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投資家200人に聞いた、あなたが重視する不動産投資の指標は?《楽待新聞》

1/22 19:00 配信

不動産投資の楽待

不動産投資には「実質利回り」や「イールドギャップ」、「返済比率」や「投資利益率」など、多くの投資指標がある。不動産投資家は、自分にあった投資指標を用いて、賃貸経営を行っている。しかし、他の投資家はどの投資指標を活用しているかご存じだろうか?

楽待新聞では、不動産投資家にアンケートを行い、重要視している投資指標について聞いた。

今回の記事では、アンケートで回答数の多かった投資指標から順に解説をする。これから不動産投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてほしい。

※実施概要
調査時期:2020年11月4日~8日
有効回答数:202

■投資家が重視する投資指標は?

「物件の購入判断にあたって、重視している指標は何か(上位3つまで回答可)」という選択式の質問をした。

最も多かった回答は「実質利回り」で148件。次点で「税引き後キャッシュフロー」で82件。3位が「返済比率」で56件という結果となった。

では、ランキング上位から解説する。

■1位 実質利回り
(年間収入-諸経費)÷(物件価格+諸経費)×100
→今回のアンケートNo.1! 諸経費を差し引いた利回りが大事

年間家賃収入に購入時の諸経費を足して、そこから年間の諸経費(管理費、固定資産税、都市計画税など)を差し引いた数字を、物件購入価格で割って算出した利回りのこと。支出額も含めた利回りを把握できる。

しかし、空室率が上がり家賃収入が減少することや、突発的な修繕費用が発生して支出が増加することが加味されているわけではない。あくまで1つの指標のため、実質利回りだけで投資判断をしないように注意したい。

「実質利回り」と回答した理由

・管理費や修繕費用といった諸費用を加味して、実際にどれくらいのリターンがあるのかを把握したいから(奈良県/40代/投資歴15年)

・投資したすべての金額を何年で回収できるのかを考えて購入したいから(兵庫県/50代/投資歴15年)

■2位 税引き後キャッシュフロー
年間家賃収入-(諸経費+銀行返済+税金)
→最終的に手元に残るお金

家賃収入から必要経費(管理費、修繕費、購入時の諸費用など)、銀行返済、税金、を差し引いた最終的な手残りのこと。

利回りだけにとらわれてしまうと、必要経費や空室、税金といった費用が計算から漏れてしまい、税引き後キャッシュフローが赤字になってしまうといったことが発生しかねない。

最終的な手残りがプラスになるように、支出がいくら発生するのか、どのような税金があるのかなど、シミュレーションに盛り込んだうえで投資判断をしたい。

「税引き後キャッシュフロー」と回答した理由

・税引き後キャッシュフローを潤沢に得ることが、本来の投資目的だから(北海道/60代/投資歴10年)

・次の物件に投資をするために、税引後キャッシュフローを残していきたい(東京都/50代/投資歴16年)

・最終的な手残りがどれくらいあるのかが最も重要だから(東京都/50代/投資歴7年)

■3位 返済比率
年間返済額÷年間家賃収入×100
→賃貸経営の安全度がわかる
 返済比率の目安は50%以下と言われる

家賃収入に対するローン返済額が占める割合のこと。例えば、家賃収入が10万円で、返済額が5万円の場合、返済比率は50%となる。

一般的に返済比率の目安は50%以下とされる。返済比率が50%を超えるような状態になると、空室が発生して家賃収入が減少してしまったり、建物の老朽化によって家賃が下落してしまうと、手出しが発生する恐れがあるためだ。そのため、できるだけ返済期間を長くできるように銀行と交渉する人もいる。

しかし、返済比率を低くすれば、必ず安心できるというわけではない。返済期間を長くすれば毎月の返済額は少なくできるが、完済までの総返済額が多くなる。建物の老朽化が進めば、家賃が下落するリスクも発生する。

「返済比率」と回答した理由

・突発的な修繕や空室率の増加など、想定外のことが発生しても返済できるようにするため、返済比率は50%以下が目標(福島県/40代/投資歴9年)

・入居率70%でも持ち出しにならないように、返済比率を低く保つようにしている。持ち出しが続くと事業を継続するのが難しくなるため(高知県/60代/投資歴35年)

・返済比率は50%を超えると、何かあったときに返済ができなくなり持ち出しになるため、超えないようにしている(愛知県/50代/投資歴5年)

■4位 投資利益率(ROI)
年間キャッシュフロー÷投資自己資金×100
→投入した自己資金でどの程度の利益を上げるのかがわかる

不動産投資における投資利益率(ROI)とは、投資した金額に対して、得られる利益の割合のこと。つまり、最初に出した自己資金が、1年あたりでどれくらい回収できたのかを把握することができる。

例えば、年間キャッシュフローが200万円で、自己資金が1000万円の場合、ROIは20%となり、自己資金を回収するのに5年間かかるということがわかる。

銀行から多くの融資を受けることができれば、最初に出す自己資金が少なくなり、ROIが高まる。ROIが高くなるほど、少ない自己資金で大きなキャッシュフローを得られているということになる。

