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年収200万円台のサラリーマンでも逆転可能!? アフターコロナは地方ボロ家を探せ

6/28 15:33 配信

HARBOR BUSINESS Online

 過疎により放置された地方の民家は今や深刻な社会問題化に。しかし、テレワークが広がり、都心一極集中が見直されている現在、投資対象として新たな可能性が生まれている!

◆アフターコロナは[地方ボロ家]が最強!!

 経済に大きなダメージを与えることになった新型コロナウイルス。営業自粛を強いられた飲食店などを中心に家賃の支払い猶予や減額を求める動きも話題となった。このほど「家賃支援給付金」が創設されるなど政府も対応に乗り出したものの、長く尾を引く問題となっている。家賃猶予は不動産投資において死活問題であるが、コロナ禍にあっても順調に賃貸経営を拡大する投資家も存在する。

「幸いコロナによる悪影響を大家として実感する機会はありません」

 そう語るのは新潟県長岡市を拠点に空き家再生を行う遠藤健氏。

「外出自粛の影響でこの春は転出、転入ともに少なく、トータルで見れば空室は増えませんでした。家賃の滞納や減額交渉についても申し出があれば対応できるように制度を調べていますが、現時点では一件もありません」

 現在は長岡市内に戸建て20軒、アパート4棟を所有する遠藤氏。全国的に経済活動が停滞した今年に入って以降も驚異的な収益性を誇る物件を買い増ししている。

◆購入価格1万円の物件が利回り6240%!?

「今年3月に購入した物件の購入価格は1万円でした。200坪の土地に築29年戸建てと5台ほど停められる駐車場があります。売り主の方は税金などの負担感もあり、早急に手放したいけど、なかなか売ることができない物件でした。購入時は空室でしたが、決済から1週間で入居者が決まりました。家賃は月4万円で、ほかに月3000円で貸している駐車場が4台分埋まっている状態なので利回りだと6240%(笑)。もちろん税金などは別にかかりますし、残置物がかなりあるので貸せるところまでもっていく労力もかかりましたが、とてもいい買い物ができました」



◆投資対象として実はリスクの低いボロ物件

 これまでにも遠藤氏は格安で購入したボロ物件を再生、超高利回りを実現してきた実績がある。

「3年前に購入した戸建ては空き家バンクを通じて20万円で買ったのですが、現在は月3万円で貸しています。リフォームにほぼお金はかけていないですし、利回りは180%。ほかにも昨年は1万円で入手した物件が3つあります。さらに『80万円つけるからもらってほしい』という“持参金あり”の物件もありましたね。修繕費用などを考えれば、80万円以上かかってしまいますが、それでもありがたい話です。この物件は今年1月に無事に入居者が決まり、毎月4万5000円の家賃をいただいています」

 今でこそ家賃収入約150万円、ローン返済分などを引いても月100万円ほどのキャッシュフローを得ている遠藤氏。しかし、わずか数年前まで年収が300万円を切るサラリーマンだったという。

「初めから現在のスタイルを確立できていたわけではありません。母から400万円を借りて買った最初の物件なんて1年近く空室でしたし、全然順調ではなかったです(笑)。今も大家デビューのきっかけをくれた母には感謝しながら少しずつ返済を続けています」

 しかし、その後、格安のボロ物件を手がけるようになり、キャッシュフローが大きく改善していく。

「物件を購入する際には土地値と同じか、それ以下で買うことを基本としています。過去には40万円で買った戸建てを400万円で売った経験もあります。こういった物件は残置物がたくさんあり、老朽化している箇所も少なくない。だからこそ所有者としてはさっさと手放したいから格安で売ってくれるわけです。残置物の処理やリフォーム、あるいは解体などで手間やお金がかかりますが、その分、安くなっているので収益性が高まります。特に戸建てだと客づけができなかったとしても、更地にして売ったり、新築を建てたりすることもできる。戦略がいろいろ立てられるので、投資対象としては比較的リスクが低いわけです」

◆「水回り」が老朽化してないボロ物件はチャンス

 時には人が顔をしかめてしまうようなボロ家にも果敢にチャレンジする遠藤氏。それでは物件のどんなところを見ているのか。

「特に重視するのは水回りです。水回りは直そうと思うと、どうしてもお金がかかってしまいます。逆にパッと見は悪くても水回りが老朽化していなかったら、むしろチャンスですね」



◆社会問題も視点を変えれば投資のチャンスに

 圧倒的な安価でスタートできるボロ家への投資だが、果たしてすぐにマネできるものなのか。

「こういったタダ同然の物件をいきなり手に入れるのは難しいかと思います。不動産会社さんも売ったあとにクレームを入れられるのを一番嫌がるので、自分のように実績のあるところに相談を持ってくるわけです。なので、これから始めたい方はまず多少の費用がかかってもあまり手間のかからない物件からスタートするのがおすすめです。ある程度慣れてきたら、次のステップとして市場に流通していたり、空き家バンクで手に入ったりするボロ家を自分の行動範囲内で探してみてください。空き家は全国的に問題になっているので、こういった手法のチャンスは日本中にあるはずです」

 コロナショックに地方で増え続ける老朽化した空き家の増加。深刻な社会問題も実は視点を変えれば、投資のチャンスになるのだ。

【不動産投資家・遠藤 健氏】

’84年、新潟県生まれ。大学を卒業後、児童養護施設などに勤務。’13年に戸建てを購入したのち、所有物件を順調に増やし、現在は専業大家として活躍する

<取材・文/週刊SPA!編集部>

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最終更新:6/28(日) 19:58

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