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ドル円１０８円半ば

米国株まちまち

ダウはFRB会見後に上昇に転じる

設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するための指数連動型上場投資信託受益権（ETF）：１２億円（09/18）

２０１６年（４月～１２月）分
　２１８４億円
２０１７年分
　２９６４億円
２０１８年分
　２９４０億円
２０１９年分
　１月：２２８億円
　２月：２２８億円
　３月：２４０億円
　４月：２４０億円
　５月：２２８億円
　６月：２４０億円
　１２億円（07/01）１２億円（07/02）１２億円（07/03）
　１２億円（07/04）１２億円（07/05）１２億円（07/08）
　１２億円（07/09）１２億円（07/10）１２億円（07/11）
　１２億円（07/12）１２億円（07/16）１２億円（07/17）
　１２億円（07/18）１２億円（07/19）１２億円（07/22）
　１２億円（07/23）１２億円（07/24）１２億円（07/25）
　１２億円（07/26）１２億円（07/29）１２億円（07/30）
　１２億円（07/31）
　１２億円（08/01）１２億円（08/02）１２億円（08/05）
　１２億円（08/06）１２億円（08/07）１２億円（08/08）
　１２億円（08/09）１２億円（08/13）１２億円（08/14）
　１２億円（08/15）１２億円（08/16）１２億円（08/19）
　１２億円（08/20）１２億円（08/21）１２億円（08/22）
　１２億円（08/23）１２億円（08/26）１２億円（08/27）
　１２億円（08/28）１２億円（08/29）１２億円（08/30）
　１２億円（09/02）１２億円（09/03）１２億円（09/04）
　１２億円（09/05）１２億円（09/06）１２億円（09/09）
　１２億円（09/10）１２億円（09/11）１２億円（09/12）
　１２億円（09/13）１２億円（09/17）

計１兆１５２億円

雑感
上げ２３銘柄、変わらず３銘柄、下げ３７銘柄
出来高５桁８銘柄、４桁銘柄４５銘柄、３桁銘柄１０銘柄
指数、1343、1345ともに下落
出来高は、1343が２５万９千口台、1345が１万１千口台

日銀買い入れ（設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するためのETF１２億円）
指数は、寄り天で始まり、下落して、
１時過ぎ(13:03)に、今日の安値を付けた
その後、上昇して、
高値付近で引けた（マイナス引け、陰線）

売買高３６１６８２口
売買代金６１６億４４００万円

ヒューリックリート投資法人（３２９５）

新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ（東証開示情報参照）
　発行価格（募集価格）：1 口当たり金 185,932 円
　払込期日：2019 年 9 月 26 日（木）
　受渡期日：2019 年 9 月 27 日（金）
　算定基準日及びその価格：2019 年 9 月 18 日（水） 190,700 円
　ディスカウント率：2.50％

アドバンス・レジデンス投資法人（３２６９）

新投資口の発行及び投資口の売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ（東証開示情報参照）
　発行価格（募集価格）：1 口当たり 334,425 円
　払込期日：2019 年 9 月 26 日（木）
　受渡期日：2019 年 9 月 27 日（金）
　算定基準日及びその価格：2019 年 9 月 18 日（水） 1 口当たり 343,000 円
　ディスカウント率：2.50％

2019/09/18 用途別

今日の東証REITオフィス指数
始値　　2190.32(09:00)
高値　　2191.34(14:58)
安値　　2181.59(09:38)
終値　　2188.99(15:00)
前日比　　-1.00(-0.05％)

今日の東証REIT住宅指数
始値　　3215.42(09:00)
高値　　3215.42(09:00)
安値　　3185.05(12:37)
終値　　3201.02(15:00)
前日比　 -24.76(-0.77％)

今日の東証REIT商業・物流等指数
始値　　2425.24(09:00)
高値　　2426.29(14:58)
安値　　2414.30(13:04)
終値　　2425.12(15:00)
前日比　　-0.64(-0.03％)

今日の東証株価指数（不動産業）
始値　　1482.98(09:00)
高値　　1483.69(09:16)
安値　　1466.94(10:05)
終値　　1477.08(15:00)
前日比　　-7.26(-0.49％)

