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借金約4億、崖っぷちの2代目社長救ったオンボロビルの奇跡《楽待新聞》

7/7 12:00 配信

不動産投資の楽待

「不動産投資で、ひどい経験をした。だからこそ、コラムで書くしかないと思った」ー。自らを「失敗担当」と話す投資家の「じゅんじゅん」さん。父が賃貸経営を行っていたことをきっかけに不動産投資に興味を持ち、2014年に不動産投資家デビュー。築古マンションや商業ビルの日々の運営について、会社経営の傍ら、更新を続けている。

「不動産投資家」よりも「大家」というべきその姿勢や、人柄の温かさからファンの多いじゅんじゅんさん。しかし、その過去には、人間不信に陥ってしまうほどの経験や、経営者としての苦悩があったという。経営者であり、大家であるじゅんじゅんさんが、コラムを通して伝えたいこととは。

■「まさか自分が社長になるとは」

―じゅんじゅんさんと言えば、「清掃会社の2代目社長」というイメージです。昔から経営者になるという意識があったのでしょうか?

いいえ、若いころは父の会社にも清掃業界にも興味はありませんでした。むしろITやデザインに興味があって、23歳の時、友人とITの会社を立ち上げたこともあります。でも、経営のことが分かっていたかといえば全然で、経理関係のことが分からないので、お金の管理を友達に任せていたんです。そうしたら、会社がうまくいかなくなったとき、友達はお金を持って逃げてしまいました。

―いきなりすごいお話ですね。

持ち逃げだけならまだいいのですが、入金が済んでいない取引先があったことも判明したんです。私の把握していなかった負債が150万円ほどありました。当時の私には、150万円はかなりの大金ですよ。負債を減らすために働かなければならないのに、この件で人間不信になった私は、家に引きこもるようになってしまいました。その時、相談した父親に「うちの会社で働いたらどうだ?」と提案されて、事務として父の会社で働き始めました。

当初は、正社員ではなく、フルタイムのアルバイトとして働いていました。月給は10万円で固定です。それでも、特に人材不足でもなく、会社として余裕がない時期だったので、今思えば親に迷惑をかけたな…と思います。

ただ、それだけでは負債の支払いで生活がカツカツになってしまうので、会社が終わったら自宅で内職もしていました。古本のせどりとか、不用品の売却とか…。それでも月10万円程度にしかならず、しばらく遊ぶ暇がない日々を過ごしていました。すべての支払いを終えたとき、もう27歳になっていましたね。

―経営者として入社したわけではなかったのですね。

そうなんです。経営に参加する気もなく、最初はぼーっと働いていました。心の底には「IT関係が得意だったのに」「この職種に興味ないのに」なんて思いも少しありましたね。でもその時気付いたのが、「家賃収入って凄い」ということなんです。

―お父様の清掃会社が副業として「賃貸経営」をやっていたのですよね。

はい。もともとは、テナントとして借りていたビルだったんですが、以前の大家さんが亡くなったことをきっかけに競売にかけられたんです。それを父の会社が1億8000万円で取得して、そのビルのオーナーになりました。清掃会社が副業として賃貸経営を始めたのはそれからです。ビルは自分たちのテナントを含めて18戸、それをすべて自主管理していたため、父の会社には入居者がよく出入りしていました。その光景を見て「ああ、大家さんなんだな、うちの会社は」と意識し始めました。24歳頃のことだったと思います。

―ちなみに、家賃収入は当時どれくらいだったのでしょう?

当時は今よりも少なく、ビル全体で月130万円ほどでした。でも、この家賃収入の存在ってすごくありがたくて、例えば本業でハウスクリーニングを頑張って行っても、1件あたり2万~3万円ぐらいの売り上げにしかならないんですよ。単価が低い業界なんです。でも、家賃は自分が動かなくても、月130万円ほど入ってくる。これに気付いたとき、ゆくゆくは賃貸経営の道に進みたいと思いました。

―でも、不動産投資を始めたのは35歳の頃ですよね。すぐに始めなかったのはなぜでしょう?

