三井物産グループとイデラ キャピタルマネジメントがスポンサーの総合型Jリート 投資法人みらい＜3476＞

投資法人みらい＜3476＞は、日本を代表する総合商社である三井物産グループと、日本において多数の不動産投資実績を有するイデラ キャピタルマネジメントをスポンサーとする総合型Jリートです。

プレゼンター：三井物産・イデラパートナーズ株式会社 代表取締役社長　菅沼 通夫氏

注目ポイント

• 00:00:51基本情報・概要
• 00:02:32スポンサーについて
• 00:03:15投資戦略
• 00:06:11運用戦略
• 00:15:45財務戦略
• 00:16:22分配金・投資主優待制度
• 00:20:01質疑応答

情報提供元：コエキク（運営：株式会社プロネクサス）

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質疑応答

Q．貴社の社名に込めたおもいを教えてください。

A．三井物産グループとイデラキャピタルのダブルスポンサーが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大限の相乗効果を発揮し、新しい世界を作るというコンセプトで「投資法人みらい」と名づけました。

Q．スポンサーのうち、三井物産の貴投資法人運営にかかわる関与については、承知しています。一方のイデラキャピタルについて、投資法人へのかかわり、役割り、責任等々について、ご教示いただければ幸いです。

A．イデラキャピタルは独立系不動産投資顧問会社として、国内で25年にわたって豊富な不動産投資運用実績があり、三井物産グループには無い物件バリューアップやテナントリーシングの知見を提供してくれています。また、三井物産グループとの50：50のイコールパートナーシップには、投資主利益に配慮したガバナンスの発揮ができているというメリットもあります。

Q．三井物産の支援を得ることによるメリットは何ですか？他社に比べてよりアピールできる部分も教えて下さい。

A．日本を代表する総合商社グループがスポンサーであることで、相対的に有利な水準で資金調達が出来ています。また、産業系アセット検討に際してのアドバイス、テナント誘致や物件運営においても三井物産グループの幅広い企業リレーションを活用することが出来ます。

Q．Jリート投資法人への投資を検討しています。他のリート法人と比較しての御社の強みを教えてください。

A．本投資法人は、総合商社と独立系不動産投資顧問会社が共同スポンサーとなる、REIT業界において、非常に特徴的なスポンサー構成を有しています。三井物産グループをスポンサーとすることで、総合商社としての幅広い業務知見とグループネットワークの活用に加え、高い信用力に基づいた強固な財務基盤構築のサポートによって相対的に有利な条件での資金調達が可能となっています。

また、不動産証券化の黎明期から豊富な不動産の投資運用を展開してきたイデラキャピタルをスポンサーとすることで、物件探索に加えて、物件コンバージョンやバリューアップのサポート、さらには同社の幅広い業界ネットワークを活用したテナントリーシングのサポートを得ております。

このように、三井物産グループの「組織力、ビジネスネットワークと信用力」と、イデラキャピタルの「不動産運用力と価値創造力」を組み合わせること、つまりは両スポンサーぞれぞれが持つ強みをイコールパートナーとして相互補完的に活用できる点が、本投資法人の他REITにない強みであると認識しています。

Q．御社事業の弱みは何ですか？それはどの様に解決していきますか？

A．本投資法人はREIT業界の中でも比較的若い会社ということもあり、これまでは相対的に資産規模と内部留保の蓄積が、他REITと比較して限定的であることが課題であると認識しておりました。しかしながら、インフレ・金利上昇の昨今のマーケット環境下においては、資産規模拡大ではなくポートフォリオの収益性向上の優先度がより高まっていると考えております。よって、当面は物件入替を通じた物件含み益の投資家様への還元と物件入替を通じたポートフォリオの収益性改善に取り組んでまいります。

内部留保については、今年の12月で上場後10年を迎えることから、それ以降は税制上の特例活用による物件売却益の内部留保が可能になりますので、内部留保積み立て額が徐々に拡大していく見込みです。

Q．オフィス、ホテル、商業施設、物流施設など多角的なポートフォリオを運用されていますが、現在の市況を踏まえ、中期的にこれらのポートフォリオの比率をどのように変えていきたいですか？

