霞ヶ関キャピタル(株)の掲示板

霞ヶ関キャピタルにおけるSPCの役割　（Google AI回答）
プロジェクトの遂行: 各開発プロジェクト（例：物流施設、ホテルの開発・運営）は、通常、個別のSPCを通じて実行されます。
オフバランス化と財務の健全性維持: 開発資産や関連負債を親会社である霞ヶ関キャピタルのバランスシートから切り離す（オフバランス化）ことで、同社の財務体質や経営指標（ROA、ROEなど）を良好に保ちます。
効率的な資金調達: SPCが保有する特定の資産（開発用地や完成後の不動産）を担保に、金融機関からの融資（ノンリコースローンなど）やパートナー企業からの出資を効率的に募ります。
リスク分散: 各プロジェクトのリスクをSPC内に限定することで、他のプロジェクトや親会社全体への影響を軽減します。
パートナーシップ型ビジネスモデル（KC 2.0モデル）: 同社はパートナー企業と合弁会社（JV）を設立し、JVがプロジェクトごとにSPCを設立して開発を進める独自のモデルを採用しています。これにより、パートナーからの資金も活用し、大規模なプロジェクトパイプラインの拡大を実現しています。
具体的には、土地の取得後、開発段階に移行するタイミングで、その土地をSPCに売却し、アセットマネジメント契約を締結する、といったスキームが用いられています。
霞ヶ関キャピタルの事業内容やビジネスモデルの詳細は、同社公式サイトで確認できます。

比較社は全部破綻？
今でも残っている会社を挙げて欲しかった
ひとが悪い
らしいと言うか

超成長には資金が必要
自己資金には限度がある。
借入金で全て賄うか　（返せなければ経営破綻）
自前資金（増資、社債）でも賄うか

第三者割当増資における発行株式数の確定に関するお知らせ
無事、終了しました。

超成長銘柄故の危険分散措置
K.C1.0モデルでは、事業毎に特別目的会社を立て、
K.C2.0モデルでは大手資本と資本提携した。
経営破綻の兆候は全くありません。
幾ら掲示板の言いたい放題は自由とは言え、限度はあります。

ククレブを超高値で買い煽り続けた無責任野郎がよう言うわｗ

どれだけ適当でも言うだけならタダだもんな
無責任なもんや

希薄化を考慮した計算もできない小口君達🥴

新中経達成して今の時価総額なら
per3.7倍程度になるが
どこが織り込んでるんだろうね

怪文書やめようね

本銘柄の現在のバリュエーションは、新中経達成をほぼ完全に織り込んでしまっている。新中経未達や景気後退で吹き飛ぶバリュエーションなのである。FCF大赤字を考慮すればそのリスクは巨大であり、大幅な価格調整は必至と考えられる。

いつまでもしつこいのは恨み言
会社に期待が大きかったから
反動が大きいよね、将軍様は

あと小口でゴメンやで
迷惑は掛けてないから堪忍な

誰も恨み言なんか書いとらんやろw
小口のポチはすっこんでろ

社長が薬で捕まったり他に吸収されたり
2008年頃の不況で沈んでしまいましたね
間違いなく破綻しますね

おみそさんにご紹介いただいた4社のうち、霞ヶ関キャピタル以外の3社はいずれも経営破綻によって上場廃止しています。
その3社と数値面で近いとなると、ちょっと不気味ですねｗ

