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星野リゾート・リート投資法人【3287】の掲示板 2025/02/02〜
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>>34
「はい」「いいえ」に投票してくださった方、ありがとうございます。また、私の解釈に違う点があれば、教えてください。私は「買い煽り」でも「売り煽り」でもありません。
普通のREITであれば、スポンサー（一般的には不動産会社や開発業者）がREITに物件を売却し、そのあとの当該物件（ビルやレジデンス等）の募集や賃料交渉はREITの運用会社の仕事で交渉先はスポンサーとは違う潜在を含むテナントだと思います。しかし、このREITに関してはスポンサーが星野リゾート、賃料払うのもホテルの運営する星野リゾートで特殊なところがある（一部のホテルは星野リゾートの運営ではないかもしれません）。
星野リゾートとしては、開発したホテルをこのREITに売却することで資金を回収し、次のホテルの開発に行けるので、資金負担の少ない効率の良い事業運営ができるのでこのREITはとても大切です。そういったことで、このREITの投資家やファンを星野リゾートは適度に裏切らないようにしていくと思います。例えばこのREITの配当を５％あるいはそれ以上程度に保つとか、言い換えるとそれに見合う程度のホテル物件の賃料の上昇を受け入れるみたいなことと思います。
尚、やはり株と勘違いしている方が多そうなので、今後増資（投資口の募集）があっても、株と違って単純に希薄化するわけではなく、増資分で物件を買うわけで、慌てて売らないようにしてくださいね。物件購入以外の理由だと話は別ですが。
マーケットは勝手なもの
これってREITですよね。星野リゾートが仕込んで開発した物件（ホテル）を買い取る大家さんTrust Fundでしょう。一部には星野リゾートが開発してないホテル入っているかもしれません。要は大家さんたるREITの収益源のほとんどはホテル物件の賃料ですよね。
普通に考えて家賃交渉はREITとホテルの運営側の星野リゾートが交渉するわけです。賃料をセーブできれば、星野リゾートは利益が出やすいので、このREITと星野リゾートは利益相反する部分がある。この辺はグループ全体でどう考えるかだと思います。もちろん星野リゾートのホテルは盛況そうだから、賃料滞納や引き下げのリスクは小さい。
また一般的にREITは物件を買うとき3－5割ぐらい借入で、残りが投資家（投資口）からお金をだしてレバレッジをかけて配当率を増やしている。だから金利が上がるとレバレッジのコストがあがる。
要はホテル物件（建物）の賃料が上がるのが、金利の上昇の悪影響を上回れば配当原資は増えることが多い。
僕の説明あってますか。なんか星野リゾートの株と勘違いしているひと多そうなので書いてみました。
また配当の利率の分母となる投資口価格は本来は合計の物件価値を適度に反映すると考えられるが、人気の加減で上下する。
私の書いていること略あってると思う方 →はい
全然違うと思う方 →いいえ
投資の参考になりましたか？