A．現在のポートフォリオ比率はオフィス56％、商業施設16％、ホテル20％、居住施設1％、その他6％です。当面は金利上昇とインフレが進む環境でありますので、特定アセットにこだわることなく収益アップサイド余地のある物件を中心に取得していきます。取得候補物件、いわゆるパイプライン物件と有しておりますのは、賃料アップが期待できる中規模オフィスや、インバウンド増加による稼働改善が期待出来る変動賃料ホテル物件などです。

Q．資産の入れ替えは何を基準に行っているのでしょうか？

A．当面は金利上昇とインフレが見込まれますので、利回りや賃料成長の見込みが低い物件、さらには将来大きな更新投資、いわゆるCapex投資が必要な物件が売却候補であり、一方で取得する物件は、ポートフォリオ平均より利回りが高い物件や収入のアップサイドが見込まれる物件を取得していきます。参考までに、足元、収益性が高く収入アップサイド余地のある複数物件をパイプラインとして有している状況です。

Q．不採算施設が発生した場合の対応方法とまた過去にそのようなことがあったかどうか教えてください。

A．不採算物件処分の例としては、過去に保有していた奈良県の商業施設ミナーラの例が挙げられます。同物件は再生型商業施設案件として運用していた物件でしたが、取得後当初想定利回りを確保することが出来ず、複数回にわたるリニューアルを実施したものの、コロナの影響もあり採算が悪化した状況が続いておりました。最終的には、収益性の抜本的な改善や含み損の解消も困難と判断し、含み益のある物件も併せて売却することで売却益を計上、一方で収益成長が期待できるオフィス物件を取得することでポートフォリオ全体の収益性改善を実現致しました。

Q．直近では京都のホテル取得や青山の物件売却を実施されましたが、売却益の活用方針と新規取得物件のNOI利回り水準についての見解を教えてください。

A．売却益は原則として投資家の皆様に配当し、売却資金を活用して収益性が高く賃料アップサイドを狙える物件を取得してまいります。新規取得物件のNOI利回りは、ポートフォリオ平均利回りを超える水準であることを目安としています。

Q．保有ホテルの客室平均単価や稼働率はコロナ前と比較してどの程度回復していますか？

A．近年の好調なインバウンド需要などを背景に、ほとんどのホテルでコロナ前を上回るパフォーマンスとなっています。那覇の物件は唯一回復が遅れていましたが、足元では回復傾向にあります。1室あたりの売上であるRevPARをコロナ前と比較すると、博多の物件で前期は153％、今期（5～7月）は156％、名古屋物件では前期130％、今期118％と、コロナ前実績を大きく上回る物件が増えてきております。

Q．今後の外部成長について、取得を積極的に検討しているアセットタイプやエリアがあれば、その考え方を教えてください。

A．中規模オフィスと宿泊特化型ホテルを積極検討しています。中規模オフィスは、新規供給が限定的なエリアに所在し、幅広いテナント需要を有する物件、ホテルはインバウンド需要が期待され、かつ安定したビジネス需要も狙える物件や変動賃料型施設（更新時の賃料形態切替えを企図する固定賃料型も含む）、他用途からのコンバージョンも視野に入れております。

Q．不動産取得競争が激化し高値掴みが難しい環境下ですが、既存物件の売却益を活用した分配金の維持・拡大や、今後の新規物件取得に向けた具体的な見通しについてお聞かせください。

A．本投資法人では、上場以来、継続的な資産入替を通じてポートフォリオの質的改善を図るとともに、物件譲渡によって得られた譲渡益を投資主の皆様に還元してまいりました。これまでに還元した譲渡益は累計で25億円を超えており、今後も市場環境や個別物件の状況を見極めながら、資産入替を通じたポートフォリオの質的改善と投資主還元の両立を図ってまいります。

また、ご指摘の通り足元では不動産価格の上昇等により取得競争が激しさを増しており、物件取得は容易ではない環境であります。このような環境下、本投資法人は、競争入札による取得を極力避け、幅広い業界ネットワークを十二分に活用することで相対取引を中心とした独自ルートでの取得に注力しています。