2019/09/18

今日の価格推移　No.1343
始値　　2,260
高値　　2,260
安値　　2,245
終値　　2,252
前日比　　 -9

出来高　　259,110
売買代金　583,316（千円）

今日の価格推移　No.1345
始値　　2,128
高値　　2,128
安値　　2,119
終値　　2,125
前日比　　 -6

出来高　　11,200
売買代金　23,784（千円）

今日の指数
始値　　2110.10(09:00)
高値　　2110.10(09:00)
安値　　2100.57(13:03)
終値　　2108.25(15:00)
前日比　　-2.70(-0.13％)

全REIT平均予想利回り（前日比）3.60%(+0.01)
全REIT時価総額合計（前日比）15,936,694百万円(-21,922百万円)

国債先物は反発で引け、長期金利は-0.190％に低下
2019/09/18 15:18

国債先物中心限月１２月限は前営業日比３６銭高の１５４円３１銭と反発して取引を終えた。
２０年債入札結果が順調だったことが好感され、堅調に推移。
引けにかけて一段高となり、そのまま高値圏で取引を終えた。
１０年最長期国債利回り（長期金利）は前日比３．５ｂｐ低下のマイナス０．１９０％。

現物市場では、中期ゾーンがしっかり。
新発２年債が前日比２．０ｂｐ低下のマイナス０．２７０％、新発５年債は同３．０ｂｐ低下のマイナス０．２９０％。
超長期ゾーンは後場に入り、こじっかりで推移。
「２０年債入札はしっかりとした結果となったが、翌１９日の日銀金融政策決定会合を控える中、超長期債に関する黒田日銀総裁の発言もあり、超長期ゾーンを買う動きは慎重になっているようだ」（国内証券）との声が聞かれた。
ただ、引けにかけて一段と強含んだ。

米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）声明を控えて、様子見ムードががっている。
市場では「今後の利下げ軌道がどのように変化するのか、ドットチャートに注目。
２０２０年に１．８７５％を下回るドットが多かった場合、手前の米金利は低下していく。
一方で、タカ派的と受け止められた場合は、ベアフラットもしくはツイストフラット。
手前が売られて、長いゾーンが物色されるのではないか」（外資系証券）との見方を示した。

ドル円１０８円近辺

米国株上昇

FOMC控え様子見ムード

分配金の項を更新します。

イオンリート投資法人（３２９２）

上場日　２０１３／１１／２２
決算期　１月／７月
分配金
　　　６８６円（２０１４／１月期）
　２，４６１円（２０１４／７月期）
　２，４７３円（２０１５／１月期）
　２，７２４円（２０１５／７月期）
　２，７９０円（２０１６／１月期）
　１，４５０円（利益超過分配金、２０１６／７月期）
　３，０１９円（２０１７／１月期）
　２，９２６円（２０１７／７月期）
　３，０２９円（２０１８／１月期）
　２，９５６円（２０１８／７月期）
　３，０６６円（２０１９／１月期）
　３，０００円（２０１９／７月期予想）
　３，０２５円（２０２０／１月期予想）
　３，１２０円（２０２０／７月期予想）
公募増資年月日
　２０１３／１１／２１
　２０１５／２／１２
　２０１６／２／８
　２０１７／２／２２
　２０１７／９／２７
　２０１９／９／３
格付け
　ＪＣＲ　長期発行体格付：ＡＡ－　格付けの見通し：安定的
投資対象　商業施設特化型、全国主要都市・海外

資産運用会社（スポンサー）　イオン・リートマネジメント
　株主　イオン１００％
資産保管会社　三井住友信託銀行
投資主名簿等管理人　みずほ信託銀行

設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するための指数連動型上場投資信託受益権（ETF）：１２億円（09/17）

２０１６年（４月～１２月）分
　２１８４億円
２０１７年分
　２９６４億円
２０１８年分
　２９４０億円
２０１９年分
　１月：２２８億円
　２月：２２８億円
　３月：２４０億円
　４月：２４０億円
　５月：２２８億円
　６月：２４０億円
　１２億円（07/01）１２億円（07/02）１２億円（07/03）
　１２億円（07/04）１２億円（07/05）１２億円（07/08）
　１２億円（07/09）１２億円（07/10）１２億円（07/11）
　１２億円（07/12）１２億円（07/16）１２億円（07/17）
　１２億円（07/18）１２億円（07/19）１２億円（07/22）
　１２億円（07/23）１２億円（07/24）１２億円（07/25）
　１２億円（07/26）１２億円（07/29）１２億円（07/30）
　１２億円（07/31）
　１２億円（08/01）１２億円（08/02）１２億円（08/05）
　１２億円（08/06）１２億円（08/07）１２億円（08/08）
　１２億円（08/09）１２億円（08/13）１２億円（08/14）
　１２億円（08/15）１２億円（08/16）１２億円（08/19）
　１２億円（08/20）１２億円（08/21）１２億円（08/22）
　１２億円（08/23）１２億円（08/26）１２億円（08/27）
　１２億円（08/28）１２億円（08/29）１２億円（08/30）
　１２億円（09/02）１２億円（09/03）１２億円（09/04）
　１２億円（09/05）１２億円（09/06）１２億円（09/09）
　１２億円（09/10）１２億円（09/11）１２億円（09/12）
　１２億円（09/13）

