があると、投資信託でいう「元本払戻金（特別分配金）」と同じように、保有している商品の価値（元本）そのものが削られたと扱われます。そのため、証券会社側で自動的に【新しい取得価額 ＝ 従前の取得価額 －（従前の取得価額 × 払戻し等割合）】という計算が行われ、取得価額が減額修正されます。

特定口座とNISA口座では、取得価額が修正された後の「税金の影響」が異なります。ただし、非課税投資枠は戻りません。NISAの非課税投資枠は「買付時の取得価額」をベースに管理されますが、資本の払戻しによって取得価額（簿価）が下がったからといって、浮いた分の非課税投資枠が再利用できるようになる（枠が復活する）わけではありません。

（AI調べ）

それはおかしいのでは？100円で買った株の10円分が払い戻されたようなものですので、損益関係なく90円に修正されねばなりません。

その後チャットサポートにつながったので聞いたのですが、ニーサ口座のは損益通算とかできないから変わらないって言われました😂
そういう問題⁉️ってちょっとよく理解できてないのですが😅

変わるはずですよ。

他は一つですよね。

楽天証券からメールが来て、
銘柄名　　　　　　　：産業ファンド
銘柄コード　　　　　：3249
効力発生日　　　　　：2026/10/27
権利確定日（基準日）：2026/07/31
純資産減少割合　　　：0.002
発表内容は予定であり、変更される場合があります。
資本剰余金を原資とする配当は配当所得には該当せず、「配当等とみなす金額」及び「みなし譲渡収入金額」に該当することとなります。
詳細は各企業のホームページ等をご確認ください。
なお、効力発生日になると、純資産減少割合に応じて取得価額が自動で変化します。（特定口座のみ対応）

というお知らせなのですが、私はNISA口座で持っています。
NISA口座では取得価額が変わらないということでしょうか？楽天のチャットサポートで確認しようとしているのですが、ずっと待たされていて繋がらない😭

当面目標DPU4000超の開示だしそろそろあきらめて買うか迷うな。

なんで通常分配金と利益超過分配金とで別々の支払調書なんでしょう？

楽天証券の僕の口座には入金されてますよ

えっ、配当金支払い今日じゃないの？？

そもそも分配利回り6％って（笑）
日本都市RとかココとかKKRスポンサーのところを買っていれば間違い無いかと。

金利上昇一服でj−REIT全般上がってますね🎌
野村不動産も含め現在不当に売られてるセクターを拾ってるので、結構含み益が膨らんできた。
まだまだと思ってますが・・・
年金かわりのインカム狙いですが、含み益が出ているとそれはそれで気分が良い。

かたやDC採算取れるの？って話になっているのに…よくわからん。

いいえ、10倍にはなります。

DCもいいけど、ここから１．５倍になるわけでもないしな。しかし割安であることは確か。

こんな時に、NISA枠が残っていればな。
さすがに、今の株価で来年まで、待ってはくれんだろうな？

大幅な需要拡大が見込まれるデータセンター市場への早期参入と成長性あるアセットカテゴリーへ投資機会の拡充

決算説明にもあったハイパースケール型データセンターへの間接投資の情報が出てますね。
間接投資の配当利回りは3.8％で高くはないが、それでも5年の運用期間中のIRR11.1％を想定しているということは、出口での1.45倍程度のキャピタルゲインを狙っているといことだから、優先交渉権も含めて5年後のDC需給に期待できる人は楽しみにしていても良いかもしれない。

今回のAM報酬規定の変更は、NAV倍率1割れのときに自己投資口の取得と消却をするインセンティブになるから、こちらにも期待して良いと思う。

Notice Concerning Acquisition of Domestic Asset (Equity Interests in a Silent Partnership)【Indirect Investment in Hyperscale Data Center】
が出ています

総会お疲れ様でした

こりゃ勿体ない。安すぎ

安いけど、今日は様子見

27日です

今年のNISA枠使い切ったから買えないけど
じゃなかったら絶対買ってるんだけどなぁ

配当いつですか？

安い時には買う。これ鉄則

安いのに売られるからどうにもならない

安いにも程がある

もっと造って！

個別株でもそう、信じきれない人は早く去った方が良い

安い事は間違いない

報酬体系を変えようとしてますね。利益の2乗で掛け合わせたり、パフォーマンス報酬もアップサイドオンリーでなんだかなという感じです...