ネガティブな意見が気に食わないなら、反論なり反証すればOK
なんか、ホルダー側に「論」の意見が見えないんですよ。

しかし成長期（営業CFがマイナス）の不動産投資会社事例として、日本綜合地所とかゼファーを出していいんかwww
私が知ってるそれなら、両方とも破綻したのですが。

動機が悪意にまみれてて
事実を捻じ曲げてミスリードさせようとする奴もいるしなあ

批判がまともならいいけどね

それ言い出したら投稿は、イエスマンと偉大なるイエスマンだけしかダメってなりますがなw

LINE誘導詐欺や個人中傷とかの違反投稿以外なら何でもいいでしょう。

横から失礼します

mit君も将軍様も
思った様に株価が上がらず
会社に恨み言を延々と書いてるだけ
注意喚起でもなんでもなく
他の人が儲けたら損したって思う
憂さ晴らしなだけ

損も得も自分資産なので
他人が注意喚起する必要なんて
全く無い話ですので

AIの方が人間より賢いので悲しくなりました

お久　です。

なんか感情論みたいになって来てるが、新興不動産ならフリーCFがマイナスにならない方が稀だろ。
代表的な新興不動産の5期間における①売上高倍率、②フリーCF、③営業利益率の平均値と比べて見れば霞ヶ関キャピタルは数値はかなり近く全くおかしく無い。
日本綜合地所①1.57②-28325③9.54%
ゼファー①1.845②-12322③9.23%
ダイナシティ①1.3②-7408③6.04%
霞ヶ関キャピタル①1.49②-9356③11.27%

日本語の文脈読み取れないの可哀想だね

>勝手に主語を「建物を建てる業態」と広げるのはやめてもらいたいんだが

No.252040で君が言った言葉を、一言一句変えてないけど。
ちなみに、今から外出するから相手できないけど、お元気で！

勝手に主語を「建物を建てる業態」と広げるのはやめてもらいたいんだが
mit氏に話したのは霞ヶ関の話が前提なのでね

霞ヶ関の一貫した拡大方針の中で
過去の開発投資の出口より現在の資本投下が大きいなんてことはここの大前提であるのでなぜ今更解説しなきゃいけないのかも謎だが
あとはmit氏がいつまでも理解できない（しようとしない？）会計論としてここの開発にかかるお金は営業ＣＦマイナス要因で不自然な話ではないですよって言う意味も入ってるね

そうですね。
デタラメな数字だったり、裏付けのない主張だと議論はかみ合わないですよね。

私の数字が間違っていたとして、これまでのやりとりを見てエビデンスがない、と判断する時点で議論が噛み合わないですね。

成長の止まったところ、
成熟した企業体は積極投資しない。
借金までしない。営業CFはプラスが当然です。
連続プラスであってもどの位大きなプラスなのか
成長企業は違う。営業CFはマイナスが当たり前です。
前期、久しぶりに営業CFがプラスになった。実り（成功報酬）の時期を迎えたからです。
第２中期経営計画は次の飛躍を狙う。営業CFはマイナスになる可能性も

>建物を建てる業態では、営業キャッシュフローがマイナスになるのは当然

では、まず君が上記主張のエビデンス示してもらえる？根拠あるんだよね？

議論吹っ掛けてきた人間の言説に対して
歴史の蓄積による資本の差とビジネスモデルからして違うと回答出してやったんだから
それに対してのご自身の総括をまず語ったらどうだね

なぜこっちに全部丸投げなんだよ

3年後に株価と配当を倍にする自信があれば、経営が保有株の『28%』も大量売却することはあり得ないだろう。経営はガチホしたはずである。控え目に言っても、1年経っても株価はほとんど最高値を更新しない、下手したら大天井を打った可能性すらある、と考えるのが自然。

新中経達成後は安定成長のバリュエーションPER6倍になると考えるのが妥当。つまり、新中経を達成したとしても、もう一回増資をしてPER6倍になれば、株価は1万円程度。新中経を達成したとしても、毎年増資してPER6倍になれば、株価は8000円を切る可能性がある。

以上より、株価は今後3年間ほぼ横ばいのレンジになる可能性が高いと理解できる。直近の株価は大幅に調整しないと割高過ぎる状態にあると言えよう。

別にそんな比較する気もないし、あなたに言われる筋合いもないし
めんどくさそうな人の相手しません
勝手にどうぞ～

それでは、まず君が考える「適切な比較対象」となる企業名を挙げてもらえるかな？
併せて、以下の主張を裏付けるエビデンスも提示して欲しい。

そもそもこの話は、kazが「建物を建てる業態では、営業キャッシュフローがマイナスになるのは当然」という主張をしながら、具体的な根拠を示さなかったことが発端なんだわ。

だからこそ、こちらは他の不動産銘柄の営業CFの実例を出して、
kazの言う「当たり前」という主張が本当に妥当なのか、それとも根拠に乏しい主張なのかを確認しただけという話。

ここのとの比較対象で同業他社に財閥・電鉄系不動産出してくるんですね
ここ数年の新興企業とでは そりゃ何もかもがメジャーとリトルリーグくらい違いますわな
ここもあと10年くらいしたらそれなりに比較対象になりそうな気もしますが、戦前からある企業と歴史や資産が違いすぎて笑うしかないです

