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融資事情もホンネで語る! 大阪投資家座談会《楽待新聞》

11/30 19:00 配信

不動産投資の楽待

全国各地で活躍する不動産投資家は多い。今回は関西エリアで活躍する投資家4人に集まってもらい、現在の不動産投資市況や金融機関事情などをテーマに、座談会を実施した。

山外さん
大阪府内を中心に、32棟470室を保有。年間家賃収入2億6000万円、残債16億円。築古物件の再生をメインに、RCマンション購入も。買取再販事業を行う。

GMさん
年間家賃収入1億1000万円、残債8億3000万円。大阪市内、北摂エリアを中心に、25棟200室を保有。昨年サラリーマンを卒業し、宅建業など2社を経営。

ふぁるさん
関西、北摂エリアを中心に6棟100室を保有。年間家賃収入5000万円、残債3億5000万円。築古再生のほか、RC物件などを長期保有する戦略をとる。

MOLTAさん
これまで11棟購入し、3棟を売却。年間家賃収入は1億1000万円、残債7億8000万円。法定耐用年数内で融資を引き、一棟RC物件を購入、規模を拡大してきた。

※以下敬称略

■テーマ1.賃貸業へのコロナの影響は?
山外
私の持っている物件では、関西空港で働いている人が2~3人退去したくらいで、ほとんど影響はなかったですね。

GM
僕は保有する25棟のうち半分くらいが、築古木造で家賃の安い、いわゆる「文化住宅」なんです。それらは3~4月に満室になりました。コロナの影響を受けて、生活が苦しくなった人の受け皿になったんだと思います。

一方、テナント物件も持っていますが、退去が出ても決まっていますね。コロナを受けて、「今のテナント料が高くて、移転したい」という需要があったのかと。僕の物件は築古だけど、広くて安い物件なので、それが需要にマッチしたんだと思っています。

ふぁる
私が持つ工業団地の近くの単身者向け物件は、15室中4室で一気に退去するなど、例年になく動きがありました。そのあと、入居は決まったんですが、「こんなに一気に退去したこと、これまでないんやけど…」というくらい、コロナの影響はあったと思っています。

MOLTA
僕もあまり影響はなかったんですが、繁華街に近いワンルーム物件は、その繁華街で働いている人がやっぱり影響を受けて、パラパラと退去していきましたね。

■テーマ2.関西のエリア情報
GM
当然だが、中心部は(価値が)下がりにくいですよね。でも、大阪でいえば、新大阪あたりは立地は良くてもワンルームが過剰供給気味ですね。

ふぁる
「20平米以下の3点ユニットワンルーム」が山ほどありますね。一方で、新大阪エリアはコロナでも地価があがった希少なエリアでもあります。

山外
不動産投資では、買った値段以上で売れるというミラクルが起きる可能性はありますよね。でも、どうなるかは誰にもわからない。

MOLTA
もし売却益を狙うなら、場所は重要ですが、予測はおっしゃる通り難しい。例えば天下茶屋(西成区)のあたりは今価格が上がって、利回りはどんどん下がっています。関西の人間は、あのエリアで利回りが下がるなんて、ほとんど想定していなかったでしょう。

少し前に西成の物件の売買が活発になった時は、評判の良くないエリアなのに、そういうことを良く知らない人が買っているんだろうな、と思っていたくらいです。今やもう価格が高すぎて買えないですよね。

ふぁる
これから規模を拡大していきたいなら、積算が出やすい、金融機関の評価と売値が近い物件を買うのが良いのではないかと思います。そうすると、エリアとしては近郊部にはなりますね。地方すぎても入居がつきづらいし、都心すぎても銀行の評価と価格がかい離してしまいます。

山外
近郊というか、岐阜や四国に買っている人が多い気がします。

ふぁる
あとは兵庫県の高砂、姫路、加古川や滋賀県の一部なども多いと思います。

■テーマ3.今は買い時? 売り時?
ふぁる
個人的には、まだ価格が高いままだと感じます。価格が下がるまでには、もう少し時間がかかりそうです。

山外
投資家からすると、下がってほしいですよね。ただ、この先の動きはわからないとしか言いようがありません。

春先には「このまま物件価格が下がるだろう」と多くの人が言っていましたが、秋を過ぎても下がる気配がない。今、利回り10%超えてくるような物件は、運営がしにくい物件ばかりです。

MOLTA
僕の物件の1つに、再来月に売却が決まっている物件があります。6、7年前の安かった時期に購入しているので、それなりにキャピタルゲインも得られます。購入者はほかで事業をしている人です。3~4年前だったらサラリーマン投資家が買っていたと思いますが、変わってきているんだな、と感じました。

こんな時代でも、高値で買ってくれる人はいるとも実感します。買い時かと聞かれると返答は難しいですが、売り時だとは思いますね。

■テーマ4.関西の金融機関事情
ふぁる
関東の大家さんと情報交換をすると、確かに関西の金融機関は積極的だと感じますね。動きが早くて、すぐにアポをとってもらえたり…。関東の金融機関は、アポだけでも結構厳しい印象があります。関東の方が物件の利回りも低いので、融資が出づらい。規模を拡大したい関東の大家さんの中には、関西に流れてくる方も多いです。

でも、関西の中だけで言えば金融機関の融資姿勢も厳しくなってきています。なんでわざわざ関西に来るんだろう? と思ってしまう面もありますね。

GM
姫路でたくさん物件を持たれていた大家さんが破綻したニュースもありますけど、融資姿勢に影響はあると思いますか?

ふぁる
破綻自体が、直接影響することはないんじゃないでしょうか。ですが、その大家さんが持っていた物件数が約5000戸と多いので、そういう点で影響はあると思います。例えばこれらの物件が売りに出されて、投資家に情報がまわってきても、もともとその物件に融資を出していた金融機関は再び融資をしないでしょう。となると、使える金融機関は限られてしまいますから。

何より、金融機関の審査がより厳格になるという点で影響はあると思っています。書類の改ざんなどもありましたが、さらに厳粛に審査されるようになると思います。

GM
むしろ、僕はそれが正しい方向だと感じています。厳格になるべきだと思います。

■テーマ5.不動産投資で失敗を防ぐには?
GM
例えば自己資金が少ない中でやるなら、ふぁるさんのように、築古戸建て物件をコストを抑えながら再生させて貸し出すなど、底堅くやっていくのが安全だと思います。

ふぁる
私は、できるのなら融資を引いて、RCの1棟マンションなどをレバレッジをかけて購入していくのが効率的だと思っています。ですが、私はそれができなかった。それでも、地道に築古の物件を再生させて貸し出して、ということを続けて実績を作れば、金融機関がちゃんと評価し、融資もしてくれるようになります。なので、あきらめずにやるのも大事かな、と思っていますね。

GM
それと、勉強せずに、不動産会社に「フルローン出ます」「キャッシュフロー残ります」と言われるがまま、うのみにしてしまうのが良くないですよね。ちゃんと自分で勉強して、やっていくのが大切だと思います。



一時、投資家の中で「関西の金融機関は融資が出やすい」と話題になり、関西に対象エリアを移す人も見られた。現在も、関東に比べると積極的な姿勢は見られるようだ。

だが、関西の投資家からすると「厳しくなってきた」というのが実情。地道に実績を重ね、手元の資金を厚くしながら戦略を描いて不動産投資をするのが近道かもしれない。

不動産投資の楽待

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最終更新:11/30(月) 19:00

不動産投資の楽待

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