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不動産投資の初歩の初歩、4つの「掟」を知っておこう《楽待新聞》

10/22 19:00 配信

不動産投資の楽待

楽待が開催した「大家さんデビュープログラム」の最終審査を勝ち抜き、物件購入費700万円を手にすることとなった米谷優さん(30)。しかし、ここからが本当のスタートです。米谷さんには、ベテラン大家陣に学びながら、物件購入から入居者探しまでを実践してもらいます!

第1回目となる今回は、この企画のアドバイザーでもある広之内友輝さんに、「不動産投資を始める前に絶対に知っておいてほしいこと」を講義してもらいました。広之内さんが「不動産投資をしたい!」と思っている人に対して、物件を探し始める前にどうしても伝えたかった「4つ」とは…?

広之内友輝
年収500万円のサラリーマンから起業するも、事業不振などで7000万円の借金を抱える。起死回生のために不動産投資を始め、現在は年間家賃収入1億円超。大家さんデビュープログラムのアドバイザー。

米谷優
元日本代表のプロスキーヤー。「大家さんデビュープログラム」で2300人の中から選ばれた。初めての不動産投資に挑戦中。

■その1 不動産投資の目的を明確にせよ

広之内さん:今日は第1回目ということで、米谷さん、そしてこれを読んでいる大家さんを志す皆さんに、不動産投資の基本や心構えをお伝えしたいと思います。まず米谷さん、「不動産投資」って、なんだと思いますか?

米谷さん:えっと…、投資の1つで…最初に手間や時間をかければ、後ろの長い期間にわたってお金を生み出せる仕組みだと思います。

広之内さん:そうですね。その考え方は間違っていません。でも、不動産投資って「不動産を買うこと」が目的ではない。不動産を買って、何かを達成することが目的です。そこで、不動産投資で成功するために、不動産投資を志す人にまず作ってもらいたいものがあります。それは、「人生の設計図」です。

人生の設計図を作ろう
不動産投資をする目的を明確にする
→常にこの原点(設計図)に戻れるように
・5年後、いくらのキャッシュフローを得たい?
・10年後、自分はどう成長していたい?
・20年後、家族とどのような生活を送りたい? など

不動産投資を考え始める時、どうしても「どんな物件を買おうかな?」「どんな運営をしようかな?」ということに目が向きがちです。しかし、「自分は何のために不動産投資をするのか」という「不動産投資の目的」も軽視してはいけません。

これを明確にし、不動産投資をしていく上でいつでもこの原点に戻れるようにする。そのために、広之内さんは「人生の設計図」を作るべきと説きます。

不動産投資をしたいと思った目的が「家族と一緒に豊かに幸せに暮らす」ことだったはずなのに、いつのまにか休日をすべて不動産投資に充て、妻や子供たちとの時間を持てていなかった。結局家族の理解を得られずに離婚してしまったー。こんな不幸な事例は、決して珍しいことではありません。

不動産投資をする前に、10年後、20年後、30年後…など、その時々にどのようになっていたいのか、どのくらいの規模にしていきたいのか、ライフプランをあらかじめ考えておこう、というのが広之内さんの教え。家族との関係性は? 自分自身の成長は? 社会や周囲とのかかわりは? 得たい金額は? など、観点はさまざまです。

不動産投資を通じて、どのような人生にしたいのか。何をもって成功と位置付けるのか。不動産投資を検討している皆さんも、ぜひ自分自身の人生の設計図を明確にしてみてください。

■その2 不動産投資にリスクはつきものと心得よ

広之内さん:不動産投資をする上で、覚えておいてほしいことがあります。それは「リスク」についてです。例えば米谷さんはプロスキー選手ですが、スキーの演技には高くジャンプしたり、体をひねったりと怪我をするリスクがありますよね? では、なぜそんなリスクの高い技を行うんでしょうか。それは、リターンがあるからじゃないですか?

米谷さん:はい。その通りだと思います。

広之内さん:難しい技はそれだけ得点が高い。リターンがあれば、その分だけリスクもある。不動産投資も同じです。1%の失敗もない不動産投資なんてありえません。もし「絶対安全な不動産投資を教えてください」なんて言われたら、私は怒りますよ!

リスクはつきもの
接待安全な不動産投資はありえない!
→どんな物件にも、リスクは必ずある
→リスクヘッジすることが重要

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われることもあります。広之内さんの解説の通り、不動産投資においてはさまざまなリスクが付きまといます。

どんなリスクがあるのか…は後述するとして、ここでは、「どんな不動産投資でもリスクは必ずある」「絶対安全な不動産投資はあり得ない」ということを必ず理解していただければと思います。

その一方で、このリスクを怖がりすぎていたら、大家さんへの道を一歩踏み出すことはできません。広之内さんは、「大事なのは、リスクをどのようにカバーしていくかということ」と話します。リターンを求めれば、必ずリスクは存在する。リスクヘッジする方法に頭を使うことが、不動産投資では必要になります。

■その3 不動産投資のメリットを把握せよ

広之内さん:改めて不動産投資のメリットとデメリットも一緒に学びましょう。まずメリットですが…米谷さん自身は、不動産投資のメリットをどのように考えていますか?