加えて、パイプライン化した物件については、コンバージョンやバリューアップを通じて収益力を高めたうえで本投資法人が取得するなど、スポンサー・サポートも活用しております。今後も、こうした独自の取得ルート構築による過度な競争を回避した物件取得と、パイプライン化後のバリューアップによる収益力向上を組合わせることで、高値掴みをすることなく物件取得を進めてまいります。

Q．インフレ局面において、既存ポートフォリオにおける賃料改定（減額交渉の抑止や増額改定）の進捗状況と見通しを教えてください。

A．特に都内のオフィスでは、足元の需給の逼迫を受けて市場賃料が上昇基調にあります。みらいでも2026年4期の賃料改定はここ数年来で最高水準を記録しましたが、それを上回るペースで市場賃料が継続して上昇しており、市場賃料と現行賃料の差、いわゆる賃料ギャップはさらに拡大しています。この賃料ギャップを埋めるべく、各テナントと交渉しております。なお、この傾向は東京だけでなく、オフィス市場は全国的に好調です。

また、ホテルでは契約満期を迎える物件では将来アップサイドを見据えて固定賃料から変動賃料への契約変更を順次進めており、一部物件では契約満期前であっても変動賃料導入を進めており、オフィスとともにホテルも内部成長のドライバーとなっております。

Q．今後の金利上昇に伴う支払利息の増加リスクに対し、固定金利比率の調整などどのような手立てをお考えでしょうか？また、投資口価格がNAV（純資産価値）を下回る局面における、自己投資口買いも含めた資本効率向上策についてのお考えを伺いたいです。

A．直近期の26年4月時点の固定化比率は85.6％と比較的高い水準にありますが、固定金利による調達コストが大きく上昇していることから、当面は変動金利での借入を増やすことで金利費用をコントロールしていきます。一方で、近い将来に金利上昇が落ち着きを見せるタイミングがくれば、変動借入の一定割合を固定化する対応を検討していきます。資本効率改善策としての自己投資口買いは、投資口価格向上策の一つに挙げられますので、今後の資本政策の一つとして考えております。

Q．もう5年以上保有していますが、株価が低迷して一向に上昇しません。現状の株価についてどのように考えられていますか？又株価対策について教えて下さい。

A．長年にわたって本投資法人の投資口を保有いただき、ありがとうございます。投資口価格については、REITマーケットの需給や金利動向など、当社が直接コントロールできない市場要因の影響を受ける面もございますが、長期にわたり保有いただいている投資主の皆様のご期待に十分お応えできていない現状については、私どもとしても課題として認識しています。

これに対して、本投資法人としてできることはポートフォリオの収益力を高め、分配金やNAVを中長期的に成長させていくことに尽きると考えています。

足元では金利上昇が分配金成長の重しとなっていますが、その一方で、好調なオフィスマーケットの流れを受けてオフィスにおける賃料上昇や既存テナントのフリーレント・レントホリデーの終了による内部成長に加え、収益性が高くアップサイド余地のある豊富なパイプライン物件を活用した物件入替など、ポートフォリオの収益力向上の余地は十分にあると考えています。

これらの取り組みを通じての分配金と一口当たりNAVの向上により投資口価格の適正な評価につながるよう取り組んでまいります。

Q．分配金が減少トレンドにあるが、それを反転させるための具体策（賃料増額改定の進捗、資産入替による譲渡益の計上タイミングなど）はあるか？

A．足元では金利上昇のスピードが速く、分配金成長の重しとなっています。しかしながら、本投資法人においては収益性が高くアップサイド余地のある豊富なパイプライン物件を活用した物件入替に加え、好調なオフィスマーケットを追い風に賃料引上げや、既存テナント入居時に付与したフリーレントやレントホリデーが順次終了することに伴う収益改善、さらには変動賃料ホテルの収益上昇等、今後は金利上昇の影響を上回る成長余力を有していると考えています。

こうした物件収益改善を着実に積み上げていくことで、2028年4月期までに、中期経営計画で掲げる物件譲渡益を除く分配金目標の1,350円の達成を目指しています。