日本ヘルスケア投資法人の掲示板

【　10年前（2015年)　】 2014-2015　ー。

【　10年前（2015年)　】　ー。

年間分配金約6,500円。利回り4.6%。
介護施設のニーズはこれからも増える一方だから、こんなに値下がりしている理由はよく分かりません。

ここはどう？　サンウェルズ<9229.T>が寄り付き大口の買い注文に値がつかずカイ気配スタート。同社はパーキンソン病専門の有料老人ホーム「ＰＤハウス」を中心に介護サービス事業を展開している。ＰＤハウスへの入居希望者が多く高稼働状態にあり、業績は会社側の想定を上回って推移している。２０日取引終了後、２４年３月期の業績予想の修正を発表、営業利益は従来見通しの２９億４７００万円から３３億５３００万円（前期比２．３倍）に大幅増額しており、これを好感する買いを呼び込んでいる。また、好業績を背景に株主還元も強化し、今期の年間配当を従来計画の１０円から１２円に上方修正した。更に中期経営計画の見直しも発表、最終年度の２６年３月期の営業利益を従来の５９億９０００万円から７３億６５００万円に大幅に引き上げて

いや、それもう分配されたっしょ

合併で生じる１口未満はどうなる？

日本賃貸と統合すれば
投資先は
住宅とヘルスケアだから
コロナ の影響は
あまり受けない

監視銘柄だったが、上場廃止か
1株当たり純資産137000円
1株当たり分配金が3400円 利回り2.5%

いまいちだね。

ここどうなんの？

地合い悪いとヘルスケアリートまで叩き売られるんだな

昨日の上げは、なかったことに

すごいです！

何があった！？爆上げ

いやに値動きが激しいな。
統合の思惑か？
統合後の体質改善と成長を見届けたい。

分配金目的だから

上がってもさがっても
売らない

分配金が減るのであれば
持続か
売却か
の苦しい選択となる

4%ちょっとの分配金で充分に満足

ここの発展により福祉の充実になる
よう応援しています

来年4月以降は、いま持っている株はどうなるのですか？教えて下さい。

昨日売って利益確定してみた

今日5000円以上　下がれば再度ＩＮしてみる

わしなんか間違ったこと書いたかな
通常ヘルスケアの権利日4月下旬、
住宅の権利日が3月末で合併4月だと
ヘルスケアの2019年11月から2020年4月までの投資分については考慮されるのかな？権利日3月末にするとかって、
分かります？

11/22時点でNAV倍率　住宅1.18、ヘルス1.06で1：2.05は微々有利、
215000→217505
あと合併による規模拡大の効果は期待できるよ
ただ4月合併だと住宅の6月分配金＆ヘルス当初の7月分配金がもらえないから
年間では同じとはいえ半年分おくれの空白が生じる、
っていうかそれは損してるように感じる　どうしてくれる？
その分のキャピタルあげてもらったみたいだから我慢するか？

よく分からないので
どなたか教えて

合併で配当金と利回りはどうなるの？

当方のような配当狙いで買い

福祉関連なので、大して儲からないが
中位の下程度の配当利回りは堅いと
踏んで持続している者には

今回の合併は
プラスなの？マイナスなの？

どちらもパッとしなかったから、合併で質的変化も成し遂げてください。

株はパッとしずREIT爆上げのパターンにまた逆戻りだなあ。どちらに転んでもいいようにやってはいるがたまには両方上がってほしい。ここと合併相手両方持っててよかった。リートは規模さえ上がればプラス要因だから今後もNAVの低い小型の再編ありそうだ。

JRH：NHI＝1：2.05（NHIの投資口1口に対してJRHの投資口2.05口を割当て)
NHI投資主総会において、合併契約承認議案の特別決議が必要（2020年2月4日開催予定）

