ここ数年で家計の金融資産は急増し、一般的な投資先としては株式や投資信託などの選択肢が選ばれることが多い。一方で最近の株式市場の不安定な動きなどリスクが気になるなら、安定収益に期待できる不動産に分散投資するという方法も考えられます。そこで資産運用に関して豊富な経験を持つファイナンシャルプランナーの横山利香さんに、不動産投資のリアルな声をお伺いしつつ、低コストから始められる不動産投資の方法や、メリットとデメリットについてご紹介します。
短大卒業後、金融専門出版社やビジネス書出版社で雑誌の記者、書籍の編集者を経て、ファイナンシャルプランナー、国際テクニカルアナリスト連盟認定テクニカルアナリスト（CFTe）として独立。株式や不動産、外貨、投資信託など、資産運用をテーマとした執筆や講演活動のほか、オンライン投資塾も主催する。
最近は世界の株式を対象に投資する商品などが人気で、「さまざまな地域への分散投資」を意識して投資する人は多いようです。しかし、景気の悪化などで世界的に株価が下がるようなケースを考えると、「地域を分散しても、投資資金すべてを株式で運用するのは資産が一気に目減りするリスクと隣り合わせです」と横山さんは警鐘を鳴らします。
その点、現物資産である不動産への投資は、購入時よりも高い価格で売却したときに得られる収益（キャピタルゲイン）のほかに、月々の家賃収入による長期的な収益（インカムゲイン）にも期待できるのが特徴。
「特に家賃収入は一般的に景気の影響を受けにくいとされ、『株式＋不動産』のように異なる資産に分散して投資することで、万一の株価下落時も家賃収入で一定の収益に期待できます」
昨今、景気動向に不透明さが増す中、これからは分散投資の選択肢の１つに不動産を加えるといった投資戦略も重要になってきそうです。
では不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか？代表的なものを以下でまとめました。
購入時より売却時に不動産価格が値上がりしていれば、値上がり益が期待できます。また、賃貸に出すことで、月々の家賃収入による収益にも期待できます。一般的に家賃収入は景気動向による変化が少ないとされているため、株式・債券などの金融商品に投資しているときの分散投資先のひとつと考えられるメリットも。さらに、不動産投資ローンを利用すると、手元の資金以上の金額（物件）にも投資が可能。この場合は、家賃収入をローン返済に充てるのが一般的です。ローン完済後は、月々の家賃収入を老後資金として考えることもできます。
とはいえマンションの一室またはマンション全棟を購入するにはかなりの金額が必要で、多くの人は「頭金＋不動産投資ローン」での購入になるでしょう。横山さんは「ローンを利用した不動産投資の場合、家賃収入でローンの返済額を相殺できるか、もしくは家賃収入が返済額を上回ることが大切」といいます。
「そのためには購入した不動産の価格に対して1年間でどれだけの家賃収入が見込めるかを示す『表面利回り』や、利用する『不動産投資ローンの金利』なども調べる必要があり、空室の期間を極力なくせるよう入居者が確保しやすい物件探しも重要になります。まずはしっかり情報収集することが不動産投資の第一歩といえるでしょう」
また、不動産投資ローンを選ぶ際は、住居用の住宅ローンと同じように、団信（団体信用生命保険）が利用できる不動産投資ローンの選択も可能。加入すると本人が亡くなった場合などはローンの残債がなくなり、残された家族は家賃収入が得られるため、生命保険の代わりになるという考え方もできます。
一方横山さんいわく「団信に加入するとローン金利が上乗せされてローンの返済額が増える場合もあります。投資のための物件で、家賃でローンの返済がまかなえる見込みがあるなら、団信を利用しない選択肢もあるでしょう」とのことなので注意が必要。
このほか、不動産投資では所得税など税金面での節約効果にも期待できます。
一方で、不動産投資には、以下のように株式や債券などの金融商品とは異なるデメリットも存在します。
入居者がいない期間は家賃収入がゼロになり、期待していた定期的な収入が得られません。また、不動産購入後も、建物の管理費、修繕積立金などの出費のほかに、入居者の募集、賃貸借契約、契約更新、入居時や退去時の手続きといった賃貸管理（賃貸管理を会社に委託する場合は別途費用が必要）が必要に。さらに、不動産投資ローンで変動金利を選択した場合、金利が大幅に上昇した場合には返済額が家賃収入を超えて、収支がマイナスになるという可能性もあります。
