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投稿コメント一覧 (18コメント)

  • わたくしは、一級建築士ですが…

    みなさま、いかがお過ごしですか?

    わたしも、久々にコメントしようかな。

    昨日(8/22付)、日経アーキテクチュアから、レオパレス特集が出ましたね。

    16ページにも及ぶ大特集で、レオパレス施工不備問題緊急対策本部長のインタビューも交えながら、内部の貴重な情報も掲載されていますね。

    一般の人が読んでもよくわからないかもしれませんが、プロの私から見ると結構重要な情報もありますね。

    会社は時効を盾にする気はないと言っているが、築20年超の物件は不法行為責任が除斥になるのか…。

    ま~今週、レオパレス特集の情報が流れていたから、いつもの買いが入ったんじゃないかな?

    ちなみに私は、一貫してレオパレスは潰れることはないと思っていますよ。

    なぜなら、建物というのは12~15年で大規模修繕が必要になりますから、今回の施工不備でかかった費用は、オーナーには悪いけど、次回の大規模修繕にこっそり何割か乗っければいいだけの話。

    サブリース契約なんだから、大規模修繕工事は、原則レオパレス1社の特命になるし、工事費はレオパレスの言い値になるんだから…。

    そういうのがサブリースだし、オーナーはそれがイヤなら、サブリースを解約して、自分で工事業者や賃借人を見つけるんでしょうね。

    レオパレスの最大の資産は、キャッシュではなく、数万棟に及ぶ管理物件!

    1社でこれだけの物件を管理している業者は、なかなか無いですよ。

    ただし、今回の施工不備問題は、いずれ改修にメドが立った時点で、行政処分が下ると思いますけどね。

  • わたくしは、一級建築士ですが…

    改正建築基準法は、6月25日から全面施行されました。
    もちろん、改正建築基準法の中には、レオパレス救済法とも思える箇所もあります。
    今回の改正で、どこまで復活するかはレオパレスにかかっていますが、風評があるため、以前の1000円まで回復することは難しいと思います。
    しかし、外壁認定問題もクリアーすれば、不死鳥のように、余り余る大きな大きな花火が打ちあがると思います。
    たぶん、レノもそれを見越して、ゴールデンウィーク後から参戦したものと思われます。
    私もそのころから、改正建築基準法が6月中に閣議決定されるとの情報を掴んでいましたので、、ゴールデンウィーク明けの底値の5月9日に、みなさまにヒントをお伝えしておりました。
    改正法の技術的解説は、今後、日経アーキテクチャーや国交省のHPを閲覧してください。
    皆様の幸運を祈ります。

  • No.1145

    強く買いたい

    一級建築士ですが、何か?

    2019/06/26 22:35

    一級建築士ですが、何か?

  • No.1426

    強く買いたい

    私も一言、言おうかな。 …

    2019/05/24 23:14

    私も一言、言おうかな。

    今週も、大変お疲れ様でした。

    みなさん、いかがお過ごしですか?

    小さな小さな花火が上がりましたね。

    でも、本当の花火はこれからですよ。

    その前に今後多少の調整はあるでしょうが、それを余り余るほどの花火が…

    おっと、これは私の独り言、単なる夢の中の寝言ですので、スルーして下さいね。

    ※)尚、質問は受け付けませんよ、株は自己責任でお願いします。

  • 2019/05/17 23:04

    私も一言、言おうかな。
    みなさん、今週は大変お疲れ様でした。
    私が9日に得た情報が正しければ、いずれドカンと花火が打ちあがると思います。
    レノもそれを見越して買い増ししたのではないかな?
    うちは得意な建設不動産関連株しかやらないけど、レノと組んだら最強だろうね。
    同じ嗅覚だし。

  • 昨日、業界のプロである一級建築士の俺様が、「明日は、みなさんの予想を覆し、かなり上がると思う。」と、口酸っぱく教えてあげたのに…。

    口酸っぱくというのは、他のスレでも教えてあげたし

    しかも「かなり上がる…」と

    その理由は、社長の退任の他に、いずれ分かると思う。

    株は、専門知識と情報戦だよ。

  • 明日は、みなさんの予想を覆し、かなり上がると思う。

  • >>1532
    >以前にミサワだったかどこか忘れましたが同じような違反があったときに認定を取り直すと言っていましたが、結局認められませんでした。

    一級建築士のプロのオレ様から一言!

    認定が認められる場合もあれば認められない場合もあります。

    なので、今回の外壁認定が取得できるかできないかで、レオパの運命が決まると言っても過言ではない。

    これと同じことが、かつて、三井林業など住宅メーカーで、間仕切り壁の大臣認定不適合問題があったが、大臣認定を再取得して、国交省のクビを縦に振らせた経緯がある。

    https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/24th/times/news294.htm

    私の「nak*****」をクリックして、過去の投稿を読んでいただければわかると思うが、前からこのことを口酸っぱく言って来た。

    国交省は、「国は耐火や防火試験の結果などを踏まえ、申請内容に問題がなければ認定を出す。」と言っている。

    つまり、大臣認定を再取得すれば、外壁に関しては、不問に付すということ。

    >完成物件に対して新しい認定の工法で工事しているとどうやって証明すると思われますか?

