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任意売却のリースバック物件、購入しても良い?《楽待新聞》

9/22 15:00 配信

不動産投資の楽待

■質問者:yfpo586155 さん

築41年の築古戸建ての任意売却情報が回ってきました。おそらく売り主は、任意売却後もそのまま賃貸で住むことを希望しているそうです。周りの物件を調べると売却価格は安く、表面の任意売却利回りは11%程です。まずは現地を見て、どのくらい外壁や屋根、設備の修繕費がかかりそうかと、シロアリなどの状況を見てみたいと思います。

心配なのが、売り主がそのまま賃貸するとなると長期入居すると思われるため、空室リスクはないが、自己破産など任意売却の理由によっては家賃未払いや夜逃げにならないかということです。

現地見学の際に不動産屋さんには聞いてみようと思うのですが、わかるものなのでしょうか? 同じような経験された方いたら教えて頂けると助かります。

■回答者:kazu21599 さん

《心配なのが、売り主がそのまま賃貸するとなると長期入居すると思われるため、空室リスクはないが、自己破産など任意売却の理由によっては家賃未払いや夜逃げにならないかということです。》

リースバックのメリットは、すぐにお金が入ることであり、上手くいけば安定的に長期入居になることです。デメリットは、任売しなければならなくなったということは、返済資金が続かなくなったという事です。

ここで一番大きな問題は、本人の人柄が解らずに賃貸契約を結ぶことになるということです。任売になったということは連帯保証人になってくれる方がいるのか、保証会社の審査に通るのか、御本人が「借金? ない袖は振れないよ」と開き直るタイプではないのか、なんて部分の審査ができずに契約するということになります。

何年か前に、後輩の息子が不動産投資に失敗して1000万の損失を出したそうです。大学に勤め定年退職してそれまで使っていたマンションを売却するが、しばらくは住みたいという希望での売却だったそうです。仲介さんは、既に入居者がいるリースバックになるので購入後の管理も見てくれる、暫くは手間のかからない物件なので不動産投資初心者さんにはベストの物件だと勧められたそうです。

その後決済が終わり、その売り主さんは1年間住んだそうですが家賃を1回も払わず占拠していて、弁護士を雇い退去裁判を起こし、勝訴してやっと退去してもらったようです。その後、もう賃貸業は嫌になり物件は処分し、最後は1000万の損失で、現在仲介業者を訴えて係争中だと話していました。その結果の話は聞いてませんが、不動産はもう懲り懲りと言ってるとのことでした。

上記の売り主はホントに特殊な性格の持ち主だと思いますが、リースバックで契約の審査ができないのは厳しいなあと思いました。仮にリースバックで購入するなら、1年未満の定期借家契約にすることをお勧めします。良い人であれば再契約は可能ですし、上記のようなトラブルがあったときは、1年以内の定期借家契約であれば、確か1か月前に通知すれば正当事由なく退去してもらえます。

不動産投資の楽待

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最終更新:9/22(水) 15:00

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