「サラリーマンの聖地」が変わる!? JR新橋駅東口の再開発計画のイマ《楽待新聞》

東京都心における中心地の1つ、JR新橋駅東口で再開発の動きが進んでいる。

報道によると、「新橋駅東口地区再開発協議会」は2024年の半ばに「再開発準備組合」を設立する方針としており、その後行政との間で具体的な協議を進める予定だという。

いまだ全貌は見えていないものの、いったい今後どのような動きとなりそうなのか、確認してみよう。

■再開発対区域の現況

再開発が検討されている対象区域は、JR新橋駅の銀座口・汐留口を出てすぐの場所で、外堀通りと国道15号線（第一京浜）および高架線に囲まれた三角形の一帯となっている。

駅の目の前にはバスとタクシー乗り場、地下駐車場への入り口などがあり、その先に新橋駅前ビル（1号館・2号館）や雑居ビルなどが建っている。これらのビルの中には飲食店や企業のオフィスなどが入っている状況だ。

特に目を引くのは新橋駅前ビルの1号館と2号館。この2つの建物は、都市再開発事業の前身となる「市街地改造事業」によって、戦後の復興期に建設されたものだ。どちらの建物も竣工したのは1966年8月で、2024年8月には築58年を迎える。

それぞれ地上9階建ての立派な建物ではあるものの、よく言えば昭和レトロ、悪く言えば前時代的な雰囲気が感じられる建物になっている。また、その周辺に建っている雑居ビルの中にも、外観からして古びているとわかる建物も多い。

加えて、1号館の北側に位置する路地裏は、各ビルの背が高いこともあってか薄暗く、あまり雰囲気がよいとは言えない。

バスとタクシー乗り場に目を向けると、機能的には何の問題もないが、バス停の中には特に屋根などがついていない所もある。細かい話だが、道路自体に古さが目立つような箇所も少なくない。

なお、JR新橋駅の汐留口は、新交通ゆりかもめへの乗換口にあたる。都内からお台場や東京ビッグサイトなどへ向かう人の中には、新橋駅を利用する人も多いだろう。

JR新橋駅の1日平均乗車人員は19万3244人（2022年度統計）であり、JR東日本管内の駅では8番目に多い。新橋駅にはJRのほかにも東京メトロ、都営地下鉄、ゆりかもめが乗り入れており、乗降客数の合計はかなりの数になると思われる。

■再開発に関するこれまでの経緯

再開発の構想が持ち上がったきっかけは、新橋駅前ビルの建て替えが協議されたことだ。新橋駅東口地区再開発協議会のHPなどによれば、2015年4月からビルの「建替え検討委員会」が開催され、12月には市街地再開発事業による建て替えの推進が決議された。

その後、2016年から2017年にかけて「再開発勉強会」が開催され、2017年3月に「新橋駅東口地区再開発協議会」の設立に至った。

2019年以降は大手デベロッパーやゼネコンなどと事業協力・業務支援に関する協定書が締結されており、参画するデベロッパーとして三井不動産、ダイビル、トヨタ不動産などの名前が挙がっている。

再開発協議会のHPには、2024年年頭の挨拶として会長がコメントを寄せており、年内半ばを目標に組織形態を「再開発準備組合」へ移行し、行政との具体的な都市計画の協議に入っていくという内容が記されている。

2023年10月には権利者向けの説明会が開催されたとも書かれており、権利者との調整も進んでいることがわかる。

すでにデベロッパーも選定されているため、今後行われる行政との協議を経て再開発建物の概要などが判明していくだろう。

新橋駅は東京を代表するターミナル駅の1つであり、周辺の東京駅や虎ノ門などでは大規模な再開発も進んでいるだけに、こちらの中身にも期待したいところだ。

■新橋・虎ノ門地区まちづくりガイドラインの概要

新橋駅が位置する港区は、新橋駅周辺の都市開発について「新橋・虎ノ門地区まちづくりガイドライン」を策定している。ガイドラインが最初に策定されたのは2012年3月だが、時間の経過と環境の変化などによって2019年7月に改定された。

新橋駅東口区域はガイドラインの対象範囲に含まれているため、再開発の内容もガイドラインが示す方針に沿ったものとなるだろう。

ガイドラインの中では、再開発対象区域を含む一帯を「新橋駅周辺エリア」としており、その特徴を以下のように説明している（一部抜粋）。

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・1日90万人以上の人々が行き交うエリア

・地下鉄、ゆりかもめ、バス、タクシーなどさまざまな交通機能が集積しているものの、乗り場が分散していて利用しづらいほか、バリアフリー対応が進んでいない

・ガイドライン対象の他エリアと比較して、犯罪や交通事故の発生件数が多い
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特に、多くの公共交通が集まっている一方で、乗り換え動線が整備されていない状況の改善は重点方策として取り上げられている。また、駅周辺の滞留空間が少ないことも、行政は課題視しているようだ。

上記の課題を解決したうえで、港区が目指している新橋駅周辺エリアのまちづくり方針は以下のようなものだ。

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・新橋らしい賑わい空間の形成とイノベーション推進を支える場づくり

・エリアが一体となった防災活動の推進

・国内外や周辺エリアとのつながりを意識した玄関口の形成
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新橋というと「サラリーマンの聖地」「おじさんが仕事帰りに一杯飲んで帰る街」というイメージがいまだ根強い。

1つ目の方針には、そのような新橋らしさも残しつつ、中小オフィスが集まる環境を生かしてイノベーション推進を支える場をつくりたいという意図があるようだ。

結果がわかるのはだいぶ先になるが、再開発によって、渋谷のようにIT系のスタートアップ企業が集まるエリアもできるかもしれない。

また、まちづくり方針では駅前広場の整備などについても触れているため、再開発によってゆりかもめへの乗換口などが変わることも期待される。

上記の方針を受け、再開発の詳細がどのようなものになるのか、続報が待たれるところだ。

朝霧瑛太／楽待新聞編集部