    浴室のユニットバスの天井の点検口から首を突っ込んで、写真を撮ればいい。

    一級建築士のプロのオレ様は、今後の展開が手に取るようにわかるけど、建築のド素人さんは、レオパにあまり関わらない方がいいのでは…、痛い目に合うぞ。

  • >>1491
    >役所に検査料を支払っているんですよ

    一級建築士のプロのオレ様から一言!

    検査料を支払ってたって検査対象外なんだから、役所は罪は無いよ。

    もう一度、俺は口を酸っぱく言う。

    レオパレスの物件が、なぜこんなに違反建築が多いのか?

    それは、型式適合認定という確認申請でなされていること。

    量産型の建物は、行政も1棟1棟審査するのが面倒なので、型式適合認定で申請することで、ある程度がノーチェックで審査が通ります。

    これは、大手のプレハブメーカーは悪いことをしないだろうという性善説に基づいています。

    つまり、型式適合認定で申請されていれば、法律で構造耐力・防火・避難など検査対象外なのです。

    ただし、今回のように、元々確信犯的に違反を行おうとする業者には、逆に好都合です。

    もし、レオパが潰れて、オーナーが路頭に迷ったら、オーナーたちの非難の矛先は、国交省に向かうはずです。

    なぜ防火性能を検査しなかったのか?なぜ検査対象外にするような型式適合認定という制度を作ったのかと…。

    国交省も自分のところに火の粉が降って来ると困るから、なんとかレオパを存続させるはずです。

    国交省…レオパを潰したくない

    レオパ…潰れたくない

    オーナー…潰れると困る

    三者の利害が一致で、レオパ救済の方向に動くんじゃないかと思われる。

    ただし、外壁の認定が通ればの話。

    一級建築士のプロの俺様の試算では、外壁の認定が通れば、界壁・床天井内の改修は、やりようによっては何とかできる。

    しかし、足場も必要で多額の費用がかかる外壁の改修までしたら、レオパは倒れる。

    レオパの運命は、外壁の認定が通るか通らないかの一点に尽きる。

  • 一級建築士のプロのオレ様から一言

    >石井啓一国土交通相は5日の記者会見で、賃貸アパート大手レオパレス21に対し、建築基準法違反が確認された全棟の改修を今夏までに終えるよう指示した…

    みんななんでビビってんだ?

    単なる「指示」でしょ、指導レベルの話だよ、勧告でも命令でもないよ。

    建築の世界なんて、指示なんてしょちゅうだよ。

    是正勧告や是正命令ならヤバイけど、まだ「指示」のレベルだぞ。

    裏を返せば、今夏までは是正勧告や是正命令が出ないということ。

    国は、今夏までは見守りますみたいな感じだろ。

    それと、今後、株価が大きく動く要因としては、外壁の防火や準耐火認定が取れるかどうかということ。この一点にかかっているといっても過言ではない。

    早ければ今月中には、外壁認定結果又は見通しが公表されるかもしれない。

    認定試験後、レオパ社内や国交省や試験場は、すでに試験結果を把握しているだろうから、試験結果公表前から情報が漏れて、株価が大きく変動するかもしれない。

    みんな、それを見逃すな!

  • 一級建築士のプロのオレ様から一言!

    レオパレスの物件が、なぜこんなに違反建築が多いのか?

    それは、型式適合認定という確認申請でなされていること。

    量産型の建物は、行政も1棟1棟審査するのが面倒なので、型式適合認定で申請することで、ある程度がノーチェックで審査が通ります。

    これは、大手のプレハブメーカーは悪いことをしないだろうという性善説に基づいています。

    つまり、型式適合認定で申請されていれば、法律で構造耐力・防火・避難など検査対象外なのです。

    ただし、今回のように、元々確信犯的に違反を行おうとする業者には、逆に好都合です。

    もし、レオパが潰れて、オーナーが路頭に迷ったら、オーナーたちの非難の矛先は、国交省に向かうはずです。

    なぜ防火性能を検査しなかったのか?なぜ検査対象外にするような型式適合認定という制度を作ったのかと…。

    国交省も自分のところに火の粉が降って来ると困るから、なんとかレオパを存続させるでしょう。

    国交省…レオパを潰したくない

    レオパ…潰れたくない

    オーナー…潰れると困る

    三者の利害が一致で、レオパ救済の方向に動くんじゃないかと思っています。

  • >>1586
    >nak*****さんは、ウレタンに防火能力があるとは一言も書いておられません。外壁全体の構造として安全性が確保できれば問題ないというふうに理解しましたが…。