家賃収入を吹き飛ばしてしまうほど、本業が大赤字だったんです。家賃収入を含めても、月の利益は10万~50万円ほど。本業の借入金が預金から落ちると、売り上げが入っていても毎月500万円ほど現金が減っていました。すると現金が足りなくなるから、返済するために更に借り入れをしていくのです。最終的に父は新規の借り入れができないところまで追い込まれ、金融機関から「後継者がいないなら今すぐ会社を畳め」と言われ続けていました。

―後継者候補としてはプレッシャーですね。

30歳のとき、「社長にならんか」と父に言われましたが、今の自分が引き継いでも、若くして自己破産する未来しか見えませんでした。そこで夜間大学に通って、2年ほど経営のことを勉強しました。勉強を重ねて経営の知識を付けていき、大学で知り合った人たちとの交流を経て、次第に「なんとかなるのでは」という気持ちも湧いてきました。結局、35歳のときに会社を継ぐことにしたんです。

それに、父の会社は創業56年で、古くから働いている社員さんがたくさんいました。やれるところまでやらないと、その方たちに申し訳が立たない。だから、借金を返せるうちは頑張ろうと思ったことも大きかったかもしれません。

―社長になったとき、会社はどんな状況でしたか?

借入総額3億6800万円、これは清掃会社の年間売上の約3倍の数字で、債務超過の状態です。金融機関に相談に行っても、「もう(会社を)潰したほうがいい」と言われることがやっぱり多くて、ある信用金庫の支店長には「お前に決算書が読めて、賢ければ、こんな会社継ぐなんて言わないはず。可哀そうだね、頭が悪くて」と言われ、会社の決算書を机の上に投げられたこともありました。挙句、「このビルを潰す(更地にする)ためのお金なら貸してやるわ」と。

―そこから、どのような行動をとられたのでしょうか?

言われたときは、悔しくて、腹が立ちました。でも、自分に勉強不足の点もあると再認識できたので、経営の勉強により力を入れるようになりましたよ。最終的には、三井住友銀行さんと話したとき、「もう返済はいいから倒産させなさい」とアドバイスされて、「借りたお金は返さないといけないので、返せる間は返させてください」とお願いしたところ、借金の返済に協力すると言ってくれて。複数ある借り入れをまとめて、借金を圧縮する方法を指導してもらいました。メガバンクの動きに倣って、他の金融機関も協力してくれましたね。いまは借金がどんどん減っているのですが、銀行にとっては成績ダウンになってしまうので、「いつか三井住友銀行さんで物件を買います!」と宣言しています(笑)。

―会社の経営と、賃貸経営に違いはありますか?

やっぱり、人を使う苦労ですね。清掃業界は高齢者が多くて、しばらく会社で一番年下だったんです。私の性格上、年上の従業員に「これをやってください」と指示が出しにくくて…。自分で仕事を抱え込みすぎてしまって、鬱になってしまうこともありました。それに比べると、不動産は好きだし、「楽」なのかもしれませんね。

■会社を救った「オンボロビル」の奇跡

―会社の経営で、特に大変だったことはなんでしょうか。

父が亡くなった2016年ごろ、売り上げの30%を占める主要な取引先に契約を切られたことがありました。当時はまだ借金で足が出ている状況だったので、売り上げ30%減なんて耐えられないダメージです。雇用を維持することもできないので、取引先が新たに契約する清掃会社に直訴し、断腸の思いで従業員20人を引き取ってもらいました。それによって人件費は削減できましたが、売り上げのダメージが大きすぎる。そんなとき、所有しているビルの家賃収入に目を付けました。ビルの1階に親戚のテナント(元祖父の店)が入っていて、相場より40万円ほど安い、20万円で貸していたんです。

そのテナントが「もう(商売を)辞めたい」と言っていたことを思い出して、うちの会社の事情を話しに行くと、ちょうどいい機会だから退去するということになりました。それで「閉店します」と貼り紙をお店に貼ったら、入居希望者が殺到したんです。

―それほど立地のよい物件だったんですね。

最寄り駅から歩いて30歩くらいで、商業が盛んなエリアに近しい場所にあるんです。ずっと空かなかった店舗がいきなり閉店したものだから、賃貸募集を始める前から、「ここを借りたい」と事務所に飛び込んでくる人がいたり、知り合いを伝って連絡がきたり、とにかく問合せが殺到しました。しまいには「ここを借りられるならいくらでも出す」と言う人まで現れたので、不動産会社と相談し、家賃オークションをして、借り手を決めることにしました。

―最終的に、家賃はいくらになったのでしょう?

