「高ROE 22.6%」と「DOE導入」が示す真価。アンビションDXホールディングスが推進する資本効率の追求と新たな成長シナリオ

6期連続増収増益、営業利益率7.6%、一人当たり営業利益1,003万円、ROE22.6%。7期連続増配へ。いま、アンビションDXホールディングス＜3300＞の経営が変わろうとしています。「売上をどこまで伸ばすか」から、「どれだけ効率よく利益を生み、株主価値を高めるか」へ。高稼働の賃貸管理という安定したストック基盤にDXを掛け合わせ、利益率と生産性を高めてきた同社。

その成果は、6期連続増収増益、ROE22.6%、一人当たり営業利益1,003万円という数字に表れています。さらに2027年6月期には7期連続増配を見込み、新たにDOEを基準とした累進配当方針も導入。「成長企業」から「資本効率を追求する企業」へ。この変化は、同社の企業価値をどう変えていくのでしょうか。また、この高ROEは一過性ではないのか。7期連続増配とDOE導入は、今後の資本配分をどう変えるのか。公開された最新の戦略資料をもとに、同社の強靭な収益構造と新たな成長シナリオを全3部構成：サマリー・図解・1on1（対話）で紐解きます。

情報提供元：CP&X株式会社

目次

• 【サマリー】投資ハイライト
• 【図解】高収益化のロジックと競合優位性について解説
• 【1on1】機関投資家と同社代表取締役社長による対話

【サマリー】投資ハイライト

【資本効率の劇的向上】
セクター平均の約2.3倍を誇る「高ROE 22.6%」

同社は経営の軸足を「売上規模の拡大」から「圧倒的な資本効率の追求」へ完全移行しています。2026年6月期のROEは22.6%に達し、東証不動産セクター平均（9.98%）を大きく凌駕しています。これは一過性の利益ではなく、賃貸管理という安定したストックビジネスにDXを掛け合わせることで実現した、構造的な高収益体制の証明です。

【生産性革新とマージン改善】
物件情報業務の時間75%削減と「一人当たり営業利益 1,003万円」

直近5年間の6期連続増収増益において特筆すべきは、売上高の成長を上回るペースで営業利益率が向上（4.7%→7.6%）している点です。自社開発システム（ラクテック等）による物件情報の収集・精査・入力業務の75%削減を通じて、事業規模が拡大しても固定費が比例増加しない構造を構築し、従業員一人当たり営業利益1,003万円という業界トップクラスの生産性を定着させています。

【強靭なインフレ耐性】
業界平均を大きく超える稼働率「98.4%」のストック基盤

社会的なコスト高やインフレ懸念に対し、同社は高いコスト耐性を備えています。収益の土台となる首都圏中心の管理戸数は28,427戸（2026年6月期末）へ拡大する一方で、業界平均（90.5%）を継続して上回る98.4%という高稼働率を維持しています。この「盤石なストック収益×固定費圧縮」の相乗効果が、マクロ環境悪化による下押し圧力を緩和する要因となっています。

【還元方針の進化】
DOE導入による累進配当と「7期連続増配」

本業の強力なキャッシュ創出力は、厳格な資本規律に基づき株主還元へ直結しています。2021年6月期以降の着実な増配を経て、2027年6月期予想（112.0円）で「7期連続増配」を見込んでいます。なお、2025年6月期の年間配当105.0円には記念配当50円が含まれており、普通配当ベースでは55.0円です。さらに「DOE（純資産配当率）」を基準とした累進配当方針の導入により、「引き上げた配当水準を原則として維持・向上させる」姿勢を明確にし、株主還元の安定性を高めています。

【長期成長アロケーション】
再投資の好循環が描く「203X年 営業利益100億円」

特定の売上高や年度を確定的に示す従来型の中期経営計画ではなく、高稼働のストック収益とDX投資から生み出したキャッシュをさらなるDXへと再投資し、好循環を継続的に拡大させています。資本効率と株主還元を軸とした経営サイクルを回し続けることで、長期的な視座としての「203X年の営業利益100億円」の達成を現実的なマイルストーンとして見据えています。

