更沙

もうひとつ付け加えておくと、コロナ収束後の反動需要発生は、十分期待できるということでしょうか。
収束の時期によっては、今期のうちに反動が発生して、期中で業績を均してくれるかもしれませんし、収束が夏の初め頃になれば、来期（2020年12月期）に反動増が期待できるかもしれません。

コロナは長期的には経済にとって中立的（つまり、需要の先送りに過ぎない）との見方も広がっているようです。

もちろん、希望的観測も含まれているでしょうから、割り引いて受け取る必要はあるでしょうが、規模はともかく、反動需要が発生するのは、常識的に考えても、高い蓋然性があるものと思います。

2020年6月期の分配金水準は、もちろん重要な判断指標ではありますが、減配が一時的な、しかも原因がはっきりしている要因によるもので、なおかつ同期のフローへの影響にとどまるのであれば、投資口価格の下落も一時的なものになるでしょう。もしそれが暴落と言えるほどのものであれば、長期投資家にとってはまたとないバーゲンセール以外の何物でもありません。

一方、経営基盤に打撃を与えるほどのものであって、現在の一時的な外的要因が去った後も負の影響を引きずるようなものであれば、バーゲン品ではなく、単なる安物買いの銭失いということになってしまいます。

私は後者にまで至るとは思っていませんが、可能性なしとも言えません。
あとは、これから出てくる情報をもとに個々の投資家が判断するしかありません。

もうひとつ、
現在の投資口価格は、他のホテル銘柄の情報なども加味された上で、ある程度、コロナの影響を織り込んでいます。ですから、今後、運営者からの収益予想などがリリースされた際に、市場が織り込んでいるダメージよりさらに酷ければ、今よりも下落するでしょうし、予想ほど酷くなければ、反発することもあり得るでしょう（いわゆる、噂で売って、事実（報道・プレスリリース）で買う）。

結局の所、価格変動資産のリスクとは、下落リスクだけではなく、上昇リスク（持たざるリスク、機会損失リスク）もあるので、それは常に念頭に置いておく必要があるでしょう。

私個人が、現在、本銘柄について楽観か悲観かと言われれば、中立ですね。
今の情報だけで判断できることは限られていますので、たしかに今期の収益が大幅減になることは十分覚悟していますが、嵐がすぎれば、巡航に戻れるとの期待も捨てていません。

また、今回の騒ぎで、経営基盤が脆弱なホテルは撤退する事例も生じるかもしれません。もしそうなれば、生き残ったホテルにとってはプラス要因になりまし（言うまでもないことですが、当銘柄が「徹底する側」にならないという保証はありません）、心理的な影響によって、ホテルの増加傾向にブレーキがかかれば、これも既存ホテルにとってはプラス要因です。まあ、さすがにこれは取らぬ狸の皮算用が過ぎるとは思いますが、あまり悲観要因だけに目を向けすぎると、将来を見誤ることがあるかもしれないということで、思いつきを述べてみました。

>>No. 527

トヨタでさえ…ではなくて、トヨタだから難しいのだと思いますよ。
トヨタのように世界規模でサプライチェーンが複雑に絡み合っていて、販売市場も世界中となれば、そう簡単に見通せるわけがありません。

一方、REITは、非常にシンプルな商売ですから…

>>No. 521

個人的には、経常利益が大きく下がった場合は、内部留保で無理に補填するより、その気の分配金を下げるのもありかと思っています。

いずれにしても、マイナスの情報であればあるほど、迅速かつ高い透明性をもって、発表してほしいですね。分配金額をどうするかという以前に、運営の透明性が何より大切だと思います。

>>No. 518

まあ、職業投資家じゃなければ、他者（他の資産）と競う必要はないのですが、どうせなら、（資産として）成長力のあるものに投資したいのは人情。
かくいう私も、メインはあくまでも米国株式＆先進国株式のインデックス投資で、J-REITはもともと、遊ばせていた資金の置き場所としてサテライト投資の位置付けです。ただ、思いの外リターンが膨らんだので、離脱しにくくなっているというのが現状。ここのところの下落で、トータルリターンの1/3くらいが削られてはいるものの、コロナは所詮は一時のことですし、韓国人旅行者の件も、あと半年もすれば影響が剥落（前年同期比で見た場合）するので、もう少しのんびり賃料の分け前をいただこうかと欲をかいている次第です　笑

>>No. 516

もちろん、そこは重要なのですが、分配金再投資後の資産が右肩上がりで成長すればいいわけで、地価や不動産価格が右肩上がりである必要は必ずしもありません。収益性が高ければ、多少の資産価格の低迷はカバーされますので。
それに、日本と一括にしても、REITが投資しているのは、大都市圏や地方の都心部ですから。

>>No. 513

ある程度の時間分散によってリスク低減することはやってもいいと思いますが、バイ＆ホールドの長期投資では、投資開始のタイミングを図ることはさほど重要ではありません。
配当再投資を前提とし、配当（分配金）込みで右肩上がりの資産であれば、スタート時の価格は時が経てば経つほど、どうでもよくなるからです。
高値掴みしたとしても、いずれ、分配金再投資込みのトータル資産は購入額を超え、トータルリターンはプラスに転じ、あとはまる儲けというのが基本戦略ですから。

安くなったら投資をしよう…というのは、机上の空論で、機会損失を軽視しているように思います。

もちろん、未来が見える人は、前提が異なるので、この限りではありませんが。

最近話題になっているフィデリティ証券がセミナーで配布したとかという資料によると

投資成績のよかった人の属性は

1位：亡くなっている人
2位：運用しているのを忘れている人

だったそうで…

安く買って高く売る値幅取りの投資法がいかに困難で、バイ＆ホールドがいかに容易で効率的か…よく表しています。

できるだけ早期に、今回の新型コロナウイルス流行による業績への影響試算を出してもらいたいですね。市場はよく分からない状態を最も嫌いますから、減益なら減益、減配の可能性があるなら、それもはっきりと。保守的に見積もった試算を出すべきでしょう。その上で、新たな業績見通しを前提とした適正投資口価格が見いだせれば、そこから反転していくことが期待できるでしょう。