家賃85万円、礼金450万円(60カ月分割払い)という条件で、不動産会社に貸すことになりました。今もその会社が借りてくれています。それまで20万円で貸していたので、大幅な賃料アップです。しかも、原状回復もゴミの廃棄も借り手が引き受けてくれて、持ち出しはゼロ。毎月の売り上げと利益が固定で86万円アップという衝撃をどう捉えていいか分からず、しばらく気が抜けてしまいました。

でも、それまで「借金を返さなければ」ということだけがやりがいだったのが、これをきっかけに「自分がやりたいことに取り組もう」と思えるようになれたと思います。

■不動産投資も波乱万丈

―そこからついに不動産投資を始められたのですね。

はい。2014年ごろから物件を購入し始めて、今は清掃会社名義で1棟ビルと戸建て2戸と区分2戸、個人で区分1戸、法人で1棟マンションを3棟保有しています。すべて合わせると、年間家賃収入は約5000万円で、返済や諸経費を支払った手残りは2280万円ほどです。

―投資物件の購入基準はありますか?

基本的に行動圏から10分以内で行ける範囲で購入しています。もしくは駅徒歩10分以内。大阪市がメインですが、その中でも、購入する区は限定しています。玄人の方だったらエリアのことを多少勉強すれば買えると思うのですが、私の場合は土地勘があるところで、自分が住みやすい場所と知っているところでしか、怖くて購入できません。

―じゅんじゅんさんと言えば、「築古物件」のイメージがありますが。

厳選したエリアにたまたま築40~50年くらいの物件しかないもんだから、何を買っても築古物件なだけなんですよ。別にボロボロが好きで買っているのではなく、たまたまです。

築古物件の購入には否定的な意見もあると思うのですが、築古でも回っているし、そんなに簡単に建物が壊れることはないと考えています。だから、築40~50年でも建物がしっかりしているなら、融資が出れば買おうと思っています。売却はあまり考えておらず、行けるところまでは回していきたい。行き着いたら、建て替えを検討することもあるのかな、と考えています。

知らずに買った「風呂なしマンション」
―初めて購入した物件は?

初めて購入したのは1棟マンションですね。1K7戸の鉄骨造で、今は築44年の物件です。2000万円で購入して、1900万円を融資期間25年、金利3.9%で借りました。この物件は今なら絶対に買いません。なぜなら、風呂なし物件だと気づかずに買ってしまったから(笑)。

―内見などで気づかなかったのでしょうか?

満室で内見できなかったんですよ。図面は確認したのですが、洗面所のスペースがすごく大きく書かれていて、お風呂もあると思い込んでしまっていました。購入する寸前に気づけたのですが、もう話も進んじゃっているし、売主と会っていたこともあって断りにくくて…買う覚悟を決めましたね。

―金利も少し高いように感じますが、なぜでしょう?

ノンバンクからの借り入れだからです。不動産投資を始めるにあたり、新しく法人を設立したのですが、普通の銀行からは本業の法人から借りるように言われて貸してもらえず、2物件目までノンバンクで借りています。

なぜ本業の法人を使わなかったというと、母から「親の作った基盤があるから、銀行からお金も借りられて、会社を回すことができているんだ」と言われたことがあったからです。これから成功したとしても、一生そう言われ続けるのは嫌だと思いました。そこから、信用ゼロでイチから開拓してみたい気持ちがでてきて、あえて茨の道を選びました。

でも清掃会社でも「新しい法人に資産を移して倒産する気では」と疑われたので、今ならいきなり法人を作らず、個人で実績を積んでから法人を作る選択をするでしょうね(笑)。

―初めての物件購入も大変でしたね。買った後はどうでしたか?

それが、ずっと満室なんですよ。周りからも「不思議やわ~」とよく言われます。一度、お風呂はあったほうがいいと思ってシャワーユニットを付けようとしましたが、管理会社に止められました。「この物件は安くてお風呂がないのが特色です。お風呂をつけると他のマンションと競合するし、家賃もそんなに上げられないからやめましょう」と言われて。少々疑心暗鬼でしたが(笑)、確かに退去されても埋まり続けています。それに、元々の家賃が安かったので、退去のたびに利回りも上げられています。

―かなり珍しいケースだと思います。どんな方が住んでいるんですか?