【図解】高収益化のロジックと競合優位性について解説

1. 経営方針の構造転換（トップライン拡大から高ROE・DOE追求へ）

アンビションDXホールディングスは現在、中長期的な企業価値向上に向け、経営の最優先方針を大きく再定義しています。従来の不動産業界において長らく重視されてきた「管理戸数」や「売上高」といった量的規模の拡大競争から距離を置き、1株当たりの本質的な価値最大化を見据えた「高ROE（自己資本利益率）」と「DOE（純資産配当率）」の追求へと明確にシフトしました。

この戦略的シフトは、同社が築き上げた「首都圏における安定した賃貸管理基盤（ストックビジネス）」と「自社開発のDXツールによる高い生産性」という2つの固有の強みを、最も資本効率の高い領域へ集中投下するという合理的な判断に基づいています。

厳格な資本規律のもと、高稼働のストック収益から得たキャッシュをさらなるDXへ機動的に再投資し、「高い利益率・高ROE」を「企業価値および市場からの信頼の向上」へ繋げる、強固な好循環モデルを構築しています。

2. 収益性の検証（6期連続増収増益と限界利益率の大幅改善）

同社の戦略転換がすでに強力な成果を生み出していることは、直近の業績推移によって実証されています。2026年6月期は売上高54,131百万円に対し、営業利益4,124百万円を達成。6期連続の増収増益というトップラインの成長もさることながら、投資家が最も注目すべきは「売上増加の速度以上に、利益率が加速して向上している点」です。

＜営業利益率＞
2022年6月期：4.7%
2026年6月期：7.6%
+2.9pt

一般的な不動産事業は、事業規模（取扱件数や管理戸数）の拡大に伴い、営業人員や事務スタッフの人件費、バックオフィス体制の維持コストといった固定費が比例的に増加する「労働集約型モデル」に陥りがちです。しかし同社は、徹底したDX化によってこの固定費の増加曲線をフラットに抑制し、売上が上がるほど利益幅が幾何級数的に広がる「高い限界利益率」の構造を見事に作り上げています。

3. オペレーション効率化の原動力（一人当たり営業利益 1,003万円）

この継続的なマージン改善を裏から支えている具体的要因が、自社開発システムによる現場オペレーションの劇的な自動化です。

例えば、これまで膨大な人的リソースを割いていた物件情報の収集・精査・入力業務において、自社開発のAI搭載システム「ラクテック」を導入。これにより、該当業務にかかる作業時間を75%も削減することに成功しました。

この業務圧縮の効果は数字に如実に表れています。2026年6月期実績（期末従業員数411名、営業利益4,124百万円）における従業員一人当たりの営業利益は1,003万円に到達しました。アナログな業務プロセスが根強く残る不動産業界において、この一人当たり生産性は極めて高い水準です。

ルーチン業務から解放された人的リソースが、より付加価値の高い営業活動や新規案件開拓へ再配置されることで、さらなる最高益を生み出す中核的なエンジンとなっています。

4. リスク耐性とストック収益性（管理戸数28,427戸・入居率98.4%）

金利上昇やインフレ、人件費・資材高騰といったマクロ環境の逆風が不動産セクター全体で懸念される中、同社は高稼働の賃貸管理事業を強固な防波堤として機能させています。ベースロード収益の土台となる首都圏中心の管理戸数は、2026年6月期末時点で28,427戸へ着実に拡大しました。

単に戸数を増やすだけでなく、独自の賃貸管理システム「AMBITION Cloud」の運用によるリーシング（客付け）業務の効率化と、サブリース受託契約の堅調な推移により、2026年6月期の入居率は98.4%を記録しています。これは、東京都の賃貸住宅における平均空室率から算出した業界平均稼働率（90.5%）を大きく引き離す圧倒的な水準です。この「盤石な高稼働ストック」が、市況の波に左右されない強靭なキャッシュフローを創出しています。

5. 資本効率と株主還元の方針（ROE 22.6%とDOE基準の累進配当）

上述した「盤石なストック収益」と「DXによる固定費圧縮」の相乗効果が結実した結果、2026年6月期のROEは22.6%となりました。これは、東証33業種別指数「不動産業」のセクター平均（9.98%）の約2.3倍となる数値であり、同社が不動産セクターの枠組みを超えた資本効率を実現していることを示しています。

