不動産関係者

>>No. 120

一般的に留学生は富裕層が多い。
最初はレオパレスに入居してもすぐにマンションに引越しするケースが散見された。
中国系はワンルームマンションを買ってから留学させる親も結構いましたよ。

宅建業法は免れたとしても、

たぶん、消費者契約上は、事実の不告知（その事実を知っていれば契約に至らないような事由）は、免れないと思います。

まさしく、いま、世間を賑わしてるゴールドネイルの工法考え方、アピールポイントですね。

少数の職人 未習熟の現場作業員…

代表メッセージ

1.「短納期」であること。
2.「低コスト」であること。
3.「高品質」であること。
　この３点が揃っていなければ、モノが売れない時代になりました。しかし、建築業界に目を向けると、技術を持った職人の減少から工期の遅れが頻発。さらに、部材と人件費の原価増も相まってコスト増を生み、時代の流れに逆行している状況です。この流れを“新しい建設工法で変えたい”という決意から、私たちATCは誕生しました。

建築の未来に挑む　コスト増の解消をめざす建築会社の皆さまを支えるために、ATCが今、挑戦しているのは、建築のオートメーション化です。設計図をシステムに読み込ませれば、工場で全てのパーツが製造され、８割方完成した状態で建築資材を現場まで搬送できるようになります。建築現場では、それを組み立て、ボルトで締めるだけ。従来よりも少数の職人の方でも、未習熟の現場作業員の方であっても、短工期で高品質の建物を完成させることができます。建築業界が抱える問題を解決し、新しい可能性を提示します。

十分やっていけるでしょ！
オーナーに、はいってくる家賃に管理費を乗せた賃料なら周辺相場よりかなり低い募集になりますから。

例）

オーナーへの支払家賃 40,000円

周辺相場家賃（管理費込） 51,000円

実際レオパの募集家賃 56,000円
（環境維持費等怪しい費用込）

仮に48,000円で募集したとしても、オーナーは、今より多い44,000円の収入が見込めます。

レオパレスに家具家電を撤収されたとしても、48,000円なら客付けできると思いますよ！

天六交差点立地とはいえ、あんな地型が悪い場所で、敷地も狭いとたいした額にはならんと思うけど。
再開発で地上げの話でもない限り。

メインかどうかは別として大口法人には、全国展開のファミレス運営会社が数社ありますよね！

うーん。

ほぼワンルーム専業メーカーのレオパレスと他社では、そもそもニーズが違います。

レオパレス の中古物件がたくさんある地域に、新築のワンルームがバンバン建つよつな状況は考えられないと思いますよ？

確かにレオパレス の中古物件が乱立している中、新築のワンルームが建築されれば、そちらに入居するでしょうが。

一つ言えるのは、日本全体の入居率が落ちてきて、1DK、2DKの物件相場がワンルームに近くなってくれば、ワンルーム市場自体がおかしくなるでしょうね。
その時はもちろんレオパレスという名では存在しないでしょう。

低くなった広めの物件よりももう一回り家賃を下げるにはサブリースでは無理で直接管理するしかないでしょうから。

前にも書きましたが、

レオパレスの場合相場と呼ばれる基準家賃

これをたとえば50,000円とします。

オーナーにはこれの8がけ40,000円ですが、そこから修繕費等もろもろ引かれ、約35,000円前後が振り込まれます。

一方、レオパレスがお客様に貸し出す際は、現状の相場を鑑み±しますが、ここでは50,000円のままで、これに管理費やら環境維持費という意味不明な諸々を足して55,000円程度で貸します。

つまり、35,000÷55,000×100=63%

レオパレスの一部屋あたりの粗利は37%あります。

だから、入居率80%で充分販管費が出るのです。

これが相場の8がけで本当に借り上げていたら、入居率90%ないと販管費はでないことになりますよね？

個人のお客様は、アパート（マンションタイプではありません）借りる時は、ある程度の音漏れ等は折り込み済みです。
間取り、家賃、利便性が借りる時の重要ファクターです。
個人によって、譲れない（例えば、駅からの距離だけは！だったり、家賃5万円以下！だったり）ものがあるので、そこには、レオパレス だからという嫌悪感はあまり入ってこないようです。

同じような条件で、レオパレスと他の物件があり、今回の事件をよく知っている人ならあえてレオパレス は選択しないかも？いや、よく知っているからこそ、改修済みだから入居しそうになると思います。

これからのレオパレス の入居はどちらにしても、個人や海外の人が中心に回復しそうですね。

法人が戻ってくるのはまだしばらくかかりそうです。

家賃の8掛けで本当に保証しているのなら、2割の粗利で黒字になるわけがないのは一目瞭然。
でもあくまでもオーナーには相場の8掛けを協調するレオパレス。
根性腐ってますよ。