ヘルスケア特化だから投資してたんだけどな。なんかちょっと複雑な気持ち。。。

老人ホーム28物件を626億円強で取得、日本ヘルスケア

日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結
に関するお知らせ

こんな急上昇、また下げるに決まってる。後からチャート見たら、東京タワーみたいになってるよ。

元の木阿弥17万まで行くね

我慢できずに売りました。

今日も良いチャート！

今日はダウが値下がりしているので
明日の日経は日銀買いでETFが
上がりそうですね。。

6ヶ月チャートは右肩上がりの
上昇チャート！

ここは　配当が3％になるぐらいまで
　株価は上がるんじゃないか

すごいねー！
売り方の買い戻しか？

^^) _旦~~

日本ヘルスケア投資法人2014年11月.公募150,000円【初値222,200円】
22万付けましたね！

まだまだ安いね☺️

配当落ち後は下がるかもしれないが
来週までは頑張ってくれるのかな？

チャート的には過熱気味に見えるが・・・

事務所や物流に比べ　　入居企業も安定してるし、長期契約が多いから
安心して持てる

追加で買いたいが上がりすぎた・・・

日本ヘルスケア投資法人2014年11月.公募150,000【初値222,200円】
初値まで?

買ってはみたものの...

一部国内リートの投信なんか年率　20%超の利回り維持してる状況で、個別に貼る意味があるか悩ましいところではアル

ヘルスケアリートを最近知りました。米国で流行って日本でも期待されているようですな。日本ライフラインみないな夢物語を諦め、今後大きな規模になると期待されるヘルスケアリートに投資するって王道な投資法なんだろう。

機関投資家による、配当再投資で資金流入！

優待もらって売却方針だが、年初来高値更新。
分配金に加えて売却益まで？

高齢化社会は否が応でもやってくる
ヘルスケアはますます需要が高まるよ　って信じてるんですけど

チャームケア運営のホーム入居一時金20万円引き。その他
チャームケアの株主になっても優待がない。不思議ではある。

優待目的で1口買いました。近々両親が入る予定。
優待金額が大きい。

> J-REIT市況月次レポート投資部門別売買動向8月は、前月に引き続き生損保が
> 282億円の大幅買い越し。昨年上昇を牽引した外国人投資家は売越基調が続く。
> 一方、生損保が利回りの高いREITへ資金流入を続けているらしい。

貴重な情報ですね。ありがとうございます。

J-REIT市況月次レポート投資部門別売買動向8月は、前月に引き続き生損保が
282億円の大幅買い越し。昨年上昇を牽引した外国人投資家は売越基調が続く。
一方、生損保が利回りの高いREITへ資金流入を続けているらしい。

介護報酬費負担増は全体のテナント/オペレータの収入の1.5％ほど ?
賃料100の半分を業務委託費とし、その2割を介護士費用として
50ｘ.2÷50＝4％
間違っていれば、ご指摘ください。
NOI利回り　含み損益　NAV　　分配金利回り
　6.3%　　 26.4%　　0.89　　4.7％
収益減4％であれば、NOIから、価格に影響を及ぼすほどでも？

まあ自分が買ってる銘柄は応援するわな。

だから応援メッセージ書いてる方は持ってる方ですよね。

私はもってないからここはどうなのっておもうけど・・・

突然、何がありましたか？

もっと積極的に増資、新規物件を購入してほしい

老人ホームは安定収入

景気が悪くなってもビルファンドより長期安定してる業界なんだからｗｗ

　爆弾が落ちたが・・・

今日が権利付最終日かな？

12日の爆上げは　おっしゃる通り　「グッドタイムリビング」が関係していると思います　もう一段の上げが　あるのではないか・・・
　3月末から4月の初め頃　手放そうかと思っていたが　これからも持ち続けます

第9期　資産運用報告 を見て思うこと。

1）全般に見やすく、きちんと書くべきことが記載されており、好感を持てる。
2）医療施設 40%以下　と明示されているのは良い。
3）P6　ポートフォリオ一覧　見やすい。
　197億で取得、鑑定評価額は245億と含み益が多い。
4）P8　ポートフォリオの状況　で
■ 賃料負担力（注1）■ 介護報酬割合（注2） ■ 入居一時金償却収入割合
■ 保有施設の入居率の推移
きちんと開示されているのは好感を持つ。
5）P9　運営バックアップオペレーターの協定がしっかり複数確保されている。

