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「新宿」ビックリするほど激変する再開発の全貌

10/26 5:41 配信

東洋経済オンライン

 渋谷の次は新宿だ。「世界一の駅」をめぐる再開発計画の全貌が見えてきた。

 東京都内における再開発の主役はおよそ10年周期で入れ替わる。2000年代は六本木ヒルズ、東京ミッドタウンを主軸とした六本木エリアが主役だった。

 2010年代の主役は渋谷駅周辺エリア。2012年開業の渋谷ヒカリエを皮切りに、昨年11月には渋谷駅直上に高さ約230メートル、地上47階建ての渋谷スクランブルスクエア東棟、12月には東急プラザ跡地に地上18階建ての渋谷フクラスが開業した。さらに今年に入ると1月に銀座線の渋谷駅に新駅舎が誕生、6月には山手線から遠く離れた場所に位置していた埼京線ホームが山手線ホームと並列化し、利便性が大幅に改善された。

■新宿駅地下に東西を結ぶ自由通路が完成

 その渋谷駅に続き変貌を遂げようとしているのが、2020年代の主役になるであろう新宿駅エリアだ。今年7月、新宿駅地下に東西を結ぶ自由通路が完成した。それまでの東西の移動は新宿駅北側の地下道やガード下を通るか、南口前の甲州街道に回るかしかなかったが、新宿駅の中央を貫く新たな通路ができたことで、東西の導線が明確になった。

 この自由通路は都と新宿区が2017年に発表した「新宿グランドターミナル」計画の一環だ。新宿駅、駅前広場、駅ビルを一体化した大型の再開発で、すでに完成した地下の自由通路のほか、線路上空にも東西をつなぐデッキを設ける。東西の駅前広場は車優先から歩行者優先に再編成する。新宿駅に乗り入れるJR東日本、小田急電鉄、京王電鉄、東京メトロに加え、歌舞伎町付近に駅を構える西武鉄道も事業者として名を連ねる。

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 新宿駅再編に伴う駅ビル開発で口火を切ったのは小田急だ。同社は小田急百貨店が入居するビルをはじめ、新宿駅西口に複数の物件を保有する。2011年には駅西口前にある新宿スバルビルを取得するなど、都や区が計画を発表する、ずっと以前から西口再開発に意欲を燃やしていた。新宿グランドターミナル計画が浮上したことで、小田急の計画もその一環として策定されることになった。

 同社が建設するのは高さ260メートル、地上48階の大型複合ビル。低層階が商業施設、高層階がオフィスとなる。「スクランブルスクエア東棟と同程度の規模感」と小田急の担当者は話す。2022年度に着工し、2029年度の完成を目指す。完成後は高さ243メートルの東京都庁舎を抜き、新宿西口の新たなランドマークとなる。小田急の敷地に隣接する東京メトロの敷地も使うため、両社の共同事業となる。

 2029年度竣工予定の新たなビルには「現在の小田急百貨店と同じ規模」(小田急の担当者)の商業施設の入居を計画中。百貨店とは限らず、ショッピングモールになる可能性もある。新宿西口には京王プラザなど鉄道系のホテルが複数あることから、「ホテルの入居は考えていない」(小田急)という。再開発を視野に取得したスバルビルはすでに解体されているが、跡地にビルは建てられず、広場として活用される。スバルビルの敷地を広場にしたことで、その分の容積率を高層ビルに上乗せした。

■京王百貨店とルミネ1、ルミネ2はどうなる? 

 気になるのは、小田急百貨店と同じく西口にある京王百貨店のビルと、東口にあるJR東日本系のファッションビル・ルミネエスト新宿、および南口にあるルミネ1、ルミネ2の動向だ。とくに京王百貨店のビルとルミネエストは完成から半世紀を経ており、この機会に再開発されることが確実視されるが、京王とJR東日本の担当者ともに「まだ話せる段階ではない」という。

 新宿駅の周辺ではほかにも再開発の動きがある。新宿駅の正面にある明治安田生命ビルも隣接する中小ビルと合わせ建て替えられ、2025年に地上23階建てのビルに生まれ変わる。また、西口にあるヨドバシカメラなどの量販店や飲食店などが建ち並ぶエリアでは、地主や事業営業者らが再開発の手法に関する協議会を2015年から行っている。議論の結果次第では、このエリアでも小規模ビルをひとまとめにして大型の建て替えが行われる可能性がある。

 今回の新宿再開発について小田急は「ビジネス創発機能を整備し、イノベーションを創出したい」と意気込むが、IT系のスタートアップが集積する渋谷との違いはあいまいだ。新宿駅は1日約380万人が利用する世界一のターミナル駅だ。その特徴を生かしつつ、独自性のある再開発を行えるかが成功の鍵となる。

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東洋経済オンライン

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最終更新:10/26(月) 5:41

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