実際は6掛け程度だから入居率が85%でも販管費や広告費諸々が出せるのにね。

今、レオパレスにとって一番怖いのは優良物件のオーナーが自主管理に移行すること。

オーナーは勇気を持って自主管理のシミュレーションを考える時期にきているのと思いますよ。

固執するメリットはもうないと思います。

本当に困るのかな？
物件ごとに周辺競争力は違えど、レオパレス のようにぼったくり借上賃料から、まともな管理会社に委託する方が健全じゃないのかな？

仕組みはこう。

実はレオパレス の家賃は複雑で2回建3回建になっている。

でオーナーに保証を提示するのは一番低い家賃の8掛け

仮にそれが50,000円なら40,000円がオーナーに入るはず。
でも実際にはそこからさらにBBやら修繕積立見合いで引かれて、実際の入金額は、約35,000円前後。

一方、レオパレスは入居者に貸し出す際、
50,000円に共益費（管理費）を3,000円程度のっけた上に、さらに細々とした手数料を上乗せして、実際、入居者が払う賃料は55,000円といったところ。

実際には8掛けどころか、6掛けちょっとでサブリースしている。

オーナーからしたら、今が35,000円しか保証をされていないのなら、45,000円で貸し出しても周辺より（今より）1万円安く募集できるわけで、入居者もつきやすいのでは？

あくまでも物件が修繕後でまともであることが前提ですが。

管理を一括でまかへたとひても、地元の優良な管理会社の方が運営は上手かもしれませんよ？

一般的に懲戒のあった社員に対しては、一定期間、昇格できない期間とか就業規則にあるんだけどね。

なかったとしても、これだけのことをやった人間を広報部長にする会社の危機意識、やっぱり足りないと思う。

この風土だったからこその違反（今回の騒動）という根本のところがまだわかってないようだと、この先思いやられるね。

本来、入居時に安心できる居住空間を提供する義務があるのは大家側。
鍵が同じで心配なら自費で取り替えろ！って姿勢の管理会社が多すぎる。
その発端は何を隠そうとレオパレスから始まってます。
その昔は、鍵の複製はそんなに簡単にできるものでもなく、契約時に渡した鍵の本数と退去時の鍵の本数があっていれば、シリンダーの交換はしなかったようです。
返却時に鍵が足りないと、鍵代とシリンダーの交換費用を前の入居者から現状回復費としてもらってましたよね。

>まあ10年、20年かかるかもしれませんが。

例えば富士フィルムのように社名が本業にならなくなるように、業態を変えていければ良いですが。少々高齢化でワンルームの管理は…

一度は建売から請負に変更してますから。ただ、不動産脳だとリフォームあたりに目を向けるのが精一杯。そのリフォームもう今回の件で信用失墜

本来は月初の入居率が月末の実質入居率となりますが、毎月の算定根拠は変わっていないので、トレンドとしては公表の入居率推移が参考になると思います。

レオパレスの入居率は実際に住んでいるいないではなく、その部屋の家賃が払われているか？いないか？が基準ですから、3月末までに退去して空室になっている部屋も入居率に反映します。
だからいつも月初は、入居率がガクッと下がります。

そうですか。
サブリースをされている側の方なんですね！
それはすごく真っ当な考え方です。
普通はそうですよね。

でも、実際レオパレスはオーナーと交渉する際の家賃は設定家賃と言う言葉を使ってその80％を目安に交渉します。
20％の利幅説明には管理費や修繕目的も含まれているようです。

そして、レオパレスはその設定家賃を元に実際に募集する募集家賃を設定します。

例えば設定家賃40,000円の場合、募集家賃は45,000円前後。

オーナーへは32,000円支払うわけですから、すでにこの時点で、原価率は71％。

さらに入居者へは、鍵交換費用、環境維持費用等を徴収しているので、実際一室あたりの原価は60％台になると申し上げたのですが。

何か間違ってますか？

レオパレスの売上には、原価計算の元になるオーナー家賃の他に、共益費や環境維持費、鍵交換費用等、入居者から徴収しているものがかなりある。入居率100％だとしたら原価率は60％台のはず。
だから、入居率が85％でもそこそこの粗利を確保できている。
家賃の8割保証が原価なら粗利は5%以下になってもおかしくない。

本来借地借家法では家賃以外に利益を生んではいけないはず。共益費も実費徴収が原則。

レオパレスはオーナーだけでなく、入居者からも実はちょこちょこくすねとってるビジネスモデルだ。

次はここらあたりが糾弾されるはず！

失礼〜〜
説明不足ですね！
今回レオパレスで問題になった小屋裏まで達する界壁が不要ってことね。

界壁の改正（２０１８）建築基準法第３０条の改正について（平成３０年法律第６７号）

出るわけないでしょ？
現行の基準法に違反してる物件なんてザラでしょ？
逆に後少し待てば、現行の基準にレオパレスの物件は合致します（界壁不要になりますから）