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東京から茨城に移住した不動産投資家。“地の利”を生かして手堅く稼ぐ手法を聞いた

1/18 8:32 配信

HARBOR BUSINESS Online

 世界的に猛威をふるい続ける新型コロナウイルス。その脅威は我々の生活様式のみならず、住まいのあり方や価値観をも一変させてしまった。そんな新時代の不動産投資の“新たな勝ち筋”をしぶとく稼ぎ続ける大家たちの投資術から探る!

 今回は東京から茨城県南に引っ越した不動産投資家・いばクマ氏を取材。実際に住むことで得られる意外なメリットを聞いた。

◆茨城の“地の利”を生かした手堅い手法で着実に稼ぐ

 子育て環境や実家との距離を鑑み、コロナ流行以前に東京から茨城に移住した、いばクマ氏。勤務している都内の資産運用会社がリモートワークに移行し、出社は週1と、コロナ移住を先取りした格好だ。そんな先見の明の持ち主のいばクマ氏は地元で手堅い不動産投資をしている。

「ファミリー区分をオーナーチェンジで購入し、入居中は家賃を受け取り、退去後は再募集するか実需向けに売却するか天秤にかける予定です。実はこれ、『スター・マイカ』という会社が都内で行っている手法を参考にしているんです。

 ’19年以降、これまでに茨城県某駅直結の分譲マンションや、学園都市など利便性に優れる土地のファミリー区分4戸をオーナーチェンジで取得してきました」

 気鋭の不動産会社の手法を自己流にアレンジし、茨城県内で実践すると東京にはない優位性もあると明かす。

「保有期間の利回りは東京なら表面5%も難しいですが、茨城なら表面8%は取れますし、競合が東京より少ない。物件もじっくり選別できますね」

◆「融資は地域の信金や信組が選択肢になる地元民が有利」

 表面利回りが高くとも、出口の売却で物件価格が値下がりしていれば投資は失敗だが、その点も抜かりはない。

「つくば市は郊外では数少ない成長エリアのひとつ。今後も人口流入が続き有望です。また、自分自身が茨城県民であることで実は参入障壁が低くできているんです。東京在住の人がつくば市の物件を買うには、融資の壁が立ちはだかります。

 都内の投資家が利用する金融機関では『国道16号線の内側の物件でないと、融資は出さない』ところもある。融資は地域に依存するため、地域の信金や信組が選択肢になる地元民が有利なんです」

◆「賃料の価格設定を下げすぎない」理由とは

 当然、物件選びには土地勘や目利き力も重要となる。

「都内の物件であれば立地の良さから将来の建て替えも現実的ですが、北関東だとそうもいかない。高利回り物件が売りに出ていても、築古の単身向け物件だと賃料は3万円を切り、管理費や修繕積立金を払うとキャッシュフローを残せない。ひとたび退去が発生すれば、リフォーム費用で1年分の家賃が飛ぶこともあります」

 こうしたリスクを回避するため、いばクマ氏は賃料の価格設定を下げすぎないようにしている。

「高い部屋に住む人=属性がいい人でもあるので、無用なトラブルを防げます。ちなみに巷で聞かれるリモートワーク需要に関しては懐疑的な立場です。ただ、茨城から東京への流出が減少し、地方から茨城への流入は継続していると感じます。個人的には、自分にとって不利でない状況が続けばそれで十分。今後も茨城に絞って投資を続けていきます」

 “職”住近接ならぬ、“投”住近接がアフターコロナの不動産投資における勝ち筋なのかもしれない。

<テレワーク時代の新戦術>

競合が少なく、人口流入も将来的に見込めるエリアで焦らず手堅く稼ぐべし!

【ロジカル投資家・いばクマ氏】

東京から茨城県南に引っ越した不動産投資家。’19年前半から不動産投資に参入し、現在は郊外3LDK区分4戸とアパート1棟を保有。満室想定の年間家賃収入は950万円ほどに達する。

<取材・文/栗林篤 伊藤綾>

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最終更新:1/18(月) 18:46

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