マイリマシタ

君、毎回数字間違っているね。
AIに頼るだけじゃなくて、自分で確認くらいしような。

あと、論点ずらすのはいいけど、野村不動産、オープンハウス、飯田グループHDを同じ分類にしちゃうんか…。
まあ別にいいけど、毎回デタラメな数字並べるのは悪質だと思うわ。

私は素人なのでAIに聞いてみました　おっしゃるとおりです。
「三菱地所とか住友不動産は26年連続営業CFプラスだから、霞ヶ関キャピタルがマイナスなのはおかしい」
→ これ、完全に比較対象がズレてます。理由はたったこれだけ：会社
ビジネスモデル
営業CFがプラスになりやすい理由
三菱地所・三井・住友：超巨大保有資産（賃貸ビル）の運用が主力。毎月家賃がガッポリ入るので、開発にお金使ってもCFはプラスで隠れる
霞ヶ関キャピタル：物流施設をゼロから作って完成後に売る開発特化。完成前は「土地買って建設協力金払って家賃ゼロ」→当然マイナス

三菱地所は丸の内だけで年間1,000億円以上の家賃が入るので、開発費なんて余裕で飲み込めます。
霞キャピは保有物件がほぼゼロだから、開発中の支出がそのまま営業CFにモロに出るだけ。同じような「開発特化型」で比較すると
・野村不動産 → 2025年3Qで営業CF △414億円
・オープンハウス → 開発集中期は毎回 △100～200億円
・飯田グループHD → 住宅開発期は普通にマイナス
→ みんな同じパターンです。つまり
「大手総合デベはCFプラス」＝当たり前
「開発特化企業は開発期にCFマイナス」＝これも当たり前 霞キャピの－224億円は「消えた金」じゃなくて「成長のためにちゃんと使った投資」です。
2025年8月期にいきなり＋689億円に跳ね返ったのは、まさに完成物件が稼ぎ始めた証拠。株価が4倍になったのも市場がちゃんと理解してるから。
結論：三菱地所と霞ヶ関キャピタルを同じ物差しで測るのは、トヨタとテスラを同じ物差しで測るようなものです。
モデルが違うんだからCFの形も違う。以上！
だそうです。

事実を言っても言い訳とレッテル貼りすればそっちが正しくなるのかね

幼稚な議論はやめようよ

多分そういう言い訳が来ると思ってました。
想像通りの言い訳、ありがとうございます。

まずビジネスモデルが違うことと
歴史ある成熟企業と新興不動産を比較した話をすることはナンセンスだと思いますが

建物建てるのに営業CFがマイナスになるのが当たり前とのことですが、エビデンスありますか？
株探で表示された以下の同業他社ですが、ほぼ営業CFがプラスでした。

■不動産銘柄の営業CF
住友不動産　16年連続プラス
三井不動産　26年連続プラス
三菱地所　　26年連続プラス
東急不動産　5年連続プラス（過去24年でマイナスは3回のみ）

>一応ビジネスモデルが仕入れしてすぐに売却できるようになっていて在庫積み上げていない所があるので…

第三者への売却（出口にJ-REITとか）ならいいんですが、売った先には特定目的会社とか（ここも当然出資）もあります。

バランスシートから外して資産が膨らみすぎないようにしている（総資産利益率ROAが悪いと見栄えが悪い）と見ました。だから、隠れたROAは悪いと思われます。
（隠れたROAは大きい=>悪い…に修正し、前投稿は削除します。）


とりあえず株主は「配当いいよねー。株価も上昇するはず」で思考停止しない方がいいです。

事実でないことも１００回言って通説にしようとする
おかしな連中が散見されるよな

一部頭が足りなくて会計理解できてない
逆恨み野郎もいるけど

迷惑千万なのはどちらも変わらんな

人件費使わないでどうやって会社回すんだよ

穴埋め？
建物建てるのに営業キャッシュフローマイナスになるのは当たり前なんだが

会計分かってないのに
間違えた解説されても迷惑なんだが

いい加減にせえや

一応ビジネスモデルが仕入れしてすぐに売却できるようになっていて在庫積み上げていない所があるのでフリーキヤシュフローがマイナスでも今は投資拡大期間ととらえれば問題ないとも言える
​PL（損益計算書）の世界では利益がでており配当をだすのも問題ない。
懸念は保守的な優良企業（稼いだ現金の範囲で投資と配当を行う企業）とは真逆の、「レバレッジを極限まで効かせたハイリスク・ハイリターン経営」を行っているようにみえるところかな。けどあまり問題ないようにみえるけどね。

