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【初心者必見】不動産投資で失敗しないための3つのルール《楽待新聞》

10/21 11:00 配信

不動産投資の楽待

不動産鑑定士の浅井佐知子さんが、不動産投資をこれから始めたいという方に向けて基本を解説!

浅井さんは不動産会社に10年間勤務。その後不動産鑑定士を取得して、国土交通省の地価公示評価員、国税庁の固定資産税評価員などの公的な仕事のほかにアパートや店舗の賃貸、不動産鑑定など、5000件以上の依頼をこなしてきた。

今回は、「たったこれだけ! 不動産投資で失敗しないための3つのルール」と題し、不動産投資で失敗する人の特徴、そして失敗しないための3つのルールについて話してもらった。

■1.不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資がうまくいっていないという方から、よく相談を受けているという浅井さん。不動産投資で失敗する人の特徴として浅井さんが挙げたのは、「全く勉強せずに業者のセミナーに出てその場で物件を買ってしまう」「電話での営業を断れない」の2つだ。

1つ目は不動産業者の無料セミナーに参加し、業者の話をそのまま信じて、不動産投資に関する勉強を一切せずに物件を購入してしまうケース。

2つ目は、知らない不動産業者からいきなりかかってきた電話で、物件を全く見ることなく購入してしまうケースだ。

不動産投資で失敗してしまう人は、業者の話を鵜呑みにし、自分でシミュレーションなどをせずに物件を購入してしまう。気付いたときには融資の返済が一切できないなどの状態に陥っていることが多いという。浅井さんは、「最初の1棟目からきちんと勉強して物件を購入することが必要だ」と話す。

■2.絶対に失敗しないための3つのルールとは?

浅井さんは「不動産投資では、3つのルールを守ることができれば大きな失敗を防ぐことができる」と言う。

1.シミュレーションをする

キャッシュフローはいくらか、税引き後の利益はいくらか、デットクロスは来るのか、売却したときにいくらの利益になるか、などを物件購入前にシミュレーションして、理解しておく必要があるという。

こうしたシミュレーションができれば、借入金の返済ができないという事態に陥ることはないという。

2.市場分析をする

購入予定の物件が良いかどうかを見極めるために、市場分析をする必要があるという。市場分析にはたくさんの項目があるが、浅井さんが特に重要だと考えているのは「地域の賃貸市場」「空室率」「乗降客数」「世帯数の推移」「業者ヒアリング」の5つだ。

良い物件があったら必ず現地に行き、上記の5つの項目について徹底して調査しておくことが、物件選びでの失敗を防ぐことにつながるという。また、浅井さんは「不動産投資はとにかく現場が重要。なので物件を見ないで購入するのはあり得ない」と話す。

3.空室対策をする

どんなに良い物件を購入しても、購入後に必ず空室が発生する。その際に空室対策ができることが非常に重要だという。

空室対策でまず重要なのは、物件の現状をしっかりと把握することだ。「なぜ入居が決まらないのか、実際に現地まで行き確認する必要がある」と話す。部屋の中は綺麗な状態でも、共用部が汚れていることが原因で入居がつかないということもあるという。

次に、管理会社や客付け業者に入居の募集状況について確認する。物件が綺麗な状態でも、入居の募集がされていなくて空室が続くということもあるという。

最後にホームステージングの実行と客付けサイトの利用だ。管理会社や客付け業者に全てを任せるのではなく、オーナー自らホームステージングを実行したり、客付けサイトを利用して入居者を直接募集したりすることも重要になるという。



では、今回のポイントについておさらいしておこう。

1.購入する前にひと通りの知識を身に着ける
2.断れる人になる
3.絶対失敗しない3つのルールをものにする(シミュレーション、市場分析、空室対策)

今回は、浅井さんに不動産投資で失敗しないための3つのルールについて解説してもらったが、不動産投資でまだまだ知っておくべき知識はたくさんある。ぜひ学んでほしい。

不動産投資の楽待

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最終更新:10/21(水) 11:00

不動産投資の楽待

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