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横須賀の「階段地獄」物件は買い? 小説で学ぶ不動産投資《楽待新聞》

8/4 19:00 配信

不動産投資の楽待

セミの声がジリジリと響く。この音を聞くと、夏がやってきたという感慨深さを覚えるとともに、暑さもいっそう増すような気がしてしまう。それでも今日は少し風もあって、まだ過ごしやすいな……。

そんなことを思いながら、俺はスマホで地図を確認しつつ、神奈川県横須賀市のとある道を歩いていた。

不動産会社「2ndエモーション」で働く俺は、売り主からの依頼があれば(そして、上司からの指示があれば)どこにだって出かける。そして、この10年間ずっとやってきたように、売りに出された物件の「マイソク」を作成するのだ。

マイソク。物件の間取りや所在地、築年数、利回りに価格…さまざまな情報をまとめたこの資料作りは、地味な作業だと思う人も多いだろう。だが、自分でも不動産投資をやってみたいと思う俺にとっては、いろいろな物件と出合え、かつ収支を計算して「俺が不動産投資家だったら」と妄想を繰り広げられる時間でもあるのだ。

そのひと時こそ、俺にとっての「人生最高の時間」である。



今回の物件があるのは、神奈川県横須賀市。横須賀中央駅から歩いて少し行った場所だ。横須賀は山や坂が多いのが特徴で、丘陵地に建っていて、入口まで何段もの階段を上らないといけない戸建ての物件も少なくない。

これまで俺が見てきたマイソクによれば、そうした「階段物件」の家賃相場は、間取りや築年数にもよるがだいたい5万円。入居者は、単身だが広い物件に住みたいという人がターゲットになりやすいが、やはり客付けに苦労しやすいとも聞く。

今回の物件は、果たして―。

セミの声が、やけに大きく聞こえる。やっぱり、暑い。歩いているとどうにも暑い。間違って長袖シャツを着てきたのも敗因だ。

物件に着く前に、冷たい飲み物でも飲んで一息つこうと、道端の自動販売機でアイスコーヒーを買った。一口飲んでその冷たさを楽しんでいると、そばを通り過ぎる若いカップルの、なんてことない会話が耳に入ってくる。

「最近観た映画、めっちゃつまらなくって」

「なんの映画?」

「恋愛映画なんだけどさー」

映画か、最近観てないな。つまらない映画にあたると、何とも言えない切なさに襲われるんだよな。それが映画館に観に行っていたりすると、余計に……。

見知らぬ男女の会話に心の中で勝手に参加していると、「そういえばさ」と彼女が彼氏の前で立ち止まった。

「なんで『つまらない』って、『つまる』に『ない』をつけるのかな? 面白いときに『つまる』って言わないじゃん?」

「ああ、確かに言われてみれば……。そういう時はさ、『文明の利器』を使ってみるんだよ」

彼氏の方が、ポケットから「文明の利器」ことスマホを取り出して検索をし始める。

「へー。もともとは『つまる』って……」

ネット検索の結果が表示されているらしいスマホを、2人がのぞき込む。その光景が、なんだか感慨深かった。何かがわからないとき、そのわからないことを自分で調べてみるって、仕事でもどんな時でも基本だよな。10年この仕事をしていると、つい経験と勘に頼りがちになって、調べることを怠ってしまう。俺も初心を忘れないようにしないとな。



スマホの地図が、俺が目的地に到着したことを示している。だが、目の前に物件はない。あるのは……横須賀名物「階段地獄」だ。なるほど、今回の物件も、横須賀の「階段物件」だったらしい。

会社の部長である渡良瀬さんは、「段数が50を超える物件は、客付け会社やリフォーム会社から敬遠されるんだよな~」とこぼしていたが……。さて、今回の物件はどうなんだろうか。

階段の1段目に足をかけ、心の中で「1」とつぶやく。「勝手に階段数え大会」の始まりだ。

2、3、4……。順調に数は増えていく。残念ながら、頂上に着く前に50をコールしてしまった。残り10段ちょっとあるから、全部で60段くらいって感じか。しかし、こうも立地が悪いとなると、あとは物件の状態にかかってるな……。

残りの階段を上り終え、ようやく物件の全貌を見ることができた。

横須賀市内にある木造平屋の戸建て。間取りは4DKと広めだが、築年数は不詳らしい。ぱっと見、50年くらいは経過していそうな印象を受けるが、状態は悪くない。売り主の倉田さんは「480万円で売りたい」と言っていると営業の人間からは聞いた。

俺の中の「不動産投資家ゴコロ」がむくむくとわいてくる。じっくりと外観を眺めて物件をチェックしていると、屋根の上のアンテナが折れていることに気づいた。それに、屋根がトタンだ。台風や大雨の時が少し心配だな。

