roc*****

>>No. 712

商業系リートは自分の足で店舗営業状況を確認できることが情報収集の面で有利な点です。本リートは都心型商業施設に集中投資しています。そのような施設は賃料水準も高く鑑定評価額も高い。ポートフォリオ一覧見て何店舗か見て回ればこのコロナ禍で賃料が払えそうな営業状況なのかのかどうか容易に想像できます。お住いのエリアにもよりますが表参道だけもいくつか店舗があるので散歩がてら1時間あれば見て回れます。立地が良いので長期的には土地としての資産価値は高いと思われますが、短期的には高賃料のテナントからの収入が減額＝利益の減少幅も大きい、ということになります。政府補助金もテナント単位での支払いなので年額賃料1000万円のテナントと100万円のテナントでは助かり具合が違うでしょう。後は最近のブルックスブラザーズのチャプター11からの連想とか。他の商業リートでは例えばケネディクス商業はスーパーへの投資が多いですが、いくつかスーパー店舗を見て回るとコロナ禍にかかわらず結構お客さんがいますので賃料へのダメージが少なそうだと想像できます。REITは優れた投資商品ですが、原理は不動産投資ですので、自分の目で見て判断するようにしています。結果本リートにネガティブなコメントにはなりましたが、短期的には行き過ぎた値動きをすることもありますのでそろそろ買い場は来ると思っています。

>>No. 700

通常は将来に向けて賃料改定をやるものですが、今回のような緊急事態では交渉が間に合わないので、後付け合意して精算はあり得るでしょう。売り上げ数字が確定しないとテナント側も根拠を持った値引き交渉ができないはずなので。

まあ今期分配金は下がるでしょう。売却益でカバーできても資産減った分巡航ベースの将来利益水準は下がるので同じこと。少なくともここに限らず過去の利回り数値をベースに買いを判断するのは大怪我の元です。未来を見つめましょう。恐らく今は8月末の決算最終日に向けてテナントと賃料減額の交渉中だと想像します。今期は諦めていますが、来期以降ダメージが少ない形で合意できることを期待します。東証の基準では分配金5%変動で開示する必要ありますので、8月末までのどこかで業績予想修正が発表されると予想しますがどうでしょうか。最近の下落はそれを想定した機関投資家の先回り売りと想像します。望みはしませんがどなたかの投稿のように11万台もあり得ると覚悟することも必要かと。逆に業績予想修正が出て下がったところが最後の買い場かもしれない。。。。ということを考えながら日々相場を眺めています。

>>No. 38

元REIT業界の者です。曖昧な情報が飛び交ってますので皆様の参考になればと思いコメントします。まず投資法人と資産運用会社は別人格です。投資法人は不動産を保有するだけの箱であり、保有不動産の運用を資産運用会社へ委託します。資産運用会社はその委託料＝運用報酬が利益の源泉になります。運用報酬の支払いルール（計算式）は通常投資法人規約や定款で規定されており、運用会社が勝手に調整できるものではありません。仮に支払いルールを変更したい場合には、投資主総会（事業会社でいう株主総会）で決議が必要ですので、建て付けとして運用会社が勝手に利益を付け替えるという行為はできません。ちなみに投資法人規約変更について規定しているのは投信法140条です。まだまだ国内需要のレベルですが少し光が見えてきましたね。期待しましょう。

貴兄の投稿内容に異論はない。リスクは確かに読めなさすぎだと思う。今そのリスクとはコロナ情勢に尽きる。だから誰よりもコロナ関連情報の把握に努めて自分なりのシナリオを想定して売買している。

数値はざっくりで直近の決算説明資料から抜粋。買い煽りでも売り煽りでもなくデータに基づいた頭の整理。勿論株価はそれ以外の要素でも動く。長文失礼。
1、保有資産鑑定価格総額5570億円（含み益920億円）
2、借入金2600億円
3、純資産2600億円（分配前）
4、NAV3280億円
NAVが0円即ち保有資産時価が5570億円−3280億円＝2290億円（直近鑑定比41%水準）となれば理論上株式価値はゼロ。可能性は低いが、資金ショートし、かつローン返済のため保有資産の強制売却を迫られ、直近鑑定の41%でしか売れなければ株式価値は理論上ゼロ。銀行は借り換えに応じると読むがどうか。資金が続けばいつかは営業再開しキャッシュフローがつくので、鑑定評価や市場価格もそれを織り込んで保有資産がゼロになることはまずない。要は資金ショートが先か、キャッシュフロー回復が先か。
なお、NCF（ネットキャッシュフロー）がゼロならアセットは無価値とのどなたかの投稿は短期の話。資金ショートせずにNCF回復まで持ちこたえれば収益還元によりアセットの価値は出る。
ニューシティの破綻は債務超過ではなく、半年後に物件を購入する契約をした後にマーケット悪化により増資ができず、契約解約の違約金50億円が払えなくなった資金ショートが原因。同じ轍を踏まぬよう関連法規での手当、金融機関との契約での手当など当時よりは安全弁が設定されているが勿論絶対はない。
リーマン前後ダヴィンチという銘柄もあり破綻濃厚と言われていたが、その後合併した（現大和証券オフィス投資法人）。そのまま我慢して保有していれば投資口価格は最大10倍近くになった。このような例も確かにある。
色々な思惑がある。明日1日の動きには興味はないが上記を踏まえ目先1ヶ月の動きは注視したい。

当然そう考える人もいる。判断は人それぞれ。大事なのは自分なりの物差しを持つということ。70%はあくまで自分の物差し。

最悪のシナリオとして、破綻して保有物件を全て市場で売却することになった場合、直近鑑定価格の70%で売却できる（住宅、ホテル平均）と想定すると計算上は投資口価格は26400円。手持ちキャッシュも300億円近くあるし、銀行も物件売却資金から回収できると判断する限りは返済迫って破綻させるより、借り換えに応じる方が合理的。資金ショートの心配なければいつかはキャッシュフローは戻る。やはり問題は破綻した場合の物件売却価格をいくらでも想定するか。70%は仮の数値だがこれを何%で想定するかで当然判断は変わる。