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築古物件のみ複数保有中、そんな私でも融資は使える? 《楽待新聞》

5/9 12:00 配信

不動産投資の楽待

不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

■質問者:nish235135 さん

Q.築古物件ばかりの保有だと、融資は難しいですか?

39歳、転職活動中ですが以下の物件を所有してます。

・神奈川/築32年木造アパート/残債1700万/7年前に購入
・神奈川/築50年のファミリー向けRC/残債8300万/3年前に購入
・都内/築50年の区分マンション/現金購入

金融資産は現金で3500万ほどありますが、このような状況で融資を受けて購入することはできるのでしょうか? 転職活動中のことや、築古物件ばかり保有しているため融資を受けられるか心配してます。
ぜひアドバイスをよろしくお願いします。

■回答者:宅建おじさん さん(不動産投資家)

金融資産の額は素晴らしいですね。

P/Lで問題なく利益が出ている前提で言えば、転職活動中でも政策金融公庫なら問題なく融資を受けられます。

利用するのは「一般貸付」という制度になる為、融資額は5000万円以下になります。但し、無担保枠は2000万円と言われているので、融資の上限を見積もるには、次の通り修正B/Sらしき物を作成します。

・土地3物件の路線価を算出 → 資産
 ※建物は耐用年数オーバーのため無視します
・残債 → 負債

資産>負債なら純資産が自己資金として認められ有利になります。1割程度の頭金で購入できる場合もあります。

資産<負債なら実質的な債務超過なので、融資額は購入物件の担保能力+無担保枠の2000万円以下になると思います。

過去に政策金融公庫の融資がない前提で書きましたが、政策金融公庫からの借り入れがある場合は、無担保枠から政策金融公庫の残債がマイナスされます。

築古物件が多いので、借入時には修繕の見込みや利用資金(預金、融資など)を説明する必要があるかと思います。

ご家族の理解が得られるなら、家族名義や、家族が代表の法人で借入を検討する人もいます

不動産投資の楽待

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最終更新:5/9(日) 12:00

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