「お邪魔します」

小さく言って、中へ入る。全体的にきちんとリフォームされていて、きれいな状態だ。作りは昔ながらで、なんだか、子供の頃住んでいた石川県の実家を思い出した。

今回の売り主である倉田さんは、築古戸建てを安く買い、DIYで修繕して入居者に貸すスタイルをとっている投資家だ。この物件でも随所にDIYを施したと聞いている。例えば床は畳をはがしてクッションフロアに。さすが倉田さん、抜かりないリフォームだ。踏みしめても、床がへこむようなところもない。

キッチンも新品に交換されていたし、風呂場の状態も悪くない。これなら、この物件を購入したとして、入居付けのためのリフォーム費用はそこまでかからなさそうだ。

あとは建物全体でゆがみがないか、扉などの開け閉めをして確認するのも大事だ。これが途中でつかえてしまうようなことがあれば、その扉や建具に不具合があるか、あるいは地盤が沈むなどして、建物自体にゆがみが生じてしまっている可能性がある。そうなると修繕に多額の費用がかかったり、最悪解体を余儀なくされたりするから、物件購入前には絶対に押さえておきたいポイントだ。

この物件の場合は、いくつかの扉や窓で確認したが、どこもスムーズに動かすことができた。建物のゆがみに問題はないと判断していいだろう。

「ん?」

ふと、天井に謎のたわみがあるのが目についた。雨漏りだろうか……。雨漏りがあるとなると、修繕費は覚悟しておかないといけない。原因の特定も容易じゃないしな。

さっき外観をチェックしていても気になったが、台風などでトタン屋根が全部だめになる可能性もあるし、ここは要注意ポイントだ。



そういえば、このエリアの物件は利回りどの程度なんだろうな。まあだいたい10%前後ってところか? そうなるとこの物件の利回りは……。

いやいや。そこまで考えて、俺は思考を止めた。さっきあのカップルを見て初心を忘れないようにしようと決めたばかりじゃないか。勘や経験に頼るばかりではよくない。わからないことは、きちんと調べないと。

文明の利器であるスマホを取り出し、ブックマークから収益物件情報サイト「楽待」を選択する。横須賀エリアの戸建てに絞って情報を見てみると、だいたい表面利回り11~12%で売りに出されている物件が多いようだった。

数年前の相場は約13~14%だったから、値上がりが顕著だな。最近は特に初心者向けに戸建て投資は人気だし、その影響もあるのかもしれない。

そんなことを思いながらなんとなく部屋の隅に目を向けて……俺は思わず「それ」を二度見してしまった。日本最大級と言われるアシダカグモがそこにいたのだ。ゴキブリを食べてくれるらしく、益虫という人もいるそうだが、俺はクモは気持ち悪くて苦手だ。しかもなんだよ、手のひらくらいのその大きさは……。早いところマイソク用の写真を撮って、仕事を終えよう。

クモは見なかったことにして、空室の物件をさまざまな角度から撮影する。これで十分だろう。なんだかカサカサという音も聞こえるし、早いところ外に出たいところ、なんだが。

―この物件、いくら儲かるんだろう。

やっぱり、不動産投資家妄想が膨らんできてしまう。俺の脳内で、数字がくるくると踊り出した。



物件価格は、売り主の希望金額である480万円で計算してみる。家賃は階段物件の相場、5万円で考えてみるか。

そうすると、年間家賃収入は「5万円×12カ月=60万円」。表面利回りは、「60万円÷480万円×100=12.5%」。なるほど、表面利回りだけでいえば、このエリアの他の物件と同じか少しいい感じだな。

じゃあ、かかる経費も加味するとどうだろう。

管理費はだいたい家賃の5%として、月々2500円。年間だと3万円だ。

固定資産税・都市計画税も、年間でだいたい3万円くらいかな。あとは火災保険料が1万円。これらを年間家賃収入から差し引くと、「60万円-3万円-3万円-1万円=53万円」。単純計算で「53万円÷480万円×100=11%」だな。

物件価格的には相場と同程度だから、そこまで旨味は大きくないんだよな。どうにか交渉して400万円程度まで価格を下げられればいいんだけど、これだけしっかりリフォームしてあると、修繕を理由にした大幅な指値は難しそうだ。

そもそもの話、俺がもしこの物件を購入するとなったら、購入費用はどうすべきだろうか? 築古戸建て物件への融資はなかなか厳しく、受けられるかどうかは微妙なところだ。かといって現金で買うと言っても、今の俺の貯金額だと、急な修繕が発生する可能性を考えれば少し心もとない。

それに、この60段以上もの階段の上にある立地だ。客付けがすんなりうまくいくかといえば、不安な面もある。入居付けのための修繕だって、費用を抑えるためにDIYせざるを得ないかもしれないが、俺はDIYに関しては門外漢だしな……。

―この物件、俺が不動産投資家なら、購入は見送りだ。



俺にとっては見送りでも、資金に余裕のある人にとっては「買い」の場合もあるかもしれない。

やはり、俺が不動産投資を始めるにあたっては、自己資金を貯めることがまずは急務になりそうだ。

不動産投資の楽待

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最終更新:8/4(水) 19:00

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