オリックスが3/25、オリックス･リビング株式会社の全株式を、株式会社大和証券グループ本社に譲渡した。オリックス･リビングは、有料老人ホーム「グッドタイム リビング」29カ所と高齢者向け賃貸住宅「プラテシア」3カ所の運営を行っている。
当リートのパイプラインの強化にもつながるものだろうか。

チャームケアですか、時間がある時にじっくり見てみます。
介護の経営状況はとにかくわかりにくい。
お金の流れがガラス張りの見え見えのはずなのにですw
実質とっくに破綻していても運営は可能でしょうねw
仮に市の介護財政ですら破綻しても財政安定化基金から借り入れが可能であり
来期の法改正中に返済すればいいのですから
そこで負担するのは誰になるのか？
想像はしたくないですねw

介護業界についての知識、施設系サービスの種類などについて今ひとつ、付け焼刃のネット情報では分かりづらかったのですが、チャームケア(6062)の決算説明資料を見て、始めて理解できました。ヘルスケアリートに投資する人にとっては必須の資料ではないかと思いました。
ttp://www.charmcc.jp/ir/　2019年6月期 第2四半期 投資家向け決算説明資料
特にＰ33以降の参考資料。オペレーターがどのポジションにあるのかわかります。
ホームの収益構造なども、リートの資料よりはるかに参考になります。

　「業界では、介護保険制度が始まったら、それぞれの施設が生き残るために経営の効率化を図らないといけないから、私たち職員の給料は下がるだろうとは、いわれていたんです。でも、まさか半分になるとは思っていませんでした」

　家族による介護の負担を減らし、社会全体で介護を支える――。介護保険制度の導入前は、そんな理想が喧伝された。一方で、当時、私が取材する限り、同制度がスタートしてから、給与や待遇が上がったという介護職員はほとんどいなかった。一部の株式会社や社会福祉法人などの事業者は福祉用具のレンタルや食事の宅配など事業の拡大・多角化に乗り出す一方で、人件費をカット。無資格、もしくは非正規雇用の職員が急増したのも、この頃だ。

2025年の超高齢社会にむけて、高齢者介護を社会で担うという介護保険制度の施行から18年が経った。当初は介護を民間に渡すことで、バラ色の超高齢社会が迎えられるかの如く語られたが、実際に振り返ってみれば、介護現場は、行政、地域、高齢者、介護職、家族と、あらゆる角度からみても、問題が山積みのまま放り投げられている。

特に深刻な問題となっているのが、介護人材の不足と介護報酬削減による経営難だ。

人材不足のそもそもの原因は、介護職の低賃金によるものだ。介護報酬の処遇改善加算と、熾烈な人材獲得競争によって、賃金は徐々に上昇しているものの、“介護”は63職種のなかで圧倒的な最下位のままだ。「普通に働いて」「普通の生活」ができない業種に人材が集まるはずがない。

「介護事業者をとりまく一部の周辺事業者が、本来であれば事業所に入るはずの介護報酬に群がり、介護職にお金がまわらないという、とんでもない問題が限界まで来てしまいました」

こう語るのは、株式会社日本介護福祉グループ創業者である藤田英明氏だ。

周辺事業者とは人材会社、有料紹介会社、求人広告会社、コンサルティング、フランチャイズ本部など、介護保険事業所をクライアントとする業者を指している。そもそも介護職の賃金は、介護保険の介護報酬が原資となっており、本来であれば介護職に分配されるべき報酬が、こういった周辺事業者に流れてしまっていることが、介護職の低賃金の大きな引き金になっているという。

有料老人ホームも経営は苦しいかもしれませんが利益追求へ努力は可能です。
例えば、特養などの施設サービスではオムツなどの生活費をたくさん使う利用者へ対しても国から報酬として支払われるお金は同じです。
有料老人ホームでは多くのものが利用者の負担になります。
この違いは大きいと思います。
高齢者の自己責任が有料老人ホームには有ります。
方や特養などの施設サービスは、利益追求は難しく、全体の3割が赤字と言われています。
今後、有料老人ホームへ対しても公共性を求められる様になって来ると、どうなるかわかりませんね。