セカンドハウス的に使っている方が多いらしく、物件の近くに行っても入居者に全然会わないんですよ。水道メーターも全然動かないし、電気代も少ない。なのに家賃だけはちゃんと振り込まれる。2年前に台風がきたとき、入居者から漏水の連絡があって初めて「ちゃんと住んでたんや」と驚きました。

毎月の家賃収入が約18万円で、返済などを抜くと手残りは毎月6万円弱。金利も高いから売却しようかと思いましたが、修繕費も一切かからず、ずっと満室で、確実にキャッシュを残してくれる物件です。あと、この物件がきちんと回転しているから次の物件が買えました。普通なら、心の準備なしで風呂なしマンションを買った瞬間に「終わった」と思うじゃないですか。でも意外と回るんです。ただ、怖いので今なら絶対買いません(笑)。

■不動産会社、売主、自然災害に悩まされた1棟RCマンション

―いちばん思い出深かったのは、どの物件ですか?

「シンデレラ熟女マンション」と読んでいる物件ですね。2018年3月に購入した1棟RCマンションで、築39年、全10戸の4階建てです。売り出し価格が1億円だったのですが、9300万円で最終的に購入しました。この物件は契約のときからずっとトラブル続きで、手出しはないものの、修繕費で稼ぎが飛んで行っています。

―どんなことがあったのでしょう?

まず契約当日に渡された契約書が、事前に受け取っていた契約書と内容が全く違ったんです。特に、重要事項説明書の容認事項(物件特有の事項が記載されてある事項)は修繕履歴に関するかなりの加筆がされていました。その場で「言われていたことと違う」と主張しましたが、仲介業者には「口頭で言いましたよ?」と突っぱねられてしまいました。

そのまま契約したのですが、融資先の金融機関に契約書を送ると、「事前にいただいた契約書の内容と違いすぎるから再審査になる」「修繕履歴に漏水の旨が追記されており、相当問題がある物件なのでは」と言われてしまって。しかも、新しい契約書には、書かれていたはずの融資特約が記載されていなかった。つまり、融資が下りなくてもキャンセルはできないということです。事前に融資可能と返答されていたので、大丈夫と考えてしまいましたが、そこも甘かったんです…。

―そんなことがあるんですか。

キャンセルするには手付金を手放す必要があるのですが、「どうせ買うだろう」と思って、手付金を多く支払っていたのも、裏目にでました。不安満載な物件を購入するか、手付金の500万円を失うかの2択です。結果は、なんとか金融機関にお願いして9000万円を融資してもらい、足りない分は清掃会社の定期預金を崩して、物件を購入するに至りました。

―契約時に引き返すこともできたと思いますが、それでも購入したのはなぜでしょう?

物件をひと目みたときに、「ここ!」と思ったからです、ひとめ惚れしたんです(笑)。日当たりもよく、角地で、周辺が駐車場だから隣接する物件もなく、価格も手頃だと思いました。家賃も相場より低く伸びしろがあったこと、単身者向けやファミリー向けの分譲マンションが多いエリアで、ファミリー向けの賃貸マンションのニーズがあるということにも勝機を感じていました。

これも、先ほどの物件と同様に、購入までに3~4カ月かかっていたので、契約日当日に取りやめるというのは言いにくいものがありましたね。

―購入後はトラブルなく運営できたのでしょうか?

いいえ、そこからは漏水など、水回り系トラブルのオンパレードです…。前の売主は修繕にお金をかけたくないからか、クレームの1次対応はしても、リフォームまではしていなかったようで。購入して1カ月後に、「前のオーナーと漏水の件で話していたが、今後はどうすればいいんだ」と入居者に言われて愕然としました。慌てて売主に確認しても「聞いていない」の一点張り、管理会社は「オーナーには報告していた」と主張するので、まさに板挟み状態です。仲介した不動産会社に相談したら「前オーナーが修繕費用を出すべきです。私が交渉します!」と言ってくれましたが、結局のらりくらりかわされ、対応はしてもらえませんでした。

―屋上防水など、リフォーム工事の履歴は確認しなかったのでしょうか?