同時に、株主還元策も新たな次元へと進化しました。2021年6月期の1株あたり13.6円から連続増配を重ね、2027年6月期予想では112.0円（7期連続増配）を計画（2025年6月期の105.0円には記念配当50円を含み、普通配当ベースでは55.0円）。さらに本年度より、新たな還元ルールとして「DOE（純資産配当率）」を基準とした累進配当方針を導入しました。

純利益をベースとする配当性向とは異なり、着実に積み上がる純資産（自己資本）をベースとするDOEを採用することで、「引き上げた配当水準を原則として維持・向上させる累進配当方針」を明確にし、業績の短期的な変動に左右されない株主還元の安定性を飛躍的に高めています。

【1on1】機関投資家と同社代表取締役社長による対話

「高ROEは持続可能なのか」「DOEをどう運用するのか」――機関投資家が清水社長に聞く、資本効率経営の核心

「なぜ今、トップラインからROEなのか」

取材者 今回の資料で最も大きな変化だと感じたのが、経営のKPIを『売上規模』から『ROE・DOE』へ明確にシフトされた点です。ただ、投資家の立場からすると、ROEを高めること自体は目的ではありません。重要なのは、ROEの上昇が一時的な利益増や財務レバレッジによるものなのか、それとも事業そのものの収益力が改善した結果なのか、という点です。2026年6月期のROEは22.6%ですが、社長ご自身は、この数字をどのように評価されていますか。

清水社長 22.6%という数字そのものを追いかけているわけではありません。 私たちが重視しているのは、その背景にある収益構造です。当社には、首都圏を中心とする賃貸管理という安定したストック収益があり、そこにDXを組み合わせることで、生産性を高め、固定費の増加を抑えてきました。その結果として利益率が上昇し、最終的にROEにも反映されている、という認識です。ですから、ROEを一時的に高めるというより、ROEを支える事業構造そのものを強くしていくことが重要だと考えています。

「22.6%のROE」は本当に持続可能なのか

取材者 ROEを支える事業構造そのものを強くしていくこと、そこは非常に重要なポイントです。投資家としては、22.6%という現在のROEを見るだけではなく、今後20%超を維持できるのか、その再現性を見たい。ROEを分解すると、利益率、資産効率、財務レバレッジという複数の要素があります。御社の場合、今後ROEを支える最大のドライバーはどこだと考えていますか。

清水社長 最も重視しているのは、本業の収益性と生産性です。2026年6月期は営業利益率が7.6%まで上昇しました。さらに、自社開発のAIツール等によって業務時間を大幅に削減し、一人当たり営業利益は1,003万円となっています。今後も、単純に人員を増やして売上を伸ばすのではなく、DXによって一人当たりの生産性を高めることが、利益率とROEを支える重要な要素になると考えています。

投資家が気になる「1人当たり営業利益1,003万円」の再現性

取材者 一人当たり営業利益1,003万円という数字は非常に目を引きます。ただし、投資家としては『過去の実績』と『今後の再現性』を分けて考えます。ラクテックによって物件情報収集業務を75%削減したということですが、DXによる生産性向上には、当然ながら限界があります。今後も1,000万円程度の水準を維持・改善できると考える根拠を教えてください。

清水社長 DXによる効率化は、一つのシステム導入で終わるものではありません。業務プロセスそのものを見直し、テクノロジーで置き換えられる部分を継続的に改善していくことが重要だと考えています。ラクテックによる75%削減はその一例です。また、生産性向上によって創出された人員・時間を、営業や新規案件の開拓など、より付加価値の高い業務へ振り向けることもできます。したがって、DXを単なるコスト削減ではなく、利益成長のための経営インフラとして位置づけています。

管理戸数を増やすことと、資本効率を高めることは矛盾しないのか

取材者 一方で、経営方針を『規模の拡大から資本効率へ』と転換されたのであれば、管理戸数を増やすこと自体をKPIにするのは、一見すると矛盾しているようにも見えます。管理戸数28,427戸を今後さらに増やすことと、ROEを重視すること。この二つをどう両立させますか。