    おっしゃる通りです。
    大臣認定というのは、外壁材料セットで火炎をして試験します。
    ウレタンだけに火炎の試験をしません。
    外側に不燃のサイディングと室内側に強化石膏ボードがあり、その中にウレタンがあります。
    この工法は、私が先に述べたように、LIXILが大臣認定を取得したスーパーウォール工法に似ています。
    しかも、LIXILが取得したものは、柱が木である木造住宅を想定したものであり、レオパは軽量鉄骨造なので、LIXILより有利であると考えます。
    ただし、一つだけ気になる点を上げるとすれば、外壁のサイディングとウレタンの間に何かボードが無かったのか?
    LIXILは、構造用合板を入れているので、その違いの影響がでてくるかもしれません。

  • 一級建築士のプロのオレ様が、言っちゃうけど、大臣認定取得は通常、第三者機関の試験場で行う。

    そのため、一発で試験場に持ち込まない。

    事前に、仮試験や実験して、大臣認定取得可能になれば申請書を作成して、第三者機関の試験場で行う。

    社運がかかっているこんな大事な問題だから、おそらく、すでに仮試験をしてるはずだよ。

  • >国は耐火や防火試験の結果などを踏まえ、申請内容に問題がなければ認定を出す。

    あくまで、一級建築士のプロのオレ様の推定だが、おそらくレオパは国交省に呼ばれ、大臣認定の試験をして、認定を取得しろ!と言われたんだろ。

    本来は、設計する前に、先に大臣認定を取らないと建てられないが、国交省はレオパを潰したくないので、特例で指導したと思われる。

    そして、レオパは仮試験をして、大臣認定を取得できる公算ができたからこそ、多少日数を要したが今日発表したに違いない。

    もし仮試験もせずに憶測で大臣認定を取得すると言って、あとで取得できませんでしたなんて発表したら、えらいこっちゃだよ。

  • みんな、ウレタンで大臣認定が取れるのか?と思っている奴が多いな。

    一級建築士のプロのオレ様が説明してやるよ。

    (質)外壁の壁内にウレタンがあっても、大臣認定が取れたものあるのか?

    (答)あるよ。LIXILのスーパーウォールもそうだし、世の中には、外壁の壁内にウレタンがあっても、大臣認定が取れるんだよ。

    プロのオレ様は、他のスレで、大臣認定が取れば問題無いのに…と、口酸っぱく言っても、みんなに信用してもらえず、レオパが発表する前の昨日のこのスレで、大臣認定が取れば問題無いのに…と言っても、スルーされてしまった。みんな、オレ様を信用しないから、こんなことになるんだぞ!

  • 大臣認定というのは、どういうことはわかっていない奴が多いな。

    プロが教えるけど…、建築基準法で建てれば合法建築だということはわかるよな。

    建築基準法に合わないで建てれば違法建築。

    ただし、違法建築でも、住宅メーカーや材料メーカーが独自で開発した工法を、個別に大臣認定を取得すれば、合法建築になる。

    ちなみに、大臣認定を取得している外壁なんて、膨大な数がある。

    住宅メーカーや材料メーカーも、みんな大臣認定を取得しているだから、レオパもやりようによっては、大臣認定を取得できるだろう。

  • 大臣認定というのは、壁内のウレタンだけの試験ではない。

    外側の外壁とウレタンを合わせた試験である。

    耐火試験で、外壁の材料がもては、大臣認定が取得でき、つまり改修は必要無くなる。

    これと同じことが、かつて、三井林業など住宅メーカーで、間仕切り壁の大臣認定不適合問題があったが、大臣認定を再取得して、国交省のクビを縦に振らせた経緯がある。

    大臣認定はそれほど難しいことではなく、試験して合格すればOKなので、レオパは改修を回避するため、大臣認定の取得を目指すはずである。

    業界の人間なら、みんな同じことを考えるよ。

  • 業界のプロとして言わせてもらうけど、耐火性や遮音性の問題は、大臣認定を取って合法にすればいいだけ。(大臣認定とは、技術基準にあってなくても、個別に試験をして大臣認定を取れば合法)

    国交省次第だか、おそらく外壁に関しては、大臣認定を取れると思われる。

    あとは、屋根裏の界壁は、一住戸の天井を開けそこから入って、各住戸に界壁を設置し、各住戸間の界壁も、壁の上に穴をあけ、そこから発泡剤やグラスウールを注入して、大臣認定を取得する。

    床・天井の問題も、知恵を絞って大臣認定を取得すればいい。

    あまりにも棟数が多いので、国はレオパレスを存続させるために、大臣認定でOKを出すだろう。

    株がこれ以上、下がらないのは、こういう理由だし、逆に爆上げ。

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