米谷さん:働かなくてもお金が入ってくる仕組みが作れる。複利で拡大していける。自分でかけた手間から得られるリターンが、長期間にわたって続いていく。節税にもなる…ということでしょうか。

広之内さん:なるほど。米谷さんの考えるメリットも正解です。そのほかにもいくつかメリットがありますね。

不動産投資のメリット
・本業以外の収入を得られる
・レバレッジをかけられる
・自己努力で収益改善できる
・節税効果
・相続税対策
・団信加入 など

不動産投資には、さまざまな良い点があります。なんといっても、「本業で得られる給与以外の収入を得られる」ということは大きなメリット。サラリーマンで不動産投資をしたい方のほとんどは、ここを一番の魅力に感じているのではないでしょうか?

ほかの投資と違って、不動産投資ではレバレッジをかけられるというのも特徴です。レバレッジとは、「てこの原理」のこと。不動産経営をする大家さんは金融機関から融資を受けられるため、自己資金の何倍もの価格の物件を購入することができるのです。

例えば、自己資金が1000万円だとしたら、レバレッジをかけなければ最大1000万円の物件しか買えません。もし融資を引くことができれば、3000万、5000万、もしかしたらそれ以上の物件でも購入できる可能性があるのです。

さらに、株式投資などでは、市場の動きという外部要因で株価が変わってしまうため、身を任せるしかありません。しかし、不動産投資では大家さん自身の努力で、家賃を上げられたり、空室を埋められたりと、収益状況も改善できるのです。

また、損益通算によって節税効果を得られる、団体信用生命保険に加入できる、相続税対策になる、といったメリットも存在します。

■その4 不動産投資のリスクを確認せよ

広之内さん:メリットは確認できました。その反面、先ほども説明した通り、不動産投資には必ずリスクがつきまといます。では、どんなリスクがあると思いますか?

米谷さん:初期投資の額が大きい。物件は動かせないので、立地が大事。入居が決まらないと収入が入らない。売却できない物件もある。物件が壊れることがある。株などに比べれば、動きが遅い。返済できなくなる可能性がある…といったことが思いつきます。

広之内さん:そうですね。不動産投資においては、絶対に忘れてはいけないリスクがいくつかありますから、一緒に整理しましょう。

不動産投資のリスク
・空室が発生する
・家賃滞納が発生する
・修繕費がかかる
・災害
・事件、事故
・金利上昇
→破産につながることも

絶対安全な不動産投資はない、と先ほどご説明しました。不動産投資でもっともあり得るリスクの1つが、「空室リスク」です。何年も物件を所有する中で、常に100%満室で、たったの1日も入居者のいない部屋がない…なんて状況は、そうそうありません。

また、もし入居者がいたとしても、その入居者が金銭的に困っていて、家賃の支払いに苦しんでいるかもしれません。どうしても家賃が払えず、遅れてしまったり、支払いが止まってしまったり…ということはよくある話です。そうなれば、大家さんの収入はその分なくなってしまいます。

物件が古くなれば、設備故障が起きたり、物件自体に修繕が必要になったりします。場合によっては、数百万円という高額な費用を支払わなくてはなりません。

このほかにも、物件が災害に巻き込まれてしまうリスク、自殺などが起きてしまうリスク、金融機関に支払う金利が上昇してしまうリスクも考えられます。

こうしたリスクは、100%なくすことはできません。しかし、リスクがあることを知っておけば、対策を打てたり、回避策を取れたり、改善できたりするかもしれないのです。物件を探し始める前に、まずは不動産投資を十分勉強することが重要です。

不動産投資初心者の心得
・不動産投資をする目的を明確にし、常にその目的を忘れない
・不動産投資では、リスクヘッジを重視する
・不動産投資のメリットが何か、確認しておく
・不動産投資のリスクを把握し、対策を打てるようにしておく



心構えの講義を受けた米谷さんは、この夜、次のように振り返りました。

○講義を終えて~米谷さんの日記~

広之内さんに教えていただいた人生の設計。なぜ不動産投資がしたいのか? ということを妻と深夜まで話し合った。

妻は、僕がこの不動産投資を通して、遠くに行ってしまうのではないかという不安を抱えていたようだ。投資の話をしていたのに、結果として二人の過去や今の状況、今後について話すような形になった。普段くだらないことばかり話しているので、新鮮。

「経済的・時間的な自由を得て多くの選択肢を持てるようになり、自分を取り巻く周りにも還元していくこと。そしてそれを二人で共有していくこと」

ざっくりだけど、これが夫婦で出した不動産投資を進めていく目的。

それと、妻に楽待の「はじめての不動産投資」を読んでもらい、復習の意味も込めて、習ったことを妻に伝えた。メリットやデメリット、リスクも妻に理解してもらうように説明した。言葉にするって難しい。

不動産投資の楽待

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最終更新:10/22(木) 19:00

不動産投資の楽待

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