清水社長 重要なのは、管理戸数そのものを増やすことではなく、資本効率を伴ったストック収益を増やすことです。当社では、管理戸数の拡大とDXによる生産性向上をセットで考えています。規模だけを追うのであれば、人員や固定費も比例して増えてしまいます。一方で、DXによって一人当たりの生産性を高めながら管理戸数を増やすことができれば、ストック収益の拡大が利益成長につながります。したがって、今後は『何戸増えたか』だけではなく、『どの程度の収益性・生産性を伴って増えたか』を重視していきます。

入居率98.4%は強みだが、景気後退時にも維持できるのか

取材者 入居率98.4%も非常に高い水準です。ただ、現在の高稼働率が永続することを前提にモデルを組むのは危険です。景気後退、賃料環境の悪化、競争激化などによって入居率が低下した場合、収益構造にはどの程度の影響が出るのでしょうか。

清水社長 入居率については、単純に高い数字を維持することだけを目標としているわけではありません。賃貸管理システム『AMBITION Cloud』を活用し、リーシング業務の効率化を進めることで、稼働率を高い水準で維持できるオペレーションを構築しています。また、管理戸数の増加とサブリース受託契約の堅調な推移も、高い入居率を支える要素です。もちろん、市況によって一定の変動が生じる可能性はあります。だからこそ、単一のKPIに依存するのではなく、ストック収益、生産性、入居率など複数の指標を継続的に管理していくことが重要だと考えています。

ROE22.6%の裏側に、財務レバレッジへの依存はないのか

取材者 もう一点、資本効率を見る上で確認したいのが財務レバレッジです。ROEが高い会社ほど、投資家としては『本業の収益性によるものなのか、それともレバレッジによるものなのか』を確認します。御社としては、今後の資本政策において、負債をどこまで活用する考えでしょうか。

清水社長 当社としては、ROEの数字を作るために財務レバレッジを積極的に高めるという考え方ではありません。あくまで本業の収益力、生産性、ストック収益をベースに企業価値を高めていくことを重視しています。その上で、成長投資、財務健全性、株主還元のバランスを見ながら、資本を最も効率的に活用していきます。資本効率を重視するからこそ、資本を何に使うのかについては、これまで以上に厳格に判断していきます。

DOE導入について――具体的な水準をどう考えているのか

取材者 株主還元についてはDOEを導入されました。一方、現時点では具体的なDOE水準はまだ開示されていません。投資家からすると、DOEという言葉だけでは将来の配当水準をモデルに落とし込みにくい部分があります。具体的なDOE水準を決める際、どのような考え方を重視されますか。

清水社長 DOEの具体的な目標水準については、今後の経営会議での決定を経て開示する予定です。ただ、考え方としては明確です。当社はこれまで増配を継続してきました。今後も、短期的な利益変動だけで配当水準が大きく変動するのではなく、積み上げてきた純資産をベースに、安定的かつ継続的な株主還元を行いたいと考えています。その意味でDOEと累進配当という考え方は、当社の資本効率重視の経営と整合しています。

成長投資と株主還元の優先順位はどうなるのか

取材者 ここは資本配分の観点から、もう少し踏み込みたいところです。DOEを導入すると株主還元の予見可能性は高まります。一方で、御社はDX投資によって高い収益性を実現してきた会社でもあります。株主還元を増やすことで、将来の成長投資に使える資本が減る可能性はありませんか。今後、投資家は『成長投資』『株主還元』『財務健全性』の優先順位をどう理解すればよいでしょうか。

清水社長 そこは非常に重要な論点だと認識しています。当社としては、成長投資を犠牲にして配当を増やすという考え方ではありません。まず、事業から安定的にキャッシュを創出する。そのキャッシュを、将来の利益成長につながるDXや事業への投資に振り向ける。その上で、投資余力や財務状況を踏まえて、株主の皆様にも還元する。この循環を継続することが重要だと考えています。資本効率を高めながら、成長投資と株主還元の双方を実現していくことが、今後の経営の重要なテーマです。

