コロナちゃん

>>No. 288

帳簿価格より高く売却できた物件って
住宅物件じゃナイデスカ

>>No. 285

2019年7月から12月までのグロスの賃貸収入ガ446108千円なので1年で約９億円の賃貸収入があったので9億円を利回り3.5％で割ると257億円になります。不動産鑑定評価額なんてその程度のいいかげんなものです。
通常、住宅用中古物件の不動産投資する場合、諸費用とか引かないグロスの賃貸収入で10％の利回りはもとめられます 。　ですので、9億円/10％で高く見積もっても
90億円にしかなりません。しかし、これは住宅用で9億円が固定賃料の場合です。
五反田の物件の場合、固定賃料は年間6億円程度です。
6億円/10％　で60億円　　このくらいが妥当でしょう。今は、その固定賃料すら危ないわけですから　46億円が妥当と考えます。1/5です。

019年末の有価証券報告書貸借対照表見ると大雑把に言って資産5200億円　負債2600億円
なので、資産の時価（売却可能額）が取得時の半分未満になれば実質債務超過で
投資者持分は0（有限責任なのでマイナスは無い）になる算段です。
一方、個別の所有不動産のうち単体で金額大きい物件の一つにD43 五反田駅前
というのがあります。先日、誰かが土地面積10000㎡以上とかの誤った情報を
意図的か間違いか知らんですが書き込んでいた物件です。実際は有価証券報告書
によると土地は1630.40平米です。物件全体の取得価額（貸借対照表計上額）は265億円です。2020年五反田駅周辺公示価格は237万6250円 /m²単価です。
実売はこの20％増とすると2851500円になります。これに1630.40平米掛けると
4,649,085,600円　でおよそ46億円になります。建物の建築時期は１９７４年3月と１９８４年８月が並記されています。この物件、自分が買うなら建物建築年古すぎますので、ホテルとイウ建物としては
買えないと思えますから土地部分の46億円くらいで買うのが限度です。つまり、265億円で計上されたものが46億円になると言うのが私の購入者側の見積です。1/5です。
不動産鑑定評価額というのはエンピツなめなめの世界で、実際の不動産鑑定書（分厚いのだけが取り柄）をみたことありますし、実際の売買金額は不動産鑑定評価額
の半分だった事例もみたことあります。

>>No. 134

嘘書くのはやめろ。ノンリコースは、個人の住宅ローンに例えれば，3000万円の残債あるとき、借り手が元本金利払えなくなって清算し、担保不動産売却して2500万円にしかならなくても、それを銀行に差し出せば、
残りの500万円まで遡及しないでチャラになるっていうもの。不動産さえ放棄す
れば、債務弁済から逃れられる。ノンリコースであっても
不動産は債務金額上限に全部銀行のものになる。
あるホームページでの解説
「ノンリコースローンは通常の融資のように「人」や「会社」の信用に融資する
のではなく、不動産事業そのものに融資しているのです。したがってあくまで、
担保とする不動産の収益性に着目し、万一、返済不能に陥ったとしても、その不
動産を売却する以外は返済義務は生じず、他の資産に責任は一切及びません（遡
及しない）。このような事から非遡及型融資（ノンリコースローン）と呼ばれて
います。」

リートも通常の会社と同じで、破綻した場合は、まず資産を売却して債権者に返済される。それでも残った財産がある場合、それだけが投資主に分配される。
インヴィンシブル投資法人の有価証券報告書みると借入金は無担保無保証なの
で、担保不動産を債務返済限度にするノンリコースローンはありえん。
インヴィンシブル投資法人にノンリコースローンがないことをインヴィンシブル投資法人の担当者に電話で確認した。
ノンリコースローンの定義も間違ってるし、インヴィンシブル投資法人について
の借入金についての事実関係も間違ってるし、意図的な風説の流布と判断した。
スクリーンショットは保存済み。

7月のリファイナンスが終わるまでは、株価上昇はないのでは。
新規借り換え契約締結したら、IRがあってもいいのにないですよね。
短期の借り換え成功しても、ものすごい希薄化ともなう増資とかもあるかもしれんし、コロナより恐怖なのがここ。

羽田再開発、複合施設4月オープン　羽田エアポートガーデン、ホテル1717室
はコロナのせいで開業延期になってますが、夏以降に開業します。

ダイヤモンドオンラインの記事

「ホテル業界の中でも特にビジネスホテルは供給過剰の状態にある。みずほ総合研究所の調査レポート「2020年五輪開催年のホテル需給の試算」では、ビジネスホテルは18年に前年よりも4万室近く増加し、加えていわゆる民泊などの簡易宿所も2万室以上、大幅に増加している。

　東京オリンピック・パラリンピックの開催を当て込んで、大量にビジネスホテルや簡易宿所が供給されたのだ。

　コロナ禍で、まさかインバウンドが雲散霧消するとは、だれも想像できなかったに違いない。」

東京オリンピック・パラリンピックの開催とそのレガシー効果を狙って
ホテルが大量供給されているという状況は長期的にここの株価が戻らないという結果に結びつく。過当競争によって、稼働率さがるか、大幅な値下げ競争が起きることが予想できる。

ホテルはもうだめかもしれんね。

マイステイズ・ホテル・マネジメントのホームページには下記のように書かれています。
「株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントは、1999年7月ウィークリーマンションの管理・運営からスタートし、2005年から「マイステイズ」ブランドでホテル事業へ参入以来、運営受託業務を軸にホテル開発やコンサルティングへ事業を拡大しました。」

インヴィンシブル投資法人とオペレーターとの契約の実態は不動産賃貸借では
なく、業務運営委託契約なんじゃないでしょうか。事務所とか住宅の賃貸とは
性格が全く違います。事務所とか住宅にオペレーターなんていないです。インヴィンシブル投資法人は、不動産の所有者であるだけでなくホテル業もやっていて、その業務運営をオペレーターに委託しているのが実態です。ホテルの本当の借主は、宿泊者だと見るべきです。客が0なのにホテル営業
していれば稼働率100％っていうのはおかしいです。業務運営委託契約を不動産賃貸借に偽装してるのがホテルリートの実態です。
ということで、ホテルリートは上場すべきでないので上場廃止にすべきと考えます。

有価証券報告書　D43マイステイズ五反田駅前　土地は1630.40㎡　になってますが、10137.88㎡という根拠は？

ぎゃあああああああああああああああああああああああああああああああああああああ

民事再生法適用というニュースが出た夢を見て起き上がりました

ぎゃあああああああああああああああああああああああああああ