このほか、不動産という現物への投資のため、希望する条件に合う物件を探す、売却先を探すなど、購入時や売却時に手間や時間がかかることがあります。また、場合によっては不動産価格が下落したり、家賃が低下したりするというリスクも考えられます。
投資用物件を選ぶポイントについて、横山さんは「自分の好みやライフスタイルが反映されるマイホーム選びとは違い、投資用物件は入居者が確保しやすく、将来も家賃や不動産価格が下落しにくいことが大事で、それには物件の立地や間取りも大きく影響すると考えられます。入居者のニーズとして、都市部で交通の便が良好な立地が人気なのは変わりませんから、物件を探すときは住宅関連のサイトにある住みたい街のランキングなども参考になるでしょう。間取りは狭小ワンルームより、自宅でのリモートワークも考えた1LDKなどにシフトしているように感じます」とのこと。
投資用物件の仲介や賃貸管理を行う会社の中には、AIを利用して物件選びをサポートする会社や、入居者確保の実績に強みを持っている会社などが存在するため、そうした会社と取引することも不動産投資のデメリットを軽減する方法といえるでしょう。
不動産投資ではローンを利用することで、本来は高額な資金が必要なマンションなどの現物資産に対して少額資金で投資可能になります。ただし、家賃収入でローンの返済額を相殺できる、または家賃収入が返済額を上回ることが前提です。横山さんは「その上で投資した資金をできるだけ早く回収できるのが理想。立地や間取りの条件が合えば、中古物件で投資資金を抑えることも考えてみては」とアドバイス。
「同じ中古物件でも時期によって価格が変わることはありますし、購入後の大きな出費を避けるには大規模修繕工事の時期に着目することも大切。さらに中古物件の場合、不動産投資ローンの返済年数を長く設定できない可能性もあるので、事前に返済計画をしっかりシミュレーションしておきましょう」
中古物件を購入した後に、購入後の経年によって入居者がつきづらい場合や、賃料の値上げを目的に室内のリフォームを行うことがあります。しかし、あまり費用をかけすぎると、投資資金の回収が遅れることにつながります。
「投資用物件の仲介を行う会社には、リノベーション工事をいくつかのパッケージにまとめることで低コストでの提供を行う会社もあるようです。こうした工事を利用することも考えてみてはいかがでしょうか」
最後に不動産投資を検討している投資家が、どの程度の利回りに期待しているかを見てみましょう。例えばワンルームタイプでは、東京（城南地区）3.8％、横浜4.4％、名古屋4.5％、京都4.7％、大阪4.4％など。地方都市では札幌5.0％、広島5.2％、福岡4.6％などとなっています。
ファミリータイプも似た傾向で、首都圏は東京（城南地区）3.8％、横浜4.4％、名古屋4.6％、京都4.8％、大阪4.4％など。地方都市では札幌5.0％、広島5.2％、福岡4.6％などです。
＜不動産投資で期待されている利回り＞
![賃貸住宅一棟の期待利回り[東京 城南地区]](https://s.yimg.jp/images/finance/mt/promotion/tieupLpFormat/pc/img/renosy/img09.png)
※利回りは純収益（NOI）利回り
出典：一般財団法人 日本不動産研究所の第50回「不動産投資家調査」（2024年4月現在）で、投資家が不動産投資に期待する利回りを調査した結果
不動産投資サービスのRENOSYの場合、AI技術を用いて不動産価値をスコアリングし、一定の条件をクリアした物件のみを仕入れるため、良好な利回りが期待できる物件を見つけやすいと考えられます。
また、住居投資用物件と同様、投資用物件も購入時には諸費用が必要になります。その主な内訳は以下の通りです。
一般的に諸費用は物件の価格の数％ほどとされますが、RENOSYのように自社物件を扱っている会社の場合は 「物件によっては仲介手数料が不要になるので諸費用を抑えるのに有効でしょう」と語る横山さん。
「不動産投資は投資用物件を扱う会社とこまめにコンタクトをとり、自分の希望に合う物件と出会うチャンスを増やすことが大事。会社への資料請求や営業担当者との連絡を面倒に思わず、情報収集に役立ててください」
RENOSYではウェブサイトの記事や動画などで不動産投資について積極的に情報発信しています。そうしたコンテンツを利用して、不動産投資の準備を進めてみてはいかがでしょうか。
今後の参考にいたしますので、あなたの感想をぜひお聞かせください。