計１兆１４０億円

雑感
上げ１３銘柄、変わらず６銘柄、下げ４４銘柄
出来高５桁８銘柄、４桁銘柄４４銘柄、３桁銘柄１１銘柄
指数、1343、1345ともに下落
出来高は、1343が１９万口台、1345が７万５千口台

日銀買い入れ（設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するためのETF１２億円）
指数は、終日マイナス圏推移
寄り天で始まり、下落して、
ほぼ安値引け（マイナス引け、陰線）

売買高３１５６０７口
売買代金５４８億８８００万円

イオンリート投資法人（３２９２）

２０１９年７月期決算（分配金３０４７円）
２０２０年１月期の運用状況の予想（分配金３０２５円）
２０２０年７月期の運用状況の予想（分配金３１２０円）
分配金支払開始予定日：2019年10月15日

2019/09/17 用途別

今日の東証REITオフィス指数
始値　　2190.48(09:00)
高値　　2195.93(10:40)
安値　　2184.51(09:06)
終値　　2189.99(15:00)
前日比　　-7.18(-0.33％)

今日の東証REIT住宅指数
始値　　3257.23(09:00)
高値　　3257.65(09:00)
安値　　3225.78(15:00)
終値　　3225.78(15:00)
前日比　 -54.43(-1.66％)

今日の東証REIT商業・物流等指数
始値　　2444.33(09:00)
高値　　2444.44(09:00)
安値　　2424.78(14:53)
終値　　2425.76(15:00)
前日比　 -15.45(-0.63％)

今日の東証株価指数（不動産業）
始値　　1472.99(09:00)
高値　　1486.56(09:53)
安値　　1467.68(09:03)
終値　　1484.34(15:00)
前日比　 +22.61(+1.55％)

2019/09/17

今日の価格推移　No.1343
始値　　2,267
高値　　2,267
安値　　2,256
終値　　2,261
前日比　　 -7

出来高　　190,950
売買代金　431,795（千円）

今日の価格推移　No.1345
始値　　2,135
高値　　2,136
安値　　2,128
終値　　2,131
前日比　　 -4

出来高　　 75,900
売買代金　161,685（千円）

今日の指数
始値　　2119.87(09:00)
高値　　2119.87(09:00)
安値　　2110.16(15:00)
終値　　2110.95(15:00)
前日比　 -12.96(-0.61％)

全REIT平均予想利回り（前日比）3.60%(+0.02)
全REIT時価総額合計（前日比）15,958,616百万円(-99,186百万円)

国債先物は続落で引け、長期金利は-0.155％に上昇
2019/09/17 15:37

国債先物中心限月１２月限は前営業日比３銭安の１５３円９５銭と続落して取引を終えた。
全体的に方向感に乏しい展開となった。
１０年最長期国債利回り（長期金利）は前営業日比０．５ｂｐ上昇のマイナス０．１５５％。

円債は朝方に売りが先行した後、買い戻しが入りプラス圏に浮上した。
市場では「サウジアラビアの石油施設攻撃で地政学的リスクが意識されたほか、中国の経済指標も弱いことから、リスクオフの流れが強まった」（国内証券）との声が聞かれた。
しかし、時間外取引の米１０年債利回りが上昇したことを受けて、国債先物は再びマイナスに転じた。

現物市場では、新発２０年債利回りは前営業日比１．０ｂｐ上昇の０．２１０％。
翌１８日の２０年債入札を控えて調整圧力が強まった。
新発３０年債利回りは同１．０ｂｐ上昇の０．３５０％。
一方、新発４０年債は前営業日比０．５ｂｐ低下の０．３６５％。

日銀が午前に通告した中期対象の国債買い入れオペのオファー額は前回から据え置かれた。
オペ結果については、残存１年超３年以下がやや弱めだった一方で、残存３年超５年以下は無難と受け止められた。

