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「正直者がバカを見る」事故物件の告知義務、是正なるか《楽待新聞》

2/14 11:00 配信

不動産投資の楽待

自殺や殺人事件の発生といった心理的瑕疵のある物件、いわゆる「事故物件」をめぐっては、不動産売買や賃貸仲介の際にトラブルになることがある。

現在は事故物件の告知義務に関して明確な基準がなく、法律でもしっかりと定められていない。

こうした状況を背景に、今月、国土交通省は事故物件の告知義務に関してガイドラインを策定すべく、検討会を立ち上げた。どのような内容になるか、今後の動きに注目が集まるところだ。

■国交省、ガイドライン策定へ

国交省は今月5日、事故物件の告知などに関するガイドラインの策定を目的として、不動産関係団体や弁護士など有識者10人による検討会の初会合を開催した。

心理的瑕疵物件(事故物件)の告知義務は、これまで告知期間や告知基準などが明確になっておらず、国交省不動産業課の担当者も「適切な基準がなく、現場の判断が難しいのが現状」と話す。

こうした状況を受け、国交省は告知義務に関するガイドラインの策定を目指す。心理的瑕疵の告知範囲や、告知期間などについて議論される予定だが、一方で「事故物件は個別事情によるケースも多い」(不動産業課)としており、どこまで具体的な内容となるかは不明。実効性のあるガイドラインになるかどうかについても疑問は残る。今後の議論に注目したい。

■所有物件が「事故物件」化した経験のある投資家は……

楽待新聞は、国交省の動きを受けて、2月8日から11日にかけて「事故物件」に関するアンケートを実施。これによると、これまで所有物件が「事故物件」となった経験のあるオーナーは約7%(19人)だった。

他方で、収益物件の購入時に事故物件であることを知らされず、「告知されないまま購入し、購入後に入居者に聞いて知った」(東京都/女性)というオーナーも。

Q.所有する物件で入居者が亡くなるなどし、「事故物件」となった経験はありますか?
(アンケート集計期間:2月8~11日、n=272)
・ない:89%
・ある:7%
・その他:4%

また、事故物件の告知について、オーナーの立場からどのような仕組みや制度があることが望ましいか尋ねると、次のような回答が並んだ。

・(高齢者などが室内で亡くなる)「孤独死」や自然死を事故物件扱いにしないでほしい。殺人や自殺とは異なる。(東京都/男性)

・どうしても契約者(賃貸人)保護が強いので、少し所有者保護も考えてほしい。(岐阜県/男性)

・告知義務の基準を具体的に定め、罰則付きなど、実効性のあるものにすることを望む。(東京都/女性)

・告知義務期間は明確にすべきだ。現状はあいまいである。(大阪府/男性)

・告知義務を法律として定め、その基準も明確にすべき。正直者がバカを見るような制度になってはいけない。(東京都/男性)

・事件後に何回住み替えがなされたのかなども含めて、過去のデータをオープンにする。(東京都/男性)

・事故物件を掲示する民間のサイトがあるが、事故物件については公表基準を設け、公的機関が公開するべきではないか。一民間サイトが売買や賃貸に大きな影響力を持ってしまうのはいかがなものか。(東京都/男性)

アンケートによると、「告知義務はもっと緩やかにすべきだ」「現状のままで良い」と言った声もあったものの、オーナーの多くは、現状があまりにもあいまいであることを問題視し、告知期間の明確化を要望。今後高齢化社会が進むことも踏まえ、「自然死」は告知事項に含めるべきではないとの意見も多かった。

この点について、国交省不動産業課の担当者によると、検討会でも委員から「自然死と殺人・自殺は区別して考えるべきではないか」という意見が多数挙がったという。



国交省は、ガイドラインを早ければ年内にも策定したい考え。だが、取り扱う内容が広範囲に及ぶことから、議論を重ね、慎重に決定していきたいとしている。また、関係団体のヒアリングなども含め、オーナー側の意見の吸い上げなども検討しているという。

物件の売買や入居付けなど、自らの賃貸経営にも大きくかかわってくるため、この問題についてはアンテナを張り続けておきたい。

不動産投資の楽待

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最終更新:2/14(金) 11:00

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