仲介会社は「不具合はないですよ」と言っていましたね。でも買い付け当日の内見で、今なら事前確認で防げたような見落としが沢山あります。例えば、屋上防水を実施した旨の貼り紙が貼ってありましたが、屋上点検用のハッチが、脚立がないと届かない位置にあって、内見時に自分の目で見なかったこと。「屋上防水が実施されているか確認してください」とその場で仲介会社に伝えましたが、お互いに実施されているだろうと貼り紙を見て思い込んでいました。

でも、結局は、屋上防水工事をしていなくて、普通の塗料でヒビが入った箇所を塗り込んだだけだった。漏水で物件がダメになる可能性もあるので、費用は痛いですが、大規模修繕を行うことにしました。入居者さんはずっと我慢してくれていたんですよ。お風呂の照明が漏水で故障しているのに、我慢して真っ暗なお風呂に入り続けている方もいました。退去後の部屋を見たときは、あまりのひどさに驚きましたよ。

大規模修繕では、屋上防水、外壁塗装、ガラリの取り付けを行うことにしました。3社ほど相見積もりをとって決めたのですが、お願いしたリフォーム会社もこれまた散々で…(泣)。隣地に工事の許可を取ると言っていたのに、結局連絡すらしていなくて近隣からクレームが来たり、工事の工程表を貼ってと言ったのに、いつまでも貼らなかったり…。話をつけるために呼びだしても、何度もすっぽかすような会社でした。

―購入された2018年は、西日本で自然災害が多かった年だと記憶しています。リフォーム工事に影響はありませんでしたか?

外壁塗装のために足場を組んでいる途中で、地震に遭いました。これで、さらに壁面と屋上にクラック、共用部の排水管と屋上にあった雨よけが破損しました。そのあと豪雨にも見舞われ、「建物が本当に傷んでしまう」と怖くなってしまい、リフォームローンが出ていないのに、修繕工事に着手してもらうという無謀な行為に走りました。地震の影響もあったので保険も適用されましたが、結局540万円ほどかかりましたね。500万円は公庫から融資で借りました。

―その物件はどうなりましたか?

入居者はすごく喜んでくれましたよ。外に出て、何人かが嬉しそうに物件を見上げているのを見て、「やってよかったな」と思えました。これまで退去のたびに修繕費がかかっていたのですが、それもそろそろ一周します。想定通り家賃を上げることもできているから、今年からは結構稼いでくれると期待しています。

あと、物件名があまりにダサかったので、「入居者さんがよい人生を過ごせますように」と願いを込めた物件名に変えました。ロゴもWEBで公募して、前の物件名を隠すように大きな看板を付けたのですが、入居者に若い層が増えた気がします。新しく購入した物件でも物件名を刷新してロゴを作る予定です。賃貸募集をするのに、物件名やロゴって意外と大事だと思っています。

―どちらの物件もなかなかのご経験だと思います。そこから読者に伝えたいことはなんでしょう?

正直、ツッコミどころ満載だと思うんです。周囲の投資家からも、多少の批判や、厳しい指摘もありました。でも、楽待のコラムは、有名ではない大家さんもコラムを書くことができる場所。だからこそ、失敗もリアルに伝えていきたいと思いました。

あとは、ポジティブに言うならば、「仮に失敗しても、なんとかなる」ということです。私はかなりの経験をしているけど、諦めなければ破綻せずに生きていけると体現すること。レベルが高いコラムやコメントを読むと、「それだけ勉強しないと不動産は買えないものなんだ」と思う方もいると思います。でも、完璧になってから投資を始めるのは無理だと思います。新しい知識はどんどん更新されるので、いつまで経っても完璧にはなれないからです。

だから、失敗も多いけど、ボロい築古しか買えていないけど(笑)、それでも毎月家賃の手残りが190万円ほど入ってきている。完璧ではなくても収支が回っている、こんな大家もいると伝えたい。それに、不動産は、頑張り続けていれば、「オンボロビル」の奇跡のように、物件があとから助けてくれることだってあります。だから、汚れ担当ではないですが、不動産投資家の「失敗担当」として、ありのままを書き続けようと思っています。

不動産投資の楽待

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最終更新:7/7(火) 12:00

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