注意喚起は素晴らしいかもだけど、ここでわざわざネガティブな投稿をし続ける意味が分かりません。黙って去ればよいのに。この会社やホルダーに恨みでもあるのでしょうか。余計なお世話感が凄くて不快です。

数年前、「みんなで大家さん」の問題点を指摘したときも、信者のような人たちから袋叩きにされました。
結局、届かない人には何を言っても届かないのだと思います。

それでも、ほんの一部の人にでも届けば十分だと思っています。

資金は十分用意した。
その使い途を示すIRを待っています。

**先行投資のために調達したはずの資金の行方**
以下は、上場後の2019年～2025年のキャッシュフローを分析した結果です。

■ 数字が示す事実（2019〜2025累計）
財務CF：＋72,947百万円（約729億円の調達）
投資CF：−27,336百万円（約273億円の投資）

本来「投資のための調達」であれば、
＞財務CF ≒ 投資CFになるはずですが、
＞財務CFの方が投資CFの約 2.7倍 と極端に大きい。
つまり、
👉 調達した約729億円のうち、”投資に使われたのは約273億円だけ”
”残り 約456億円 が行方不明”のように見える構造
これを分解します。

■ 結論：差額は「営業CFの穴埋め」に消えている
ここが最重要ポイント。

▼ 営業CF累計（2019〜2025）
−22,220百万円（約222億円の流出）
つまり会社の本業で 現金を稼げていない。

■ 差額の動き（概念図）
調達（財務CF）＋72,947
↓
投資CF（仕込み）−27,336　→ ここに使われたのは一部だけ
↓
残り 72,947 − 27,336 = 45,611（約456億円）
↓
営業CFの赤字 −22,220 を補填
↓
最終的に現金増減＋約23,391 となって帳尻が合う
(2018年8月期の現金残高と合算すると残高約240億円)

つまり、外部から調達した資金の多くは、
＞投資のためではなく、”営業CFの大赤字を埋めるため”に使われている
ということ。

■ “どこに消えたか” の答え
👉 営業CFのマイナスによって失われた現金（−222億円）の補填に消えている
👉 そして残った分が現金残高として積み上がっている

調達した729億円のうち：
・222億円 → 営業赤字を埋めるために消滅
・273億円 → 投資に使用
・残差 ≒ 230億円 → 現金残高の増加として残る

一言でまとめると：
「調達した729億円の大半は“投資”ではなく、本業の営業CFマイナスの穴埋めに消えている。」

投資先行になりがちな不動産投資会社だが、その投資した不動産が収益を産まないで、結果、破綻…ってのが多すぎるのも事実。

最近だけでも恒大集団はお父さんしたし、みんなで大家さんも怪しい。

で、破綻したら
1. 投資家が握っている株式は紙くずに。
2. 銀行が貸した現金はお焦げに。
3. でも経営者は（不正が無ければ）お咎め無しで、上記1，2の補填無しで新会社を立ち上げれば無問題（中小企業の社長なら2の連帯保証人になってるから違うが）。


株式を刷って市場から資金を集めているのに（＝株式は売るほどある）経営者が株式売却…はイメージ悪いねー。

フリーCFがマイナスってことは、株主配当・役員報酬・社員俸給を含めた支出全ての穴埋めに、投資家から集めた資金が使われていると受け取られてもしゃーない。

「配当や社員俸給など」と「不動産仕入れや建設資金など」の2つにお財布が分かれているなら安心できるが、現実はお財布は1つ。

フリーキャッシュフローについてチャッピー様に質問した結果

急成長する会社は、フリーキャッシュフロー（FCF）がマイナスになりやすい
（＝むしろ健全な成長企業の典型的な姿）

フリーキャッシュフローがマイナスになるメカニズムは、急成長フェーズではcapexに大きな支出が発生することが主因

拡大する不動産業は構造的に必ずCFマイナスになるしかない
先に土地を買う、しかも急拡大してるということは前年より大きな仕込みを先に行うということ
その構造を理解せずにCFマイナスを気にするならグロース不動産はそもそも投資対象にしないほうがよい。もしくはそれでもCFプラスを重視するなら空売りすればよい