日本ロングライフ株式会社では、運営する有料老人ホーム等２施設について、今後の事業環境等を踏まえ、当該固定資産に係る回収可能性を検討した結果、87百万円の減損損失を計上いたしました。

やっぱり有料老人ホームの減損もあるんですね。

都市部では外国人介護士が着実に増えてきていますね。
私は、その外国人介護職員も実はリスクと考えていて、それは外国人が事件を起こすとかでは無く、外国人介護による訴訟が相次ぐのでは無いかと思うのです。
昨今、メディアでは介護職員による不祥事のニュースばかり取り上げられていますが、実はその裏では高齢者による介護職員への暴力やセクハラのほうが遥かに多いのです。
日本人介護士は無条件で我慢しなければなりませんが、果たして外国人は我慢してくれるでしょうか？
いつか「日本の高齢者から耐えがたい差別を受けた！」と騒ぎになるかもしれません。
そうなると施設経営は大きく傾いていくことでしょう。
そのようなリスクを考えると、ここのリートの施設サービスを保有していない状態は安心出来ます。

「例えばアパートは高齢者ってだいたい差別を受けるんですよ。孤独死してしまうし、身寄りのない人を大家さんは嫌うのです。特に低家賃の住宅は礼金・敷金も少ないですから、孤独死となったら百万近く改修費用がかかるんですよね。そうなると全然割が合わないから、もともと高齢者を受け入れたくないという入居差別があるんですね。
10年ちょっと前から、高齢化率が高くなるから、施設も整備しないといけないということで厚生労働省も施設整備には動いています。東京都だと「サコージュ」とよばれているんですが、サービスつき高齢者住宅とか、軽費老人ホームとか、そういう低賃金で入れるような高齢者施設を規制緩和して広げていこうとやっているんですけれど、それでも需要には全然追いついていない。」

→つまり、普通の住居を失った入れない方が殺到してくる。
　需要は増えるが、お金のない方の低家賃の需要が増える。
　そういった状況で国から、入居者を制限しないように、家賃や住居費/住居価格を下げるような指導が入りやすい。投資家にとって夢のある、家賃アップや物件価値アップによる売却などは有り得ない？

大和ハウスリート投資法人8984が公募増資を発表しています。
当リートのようにヘルスケア施設にも投資するとしています。
その目論見書のリスク説明に以下あります。
「ヘルスケア施設及び保育園の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、PM 会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。
また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターや PM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
また、ヘルスケア施設及び保育園には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
更に、ヘルスケア施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金（又は入居一時金）に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び（これに随伴して）入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。」

お返事ありがとうございます。
そんなことが本当にあるんですね。
だから、有料老人ホームやサ高住ならまだ安心だと言われているのですね。
アルバイトをしようと求人情報誌を見るのですが、
介護施設で「16時から翌朝の10時までの夜勤者募集」という経営者にとっては非常にわがままな求人広告があったりします。16時間拘束で隔日勤務。もちろん非正規です。（正規でもこんな条件はごめんこうむりたい）めい一杯働いても20万円くらいのようです。深夜、高齢者の下のお世話をしたり、、、いろいろ大変なのだろうなあ、ひどい条件だなあと思ったりします。
地方に住んでいますが、ローカル駅のすぐ近くに老人ホームが結構建っています。
電車に乗ってくるのは、ベトナム系？（東南アジア系と思われる）の若い女性が数人乗ってきたりしますが、恐らく介護の方だと思います。外国人介護も普通になっています。

後期高齢者医療制度というのをご存知でしょうか？
医療の大半は高齢者が使う。
このまま現役世代と一括りにしていたのでは負担のバランスが悪く、かつ将来医療が破綻してしまう心配がある。
そこで2008年に後期高齢者医療制度が始まりました。
それでも高齢者が使う医療費へ現役世代の負担は4割にもなります。
にもかかわらず高齢者は猛反発しました。
「この国は高齢者に優しくない。」「高齢者差別反対!」とね。
そのような状況では出資者に風当たりが強くなるのは当然かもしれません。

