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築30年のRC、大規模修繕未実施だけど1棟目にアリ?《楽待新聞》

12/7 15:00 配信

不動産投資の楽待

■質問者:aiue253557 さん

現在1棟目の投資先として、以下の物件の購入を検討中です。自分の計算の中ではCFが出ており、100点ではないものの65点くらいの感覚です。正直、最後の背中を押してほしいなと思っておりますが、なにか見落としや再度チェックすべきポイントがないか、ご指摘いただけると助かります。

【建物情報】
・建物6100万、満室表面利回り12%
・築30年RC4階建て
・2LDKの12戸
・総建物面積800平米
・EV無し
・現在、4Fの1戸+駐車場1台が空き
・駐車場16台
・高台に面しており駅から徒歩10分程度ですが、20mほど標高が高くなっており、自転車は押さないと厳しいかなくらいの坂がある
・最寄りのコンビニは駅の横にセブンイレブンがある
・年間固定資産税:75万円
・地方都市で人口12万人で、25年後の人口予想は10万人程度
・駅まで徒歩10分→ただし駅の乗降客数は300人/日程度の車社会
・バイパスまで車で数分
・大規模修繕工事未実施
・屋上防水工事は近々に必要→三角屋根
・外壁塗装も数年以内に必要
・入居人は全員保証会社無し→管理会社によると今まで延滞ないとのこと
・家賃は最近の入居者様の家賃でレントロールを引き直しても、同じくらいの総家賃は維持できそう。数部屋で他より1万近く安い家賃の入居者がいます。
・当方は上記建物の近くの地方都市在住、建物まで車で1時間半程度
・当方は現地の土地勘なし

【融資情報】
・金額5800万/金利2.6%/期間21年→担当者レベルで下記なら通るだろうと仮回答あり

諸経費入れておよそ6600万なので、頭金として、手持ち現金1000万から800万円を頭金+諸経費で入れて、残りの現金200万は突発の修繕などに対応するため保持するつもりです。1年目で出たCFで180万位を想定して屋上防水工事、2年目のCF+サラリーマンの給料から補填で400万位を想定して外壁塗装と考えております。

出口については市況次第ですが、20年程度で耐用年数切れで悪くても半額の3000万程度で利回り20%超えであれば、融資はつかなくても現金買いで売れるかなとすごくザックリと考えております。

【属性】
・サラリーマン年収620万→今年約700万予定
・今の暮らしで、年間貯金は200万程度
・現金1000万
・株1500万:日本株+米国株→左記の配当で年間50万程度
・妻→年収130万/子2人→どちらも幼稚園
・その他借り入れ一切なし
・借家住まい

上記の現金と株以外に、家族の1年間の生活費300万円程度は別に貯金しております。色々と1年近く勉強して、やっと買っても良さそうな物件を紹介いただいて浮足立っているため、客観的な意見をいただけると大変助かります。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

■回答者:ts5419735 さん

一棟目で失敗すると一発退場になるので、慎重にされた方がいいですね。色々とシュミレーションされていると思いますが、ぱっと見心配な点は以下です。

(1)外壁屋上防水工事費用について
他の方が述べている通り、1000万程想定されていた方が良いでしょう。正式には見積りを取得しておくことが必要ですね。

(2)出口について
耐用年数切れでも、利回り20%で3000万程で売却を想定されてますが、今後人口減少が進む中、そもそも築50年で満室を維持できますか? そして現時点、あなたなら同様の物件をキャッシュで買いますか? それが市況の答えです。文面では土地の評価はわかりかねますが、出口を間違えると一発退場です。仮に解体しても、RCでこの規模になると2000万程かかります。そこまで想定されていた方がよいかと。

(3)その他
売主の売却理由は聞いてますか? 表向きは資産整理でしょうが、修繕を含め今後色々とお金がかかる前に売っておこうと考えているとすれば、その物件を買う覚悟が必要です。不動産投資は、買った時点で8割勝敗が決まり、勝敗が確定するのは売却した時点です。いくらインカムがよくても、キャピタルでこけたら負けです。この物件を買いたいならば、最低でも上記を踏まえ、リスクにも対応できる範囲で指値していくのが安全ですね。

【まとめ】
人それぞれ資産背景・投資基準が異なりますが、当方ならこの物件は買いません。理由は、今後手間暇やお金がかかりそうで、入居者全員保証会社がないなど不安要素があるからです。

不動産投資の楽待

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最終更新:12/7(火) 15:00

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