公募増資には確かに資金需要という実質的な理由がある。しかしタイミング的に、経営の売却を市場に受け入れさせるための演出という側面も強い。「資金需要の正当性」と「経営者の誠実さ」は分けて考えるべきで、後者に疑念を持つのなら売却することをお勧めする。

経営陣の大量売却を決して甘く考えないほうが良い。

株探　不動産銘柄比較　例
https://kabuyoho.ifis.co.jp/index.php?action=tp1&sa=report_pbr&bcode=3498

自分都合の一部部分拡大より、全体を俯瞰しましょ。
プロの評価者４人全てが最高位ランク＋２の事実　範囲（＋２〜−２）
増資後（最新）の目標株価１万円

待てば海路の日和あり

資産250億円を築いた片山晃（五月）さんが重視する指標のひとつに、フリーCF
(キャッシュフロー)がある。
その説明を聞いていて、とても腑に落ちる点があった。

■片山晃さんの言葉（要旨）
フリーCFがマイナスの会社には、株主還元の原資がないということ。
つまり、本当の意味では儲かっていないということ。
良い経営をしていて、付加価値の高い会社は、当然ながらフリーCFが沢山出る。
一方で、ダメな会社は、売上や利益が増えているように見えてもフリーCFが出ていない。
こういう会社は、絶対に買ってはいけない典型。

■霞ヶ関キャピタルの場合は？
霞ヶ関キャピタルのフリーCFは、”10年連続マイナス”。
つまり、見かけ上は売上や利益が成長しているように見えるけど、本質的には全然儲かっていない会社だということ。

■配当の財源が“本業”では説明できない
10年連続フリーCFがマイナスと壊滅的なのに、配当はエスカレーター式に増加。
これはフリーCFの観点から見て明らかに不自然で、
外部調達資金（借入・増資等）の一部を配当に回している可能性が強く疑われる。
（海外で問題化した「Ponzi dividend」と同じ構造。）

来年超絶決算待ってます…それまで握りしめとく…

PBR4.3倍超えだからね
冷静な社長はどんどん持ち株売却して、増資しまくる
株価が高い内に増資しまくるのは当然

まぁ上がるも下がるも、植田さんの会見内容次第だろうなぁ。

CB発行は第２期中期経営計画実行のため
今回の増資は海外進出に本腰を入れるため
に行った　
と見ています。
十分な現金を手に入れた。今の流れの延長で行けば、当分の間、増資はないと予想します。
その一方、アメリカへのFAVホテル本格進出となれば、資金は幾らあっても足りない。増資（起債？）もあり得るでしょう。
でも、その増資はマイナスインパクトとしてではなく、プラスインパクトとして、市場に受け止められると思います。
世界に羽ばたく企業に投資しているつもりです。

それは10月24日に記載されてた分
それよりユーロの200億が期限が迫れば株価9000円超えあたりで株式に転換して売却してくるので200万株以上希薄化される

資金が増える訳ではないけど純資産が増えるので新たな増資に抑制には寄与するかもしれないけど、今後も増資は継続されそうだな

今回の巨額増資と利益で自己資本比率がかなり高くなったのでしばらく増資は控えてもらいたいけど、規模拡大で今後も増資継続するんだろうな

海外案件IR待ち

そんなに急いで買わなくても、
例年GWまで低迷する銘柄

まだ7,700円で200株しか買えてないぉ🥹🥺

19日が楽しみだぉ🥹🥺

買い時も含めて慎重に見極めた上で現物買いした株主がその後乱高下があったしても中長期持つという、志を持った方が沢山増えればいいんだけどね！

安いなというのと（長い目で見ると安い位置だとは思います）、今上がるかというのは別物かなと思っておりまして
もう少し、スピードを持って一旦下に行くと思ってたんですよね

霞ヶ関からメール
又増資か（笑）

けど、増資割り当て組の売りはまだ始まっていない

安すぎるからやね

不動産セクターは弱かったけどここはよく上げたわ

不思議です、なんでなんだろかと