利回り80％は実現するのか？ 「競売寸前」だった物件を買ってみたら《楽待新聞》

青木優治さん（32）は、大学院生時代に収益物件を買って「大家デビュー」し、現在は「現金で高利回り戸建て」と「融資を引いて一棟もの」という二刀流で規模を拡大し続けている投資家だ。

静岡県を拠点に現在14棟118室（うち、戸建て4件）の物件を所有。家賃年収は約5200万円で、税引き前CFは3000万円ほどになるという。

そんな青木さんが購入する物件は、競売寸前で直接オーナーに交渉、入手して再生させるなど、少し「手のかかる」ものも多い。

青木さんの規模拡大戦略を聞いた。

■競売寸前の物件を、直接交渉し購入

初めて収益物件を買ったのは、現在32歳の青木さんが大学院で学んでいたときのこと。検討を重ねた結果、大阪府池田市にある約500万円の区分マンションを購入することにした。

だが、この「大家デビュー」物件を青木さんは「今の自分なら絶対に選ばない」と振り返る。

「今、たとえば500万円で物件を買うなら、戸建てにしますね。区分は出口が取りにくいし、何より自分の自由にならない」

そのため、社会人になって規模拡大をすると決めたときは、「現金で高利回り戸建て」と「融資を引いて一棟もの」の二刀流で物件を購入する戦略をとった。

そんな青木さんが購入する物件は、少し「手のかかる」物件も多い。築60年を超えた再建築不可物件、車社会なのに敷地内駐車場がなく、自力で数台分を確保しなくてはならない物件―。

今年3月に購入したのは、静岡県袋井市内にある一棟物件。競売の申し立てがされていたものの、物件に住んでいた所有者に連絡し、直接交渉し、590万円で購入することになったという。

「築30年ちょっとですが、外も中も結構ぼろぼろ。その時点では全11室中6室入居していましたが、全員が外国人で日本語が通じにくく、家賃も手渡しかつ保証会社未加入…と、『悪い点』はめちゃくちゃ多かったです」

それでも、収支を計算すると満室になっていない現時点でも利回りは40％を超えた。全面的にリフォームを行い、再生させることができれば、70～80％の利回りも実現できそうだと踏み、購入を決めた。

室内は比較的綺麗であるものの、換気扇が外れている部屋や、壁に穴が開いている箇所、前所有者の物だという残置物が大量に残されている部屋もある。

だが、「家具・家電付きにして、家賃2万5000円ほどで貸す戦略も検討中です。手間と時間はかかりそうですが、そこまでコストをかけずに再生できる可能性はあります」と、前向きに楽しむ様子を見せる。

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20代で不動産投資を始めた青木さんは、融資を相談するうえでその若さが時にはデメリットに働いたこともあるという。そうした課題を、どのようにして乗り越えてきたのか。規模拡大をする上で定めてきた、「物件選定の基準」はどのようなものだろうか。