>>No. 212

当時とは資産規模もポートフォリオ（当時は住宅型リート）もまったく異なりますので、ほとんど参考にならないと思います。

今のところの出来高を見ると、パニックと言うほどの売りではないですね。
買いが薄いので下げはしますが、売り方も何が何でも手放したいという状況ではなさそうですし、下げたところではしっかり買いが入る…業績下振れ後の適正水準を探るといったところなのでしょうか。
意外と皆さん冷静ですね。

>>No. 172

利益超過分配金を含めた表面上の数字は維持されるということでしょう。
ご指摘どおり、売上が下がれば、純利益もさがりますから、分配金にとってマイナス要因なのは間違いありません。
一方、潤沢な利益剰余金があるため、一時的な利益水準の振れは利益超過分配金でならされることになるのでしょう。もっとも、売上のマイナスがなければ、しなくても済む資産の食いつぶしであることは確かです。

いずれにしても、今日はパニック的な売りがあるでしょうし、新型コロナウイルスの流行が終息するまでは、厳しい市場環境を覚悟すべきでしょう。
他方、やや不謹慎な言い方になりますが、こうしたパニック売の状況は格好の買い場でもあるので、長期投資家にとっては、久しぶりのチャンスが訪れるかもしれません（今日が、ということではありません）。
私も、自分の平均取得価格より下がるようなことがあれば、買い増しを検討します。
ただ、そこまで落ちるかどうか…

2020年12月期が前年同期比で減配となるのは、ケイマン物件の改修に伴う減益（改修コスト増、一部売止による収益減）を保守的に見積もった結果であって、業績の悪化が予想されているわけではありません。
改修が終われば、改修前より高い収益が期待されるため、むしろ楽しみにしてます。

安く買って高く売る…
これ、言うは易しなんですよね。
自分はそれができると思う方は、がんばってください。
私は、未来を見通す目を持っていないと自覚しているので、バイ＆ホールドでコツコツ利を積み上げていく方が性に合っているので。

また、外部経済環境の変化があれば、それに応じた増減益は発生するでしょうが、将来の景気を見通すことは不可能なので、流れに身を任せるのみ。

>>No. 151

私は2017年の夏頃から保有していて、現在まで数回の公募増資を見てきましたが、その間、分配金は増え続けています。
増資で懸念されるのは、希薄化、つまり１口当たりの資産や分配金が小さくなることですが、実績として、本銘柄は増配を続けています。

理屈の上でも、増資で調達した資金で、既存資産の平均よりも収益力の高い物件を買うのであれば、利回りの向上に資することになるので、全く問題ないどころか、むしろ歓迎すべきことではないでしょうか。

増資の度に、不安や文句が吹き荒れる当掲示板ですが、個人的にはまったく心配していません。

もちろん、増資をするなら投資口価格が高いときにすべきですが、そういったタイミングの問題も、長期投資の場合は、割とどうでもいいですね。
現物投資で、現金化の予定がない余裕資金で投資している場合、日々の価格変動はさざ波程度のノイズでしかないので。

>>No. 125

ちょうど１年ほど前、
2019年1月18日付の日経マネーの電子記事に次のような記述がありました。（今もネットで検索すれば閲覧可能）

「19年のJ-REIT価格は上値が重い展開になるとみている。具体的には東証REIT指数で1750ポイントから1650ポイントを中心としたレンジでの動きとなりそうだ。」

では、2019年の実際のJ-REITはどうだったか…みなさんよく御存知のとおり。

まあ、マネー誌の予測記事の確度はこんなものです　笑

足元、ホテルリートが劣後しているのは、新型肺炎の流行懸念もあるかもしれませんね。

東証REIT指数がわずかながら下げた中で、権利落ち▲1,725円のところ、▲1,300円の下げにとどまった（実質400円ほどの上げ？）のですから、上出来ではないでしょうか。

権利落ちを待って買ったほうが良いという意見もありましたが、今日の終値に限れば、1,725円の配当を逃して、1,300円しか割引がなかったので、昨日買っておいても良かったという結果ではないでしょうか。もちろん、今日の下値を拾えた人は上手だと思いますが。

>>No. 60

いえいえ、大して内容のある回答でもないのに、ご丁寧に恐縮です。

>>No. 57

ざっと、印象レベルで申し訳ないですが、ここ数ヶ月と同じ傾向、すなわち、韓国人観光客の減少を主因として、国内ホテルが前年同期比で悪化ですね。
良くはないですが、今月になっての新たなネガティブサプライズもないといったところではないでしょうか。権利付最終日にも関わらず、いまいち冴えない今日の投資口価格の推移も、そんな空気感を反映しているように思います。
J-REIT全体が金利上昇で足元苦戦していますが、それに加えて、ホテルリートは日韓関係要因でさらに下押しということで、しばらくは我慢が必要かもしれませんね。
韓国の不買運動もやや疲れが出ているとの観測もありますので、状況の改善に期待したいところです。

>>No. 52

ただ、厳密に言えば、
分配金を実際に手にできるのは２か月半ほど先なので、機会コストうんぬんを考慮したら、（分配金という形で）後から割引分をもらえる今日よりも、その場で割り引いてもらえる明日買ったほうが良いという判断はあり得るのかもしれません。

もっとも、投資可能額をぎっちりフルインベストメントで運用しているならともかく、余裕資金でのんびり投資している人にとっては、あまり関係ない話ですよね。