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マンション高騰、それでも「今が買い時」といえる訳

7/6 5:01 配信

東洋経済オンライン

■マンション購入理由の1位は「資産を持ちたい」

 今やマンション購入を検討している理由の1位は「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」になる。これは新築分譲マンションを供給する大手7社で形成するメジャー7のアンケート調査結果(最新は2019年度)である。価格が高騰している中、持ち家という資産を持ち、値上がりした人が多いからという背景もあるだろう。

筆者はその資産性にフォーカスして全物件の資産価値を格付けした無料会員制サイト住まいサーフィン(会員数28万人)を運営しているが、会員にアンケートしてみた。その結果から、資産形成の実態が見えてきた。

 住まいサーフィンの会員でマンションを実際に購入した人へアンケートをした。サンプル数は657人。約半数の313人がこの5年以内の購入者となる。平均年収は1039万円で、資産性に興味を持った人の年収は総じて高い。新築マンションを購入したのが、614人で93.5%を占め、残りが中古マンション購入になる。

 まず、その購入満足度は高く、満足が51.4%、やや満足が39.0%で、この2つで90.4%となる。やや不満1.5%、不満0.5%の2つで2%に過ぎないので、その高さは際立っている。

 その満足度の理由として挙げられる項目は、1位が立地選定で27.3%、2位に部屋の選択で18.8%、3位に資産価値15.4%でトップ3を形成する。資産性で最も大事なのは1位の立地選定であり、これによって物件価格の下落率がほぼ決まってしまう。2位の部屋の選択では、同じマンション内でもどの部屋を選ぶかで損得が出ることを反映している。

 その損得を計算した「住戸比較レポート」というサービスが、(購入に)最も貢献したコンテンツの5位に入り、その元データとなる、独自に会員から集め公開している価格表が最も貢献したコンテンツの3位になっている。こうした分析情報から納得感を得て購入に至っていると考えられる。

 この結果、「今売却するといくら?」と聞いた結果は、以下のように値上がりした人が64.2%を占め、50%以上値上がりした人が6.5%もいる。値下がりしていない人も含めると86.3%となるので、マンション購入は失敗しにくい投資と言えるだろう。

買った価格よりも50%以上高い  6.5%
買った価格よりも30%以上高い 16.0%
買った価格よりも10%以上高い 30.3%
買った価格よりも10%未満高い 11.4%

ほぼ買った価格と同じ  22.1%
買った価格よりも10%未満安い  7.6%
買った価格よりも30%未満安い  4.4%
買った価格よりも50%未満安い  1.1%
買った価格よりも50%以上安い  0.6%

■価格が下がらなければ無料で住んだことになる

 それだけではない。価格が値下がりしていなければ、住宅ローンの元本返済は毎月進むので、売却時に返済した元本は現金として戻ってくる。価格が下がらなければ、無料で住んでいたことになり、価格が上昇すればお金をもらいながら住んでいるのと同じなのだ。

 住まいサーフィンはマンションの資産性に特化しているが、資産性判断で最も活用されているコンテンツとして、「儲かる確率」と「沖式新築時価」の2つがある。

 儲かる確率は過去の同一エリアでの同様の物件が含み益を生み出した確率を計算し、新築物件に掲載している。50%なら、売却時に購入前よりキャッシュが増減しないことを意味する。70%程度になると年率1%程度しか価格が下がらないので、元本返済が2%以上進む低金利下においては、年間1%以上の含み益が生まれる。5000万円の物件なら、1年間で50万円、10年で500万円以上キャッシュを増やせることになる。その間、相場が上昇すればその分は追加で資産形成されたことになる。

 もう1つの重要なコンテンツは「沖式新築時価」と呼ばれる、新築マンションの適正価格を算出したものだ。なぜこれが適正と言えるかというと、周辺の中古成約事例からこの立地で新築ならいくらかを算出しているからである。

 すべての新築マンションは竣工から1年経過すると、中古として取引されることになる。だからこそ、新築同士で価格を比較しても意味がないのだ。それよりも周辺の相場に引っ張られて取引されるからこそ、こうした価格判断が重要になるのだ。これと集めた新築の価格表を比較し、価格表の中でも割安な部屋を探せば、自分の資産を増やすことができるのだ。

 こうして、「住まいサーフィンはどの程度貢献したか?」と聞くと、「非常に貢献した」「やや貢献した」の合計で83.6%になる。逆に、「住まいサーフィンを知らなかったら、資産性にどの程度影響したと思いますか?」と聞くと、物件価格の10%以上損をしたと思う人が78.3%に及ぶ。知っているか否かでこの程度の差が生まれるということだと思われる。

■家賃を払い続けるのはもったいない

 そもそもマンション購入のきっかけの1位は「今のまま家賃を払い続けるのはもったいないから」で43.0%を占める。

 マンションで資産を形成することができると知ってしまえば、家賃はもったいないという話になる。このため、ほかの設問で「賃貸や実家暮らしよりも購入した方が良かったと思いますか?」と聞いた結果は、「購入した方が圧倒的に良かった」が約半数の49.3%、「購入した方が良かった」の39.0%も加えると、88.3%と9割近くになる。

 その理由の一番に挙げられたのは「資産となったから」で30.0%、次に「QOL(生活の質)の向上」で26.9%、「賃貸より得」が14.3%と続く。

 購入のきっかけ4位は「マンションは今が買い時だと思うから」で23.0%、5位は「今後、マンションの価格が上がりそうだったから」が21.0%と続く。資産性はそうはいっても含み益でしかなく、現金には換わることはない。住まいサーフィンでは資産性の高いマンションを買って、住み替えることを推奨していることもあり、会員の住み替え意向も高い。

 「5年以内に」が16.7%、「10年以内に」が24.4%、「15年以内に」が11.0%で、合計で5割を超える。また、住み替え意向がなくても、やむなく引っ越しをすることはありうる。それは転勤や離婚や親の介護などいろんな理由があるものだ。

■2025年までは価格高騰が続く

 そうした不測の事態が起こっても、資産性さえあれば売却し、引っ越すことはできる。資産形成という前向きな話だけでなく、リスクを回避するという点でもマンションの資産性は役立っていることになる。

 今後も価格は上がる公算が大きい。それは日銀が金融緩和を続けているからであり、緩和した余剰資金が担保の取れる不動産に貸し付けられるからである。その意味で、金融政策を変えそうにない黒田日銀総裁の任期が来年4月まであり、そのタイミングで仕入れられた土地が新築マンションとして供給される2025年くらいまでは価格高騰は続く。

 この波に乗った人のアンケート結果から、早めに購入した人が資産形成しやすいことは知っておいてもらいたいものだ。

東洋経済オンライン

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最終更新:7/6(水) 7:36

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