「203X年・営業利益100億円」は、投資家に何を示しているのか

取材者 営業利益100億円について確認させてください。御社は『203X年』という方向性を示していますが、これは通常の中期経営計画のようなコミットメントではないと理解しています。投資家としては、これをどの程度の確度の目標としてモデルに織り込むべきでしょうか。

清水社長 営業利益100億円は、特定年度の業績予想としてお示ししているものではありません。当社が現在構築している、ストック収益、DXによる生産性向上、資本効率、株主還元という経営サイクルをさらに大きくした先にある方向性です。したがって、投資家の皆様には100億円という数字だけを見ていただくのではなく、そこに至るための先行指標を見ていただきたいと考えています。

投資家が今後モニターすべきKPIは何か

取材者 それでは、今後の業績を評価する上で、私たち投資家が四半期ごと、あるいは年度ごとに確認すべきKPIを明確にしていただけますか。 売上高や営業利益だけではなく、御社が考える『企業価値向上の先行指標』を知りたいです。

清水社長 全社的には、まずROEを重視します。加えて、株主還元についてはDOEに基づく累進配当を進めていきます。事業面では、管理戸数、高い入居率、生産性を重要な指標として見ています。特に、一人当たり営業利益については、DXによる生産性向上が実際の利益にどう結びついているかを見る上で重要な指標です。単年度の売上目標だけを見るのではなく、
・ストック基盤がどう伸びているか
・そのストックをどれだけ効率的に運営できているか
・結果として利益率とROEがどう推移しているか
という一連のつながりを見ていただきたいと考えています。

最後に――取材者から見た最大の確認ポイント

取材者 最後に、投資家側から見ると、今後のポイントは『高ROEそのもの』よりも、むしろそのROEを生み出している構造がどこまで再現されるかだと感じます。管理戸数、入居率、一人当たり営業利益、営業利益率、そしてDOE。これらのKPIが中長期的にどう連動するのか。この点について、社長から市場に対して一言いただけますか。

清水社長 当社は、単に規模の大きい会社を目指しているわけではありません。これまで築いてきたストック収益を基盤に、DXによって生産性を高め、その結果として利益率とROEを高める。そして、そこから生み出されるキャッシュを成長投資と株主還元へ適切に振り向ける。この循環を、より強く、より長く続けていくことが、現在の経営方針です。ROE22.6%という現在の数字だけを維持することがゴールではなく、その背景にある収益構造そのものを強くすることが重要です。これまでの確かな実績と強靭な収益構造に基づき、底堅く確実な株主還元を実施してまいります。資本効率と株主還元を軸とした経営サイクルを回し続ける先に、営業利益100億円の達成を見据えておりますので、引き続き当社の成長にご期待ください。

取材後記

【取材後記：Postscript】
今回の1on1から浮かび上がるのは、アンビションDXホールディングスが単なる「増収増益企業」から、労働集約型ビジネスの限界を突破し、「高収益PropTech（不動産テック）企業」へと脱皮しつつある姿だ。入居率98.4%を誇る盤石なストック収益と、新たに導入されたDOE（純資産配当率）に基づく累進配当方針は、株価の下値（ダウンサイド）を強固に支える強力なプロテクションとして機能する。

このように下値リスクが限定される中で、市場が同社の実態を「旧来型の不動産会社」から「高い資本効率（ROE22.6%）を誇るテクノロジー企業」へと再評価（マルチプル・エクスパンション＝PERの切り上がり）した際のアップサイドの余地は極めて大きい。

一方で、今後の評価において冷静に見極めるべきは、これらの突出した数値を単年度の実績として見るのではなく、「ストック収益→DX→生産性向上→利益率→ROE→再投資・株主還元」という価値創造の循環が中長期で継続するかどうかだ。「規模の拡大」から「圧倒的な資本効率の追求」へ。 この経営のパラダイムシフトが資本市場に広く認知される前夜である今こそ、同社の真の企業価値と投資妙味を吟味すべき、絶好のタイミングと言えるのではないだろうか。