ここのリートは特養を保有していないので心配ないですが、このような事故が起こると、施設はこの先長期に渡って利用者家族へ賠償金を支払う事になり、もう利益どころでは無くなります。
職員は可能な限り非正規にして、役員の退職金だけ用意出来ればいい。という施設になってしまいます。
しかし当然ながら安く働く介護職員なんていない。
そこで外国人介護の導入ですよw（あくまでも勝手な思い込みです）

NHK「特養ホームで男性死亡 職員が別の人の薬飲ませる　2019年2月15日 18時04分」これは故意ではなく事故のようですが、どうしても発生してしまいますね。
設備も人も組織も医療機関のようにがっちりリスク管理などする体制にないですからね。

現役世代ですが、負担はもっと増え、給付はもっと絞られるんじゃないかと不安しかないですね。高齢者への給付もいずれ削減、ないしは、実質的な制限が加えられるかもしれません。
これまでのように国が一方的に負担を引き受けしている現状の制度は、財政破綻の恐れとともに大きな見直しへ？国がつぶれれば、現役世代も高齢者も目が覚める？
そうなると、経営者や地主さんにも「皆さん我慢しているんだ、あなた方も協力を」となり、その具体策に注意を継続する必要があるということでしょうか。
社会保障分野で金儲けなんて許せない、というメンタリティが日本には強いですから。

ご指摘の
>>医療や介護サービス＞家賃収入
は昔の高齢者福祉モデルですね。
もうそこへは戻れないと思います。
なぜなら医療介護サービスは公費で賄われていて、かつその公費を使う高齢者が今後は爆発的増えるからです。
もう経営者は介護サービスでは儲けられません。
そういう政策にしていかないと財政が破綻します。
これ以上、現役世代へ負担させられない状況であり、経営者と出資者へ負担させる方が簡単でもあります。
更に高齢者保護をしないと選挙で票は取れません。
なぜなら有権者は高齢者が圧倒的に多いのですから。
今後、法改正で注意すべきポイントは、高齢者の居住環境へどの様な保護政策が始まるかだと思います。
有料老人ホームやサ高住がその責任の一旦を担う羽目になる可能性が無いとは言えませんからね。

しかし、介護報酬が先細り・医療費と介護サービスの高騰（自己負担の拡大）によって、確実に支出しなければいけない介護報酬に経営者は資金を回します。
一方、老人ホームに入っている方も、「年金＞入居料だから入ったのに、年金＜入居料は呑めない（支払えない）」と言われそうで入居料が上げられない（パイは増えない）のであれば、家賃の減額要請が出てくることは容易に想像ができます。

とくに仰られているように「医療や介護サービス＜家賃収入」の現状であれば、それを是正して「医療や介護サービス＞家賃収入」の形へもっていきたくなるでしょうね。確かに今のところは大丈夫でしょうが。。。

MUKUさんが前にご指摘されていた様にこのタイプのリートはオペレーターへの依存が強く、特に病院ともなるとその傾向は有ると思います。
なので介護系の保有なのでしょうね。

ネガティブな事ばかり言ってもしょうがないのでポジティブに考えるなら
有料老人ホームとサ高住は医療や介護サービスより家賃収入によるものが多いですから今のところは大丈夫と期待していま。
つまり現状では高齢者向けの住宅リートとも取れます。
あくまで今のところはですけどね。

「入所者殺害事件」でググると、
奈良の介護女性殺害疑いで逮捕 「第一発見」の元施設職員
神戸新聞-2019/02/04
施設入所の８１歳、殺人未遂容疑 入所者を消火器で殴る
朝日新聞-2019/02/03
居室のドアは無施錠 老人ホーム入居者殺害事件
日刊スポーツ-2019/01/26

すぐにヒットする。。。（慄然）
こういうニュースを読むと、人間やはり集団生活というのはどこか無理があり、自然ではないのかも、と思ったりする。