>>No. 1983

3.　高値警戒感はあるも上昇基調は続きそう

つまり生損保は、利回りを確保する手段としてJ-REIT投資を行っていると考えられる。
長期投資の代表格とも言える生損保が、「利回り狩り」とはいえJ-REIT市場の主要な買い手として登場していることになる。
この点から当面のJ-REIT価格は、高値警戒感がある中でも上昇基調が続きそうだ。

>>No. 1982

2.　生損保が主要な買い手へ

しかし冒頭に記載した通り、J-REIT価格は上昇している。
その要因は、外国人投資家に代わって投資信託と生損保の買い越し基調が鮮明になっているためだ。
投資信託は、外国人投資家が売り越しに転じた4月から8月で715億円を買い越している。

投資信託が2017年から売り越しに転じた理由は、金融庁が毎月分配型投資信託の販売を問題視したことが大きかった。
この指摘自体は正しいものであったと筆者は考えているが、個人投資家には人気が高い投資商品だ。
従って投資家は、株式市場が低迷する中で価格が順調に上昇しているJ-REIT市場に対して投資信託を通じて資金を流入させていると考えられる。

更に2019年の価格上昇は、生損保の大幅買い越しが支えているという特徴がある。
2019年4月から8月の買い越し額は800億円となった。
さらに生損保の歴代買い越し額は、2019年5月以降に集中している。

100億円を超える買い越しは、2019年を除けば2010年1月の110億円と2008年9月の103億円しかない。
つまり生損保が2019年5月以降、これまでにない買い越し基調に転じていることになる。

この要因として米国債の利回りが急低下したことがあると考えられる。
FRBが利下げを行う確度が高くなった5月以降、米国債利回りは2.5％から急激に低下した。
さらに円高になる可能性も高くなったことで、為替ヘッジを行いながら米国債に生損保が投資を行うことが難しくなっている。

J-REIT価格が上昇を続ける理由／アイビー総研　関　大介
10時29分配信

1.　外国人投資家は売り越し基調

J-REIT価格は、順調な上昇基調を続けている。
東証REIT指数は、7月下旬に到達した2,000ポイントの大台を8月は1ヶ月を通じて維持した。

東証REIT指数が月中に2,000ポイント台を維持したのは、2007年6月以来ほぼ12年ぶりとなる。
また騰落率は、8月末時点で2018年末比で17％を超えるプラスとなっている。

一方で2018年の価格上昇を牽引してきた外国人投資家は、2019年4月以降に売り越し基調に転じている。
外国人投資家による2018年の買い越し額は3,057億円と2007年の3,928億円に次ぐ歴代2番目となる買い越し額であった。

この傾向は2019年に入っても続き、第1四半期（1月から3月）は564億円を買い越した。
しかし4月以降は、4月に単月としては歴代最高額となる717億円の売り越しを行うなど、外国人投資家は4月から8月まで1,000億円の売り越しとなった。

主要な買い手が売り手に転じれば、市場価格が下落することが多い。
J-REIT市場では2017年に価格が下落したが、これは2013年の異次元金融緩和以降の主要な買い手であった投資信託が売り越しとなった影響が大きかった。
つまりJ-REIT価格は、4月以降に下落する可能性が充分にあったことになる。

10:06　 日本ロジスティクスＦ－野村が目標株価引き上げ　複数物件で大きな空室を抱えている

日本ロジスティクスファンド投資法人<8967>が底堅い。
野村証券では、複数物件で大きな空室を抱えていると注目。
レーティング「Neutral」を継続も、目標株価は25.10万円→28.80万円と引き上げた。

ポートフォリオ全体の稼働率は19.7期末の99.9％に対し、業績予想上は20.1期末が99.2％、20.7期末が95.2％の計画。
それに表れているように、複数の物件で大きめの空室を解消する必要性が生じている。
同投資法人が以前未竣工の段階で取得を決めた「八千代物流センター3」と「白井物流センター」は、依然テナントが決まっていない。
既存物件では「座間物流センター」で1棟借りテナントが退去、「習志野物流センター2」は稼働率が6割強へ低下する見通し。
「座間」と「習志野2」には具体的なテナント候補が表れており、いずれも21.1期末までに満室稼働を回復する計画だが、その実現と「八千代3」、「白井」の早期のテナント誘致が課題と指摘。