しかし、銀行から多くの融資を受ければ、返済額が大きくなりリスクも上がる。ROIばかりにこだわるのではなく、返済比率や借入金比率といった指標とのバランスを考える必要がある。

「投資利益率(ROI)」と回答した理由

・初期投資額、修繕費、空室率など総合的に見て、投資対効果がどれくらいあるのかを判断するためにROIを用いている(東京都/30代/投資歴1年)

・初期投資額の回収を念頭に置いているため、できるだけROI高めて、早く回収できるようにしている(東京都/30代/投資歴2年)

■5位 表面利回り
年間家賃収入÷物件購入価格
→管理費や修繕費などの経費を含めずに計算した利回り
 表面利回りの高さだけで判断するのは注意

年間家賃収入を物件購入価格で割って算出した利回りのこと。楽待のような不動産投資専門サイトに掲載されている利回りは、この表面利回りを使用していることが多い。

表面利回りは修繕費、管理費、諸経費などは計算に入れていない。表面利回りだけで投資物件を検討していると、契約時の諸費用や修繕費用によって、実際の利益は想定よりも少なくなる。

計算が簡単な指標だが、実際に手元に入ってくるお金を正確に把握できるものではない。

「表面利回り」と回答した理由

・表面利回りを用いて、ある程度の相場感をつかむようにしている(北海道/40代/投資歴1年)

・物件の稼ぐ力をすぐに把握できる指標のため、まずは表面利回りを見ている(東京都/30代/投資歴10年)

■6位 経費率
諸経費÷年間家賃収入×100
→家賃収入に対してどれくらいの経費を使っているのかがわかる

年間の家賃収入に対する経費の割合のこと。不動産投資でよく見る代表的な経費は、管理手数料・入居時の広告費・固定資産税・都市計画税などがある。

ほとんどの経費は物件を購入する前に調べることができる。購入前に不動産会社に確認し、正確な費用を聞くことで、どれくらい経費が発生するのか把握することができる。

一般的に経費率は15~20%が相場だと言われている。余計な経費が発生していないか、確認が必要だ。

「経費率」と回答した理由

・手残りがいくらあるかを重視しているため、経費率がどれくらいになるのか気にしている(神奈川県/30代/投資歴5年)

・退去後の原状回復費で年間の家賃の半分以上消えてしまったことがある。経費率がどれくらい発生するのか、あらかじめ把握しておきたい(長野県/50代/投資歴15年)

■7位 イールドギャップ
実質利回り-借入金利
→投資物件の実質利回りと借入金利の差

イールドギャップとは、物件の実質利回りと借入金利との差のこと。投資効率を表す1つの指標。イールドギャップが高いほど、投資効率が良いとされている。

しかし、イールドギャップには返済期間の要素が含まれていない。イールドギャップだけで投資判断をすると、キャッシュフローがマイナスになる恐れもあるため、返済比率や借入金比率、総返済額なども見ながら投資判断をする必要がある。

「イールドギャップ」と回答した理由

・表面利回りが高くても、金利が高ければ旨みがない。イールドギャップがどれくらいなのか気にしている(埼玉県/30代/投資歴2年)

・イールドギャップは、簡易的な手残りのイメージが持てる(東京都/40代/投資歴7年)

■8位 借入金比率(LTV)
負債額÷物件購入価格
→物件を購入するために、どれくらい負債に頼っているかを表す指標

借入金比率とは、物件購入価格に対する借入金の割合のことを言う。LTV(Loan to Value)とも呼ばれており「物件を購入するために、どれくらい負債に頼っているのか」を示す指標になる。

例えば、販売価格が1億円の物件を、8000万円借入をして購入した場合はLTVは80%になる。一般的に借入金比率は80%以下が理想的だといわれている。

借入金比率が少なければ、物件に対する純資産額が多くなるため、財務の健全性が保たれる。不動産投資は借入を行うことで、少ない自己資金で大きなリターン得られる。

しかし、LTVが高まれば財務の健全性が低くなるため、リスクは高くなる。リスクを取りすぎていないか確認をするために、借入金比率はチェックしておきたい。

「借入金比率(LTV)」と回答した理由

・急速な拡大をしようとすると、借入額が膨らむ。自己資本比率が低下してしまい、リスクに対する耐性が低くなってしまう。キャッシュポジションは常に高くするように努めている(茨城県/40代/投資歴3年)

・安全性を一番に考えており、健全な財務バランスを保つために、LTVには注意している(東京都/50代/投資歴5年)



不動産投資には適正な投資判断をするために、さまざまな投資指標がある。今回紹介した投資指標はあくまで一部に過ぎない。

ひとつの指標にこだわりすぎると、予想だにしない結果となってしまうことが多々ある。投資判断を誤らないよう、さまざまな投資指標を用いて、投資判断を誤らないようにしてほしい。

不動産投資の楽待

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最終更新:1/22(金) 19:00

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