日銀はREIT売っていくって話じゃなかったでしたっけ？

30枚持ってるけど少し減らそうかな 20枚ぐらいにしよう。

7％にならなくても6％で、インカム狙いなら有り金全部行っても良いかと。
今は外人ファンドの分配金作りで売られているだけでは？
ワシは再びGPIFや日銀のJ−REIT買いを待っとるよ🎌

仮定の話しですが、東証REIT指数が1610くらいになって、このREIT が、利回り7%になったら、買いますか？

最低でも１，２年は我慢できなければ、どこか行きな。

安さは誰でも感じる、いかんせん金利が悪さしてるな

東証REIT指数1650台はさすがに安いと思うが、果たして反発するだろうか…

去年のほぼ底値圏113000円で持ってたけど今日一旦全部売却
ターミナルレートも見えないしリートの競合相手の国債の利回りが日米共にこれだけ高いとそりゃ売られるよなという結論

2024年の年末に東証REIT指数が1620というドン底のときに、ココを125,000円で仕込んだ。

あの時の水準に戻ってきちゃったな。REIT指数も1650まで落ちてきたし。

ここのところ下げ過ぎ、少し戻してもらわないと

もう〜、下げ過ぎだべや〜。

売り手があるうちは、売却益が。
ババ抜きみたいに、売却先なし。
新しい資産建設出来ず、最後はテナント値上げ限界。

チッ。債権に切り替えるか。

もう、売却益を加算した配当金での利回りでは評価難しい時代になってきたね。
不動産が右肩上がりで上がっていた時は含み益を物件売って配当に回すという錬金術で利回りよく見せていた訳だが、これからはそういう利回りは評価難しいかもな。

ここは売却益除いたDPUが3,190円。よって年間6,380円。
DPU利回りを５%とすると、株価は127,600円。
まあ、ちょうど今日の終値くらいだ。
でも長期金利が３%超でリートが５%で良いのかというと、個人的にはまだ金利上がること考えるとDPU利回りは６%欲しい。
そうすると適正株価は106,333円。
2024、2025年の安値水準に戻る事もありえそう。

一世を風靡したREITも流石にもう難しいね…
ここはまだ値持ちしている方で他はバリュエーション的にはもう本当ボロボロ。
業績は大方のREITもまだ良好だけど、金利上昇という大きな流れには抗えず。
総悲観は買いとは言うが如何に。

買い下がっております
120000は割れないで

下げ止まり見えないのがキツい

ついにこの銘柄も含み損突入
他銘柄だと2年分の分配もらってギリ損失ペイ
REIT全体ダメすぎる

14辺りで売って、また入る機会を待っている。
金利上昇では、下値のメドが分からないね。もはや個別の問題
ではないからね。

金利の上げ止まりが確認できるまではずるずる行くのかなと。今まではそういう感じだった。個人的には銀行の上げで差し引き勝ちたいと思っているのだが、ここ最近は銀行が一服していてREITの下げが重くなってきている…

げー吐きそうなほど下がりますね。
政策金利も1.75%想定なら、125000円ではとまると思うんですけど、2.0~2.5％まで織り込みに行くのですかね？？

金利でってことならまだしばらく下がるのかな。私のようなど素人には買い頃にしか見えないが、相場はそうじゃないと言っている。

気づかれないように、買う

よう下がるなあ、底が見えん。
年内の日銀の追加利上げはかなりの程度織り込まれていると思うが、米国FOMCがさらに利上げしたら来年の早い時期に又日銀も利上げする可能性が大きくなる。そしたらここもさらに下がるのだろうなあ。