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投稿コメント一覧 (11コメント)

  • >>No. 498

    どういたしまして。

    基本、既にホルダーの方は安くなると腹が立ちますが放置プレイで問題ないと思います。この水準で売って下げたら買い戻すという作戦はありますが、それが実現できるかどうかは相場次第で買い戻せないと怖いので。

    現在の相場は、将来のファンダメンタルが分からないのでなかなかまとまった長期機関投資家は入りづらく、短期のリバウンド狙いの資金は神経質に売ったり買ったりを繰り返しているので、下げるときは底が抜けたようになります。

    1点このような相場が続いた場合のリスクとして、コロナの影響がやや落ち着いてきたとしても株価が下がっていると、その株価で増資をしますので、やや高いところで買っていた人にとっては希釈化されて元の株価に戻る可能性がより低くなるということです。
    これは日本のREITの欠陥ですが、運営者が「スポンサー」から独立していないので、スポンサーの都合でどうしても物件を外出ししたくなると無理やり「嵌め込む」ような事が起こってしまうからです。ここは比較的お行儀の良いスポンサーですが、本体の不動産部門の状況次第ではなりふり構わなくなることもあります。

    日本の商業不動産(世界もですが)はここ数年やや上がりすぎたので、その調整がコロナで顕在化した(いわゆる「灰色のサイ」というやつです)こともありますので、3月までの水準にはもう当面戻らないでしょうから焦らずオーバシュートしたところを拾えるように我慢する(と自分に言い聞かせています笑)のが吉ですね。

  • なぜここだけ下げる?
    という方が多いようですので。
    イオンモールは賃料の一部減免を行うようです。いま一番困っているのが、飲食・エンターテイメントセクターです。賃料+人件費の固定費率が製造業などに比べて高いのと、もともと利益率のが低く運転資金の1-2ヶ月程度しか余裕がない業態ですので、モール側もやらざるえないとの判断のようです。もちろん期間限定ですが、三密の代表であるこの手の業態に人が戻るにはコロナでの自粛が解除されても相当程度時間がかかるので賃料への影響が一番大きいと見られているのでしょう。

    REITセクター全般として、賃料の影響が数字に表れてくるのは半年後ぐらいだと思いますが、今の相場は不動産価値の低下を大きく折り込みにいく流れだと思います。
    単純化していえば、同じNOIで利回りが5%と2.5%では物件の価値が半分になります(REITの利回りではありません。レバレッジ前の物件の利回り)。この利回りの差は将来への期待の差です。そしてREITは借入をしているのでそれが物件価値の半分としたら、REITの株主価値はゼロになるということです。
    こんな極端なことは起こりませんが、物件価値が2割減ぐらいにはすぐになります。NOI低下、需給による利回り上昇等々(逆に物件価値が2割3割増えることもすぐに起こるので、これまでREITが上昇してきたわけです)により。そうなるとREITの価格は6割~5割ぐらいになるわけです。REITの利回りが高いという方がおられますが、レバレッジ後であることにご留意ください。

    さてここからは推測ですが、今のJREIT指数は2100前後から3月最安値で1145現在1400程度ですが、当面はこの1100ー1500ぐらいの間で上下かと思います。
    安いところで拾うのを徹底しておけば、向こう数ヶ月から半年は面白い相場になるのではないでしょうか。

  • 当面は需給とその値動きに引っ張られたアップダウンが続くでしょうね。

    この状況ですと、ワクチンが開発されるまでは、拡大が止まる、ことはおそらく無いでしょう(一時的に収まっても人が動き出せばぶり返すだけです)。
    その前提で考えると、どうなるのか?
    私は当初ここまで広がると思っていなくて19日IN、しかし欧米の様子を見て26日に全て手仕舞いましたので、現金ポジションですが、思い出すのはリーマンショックの後です。

    リーマンが起こり、瀑下げし、一旦戻りしました。この頃、デカップリング論という、リーマンは先進国だけで新興国の経済が引っ張る、という論で戻りましたがその後そうではなくグローバル化された経済で世界の実体経済が落ち込み、もう一段下げました。その後も数年、ドバイショックだとか乱高下しました。

    今回も同様の経緯をたどると推測しています。一旦収まりかけてもぶり返しが世界中で起こり景気は長期低迷ではという諦めが出てくる。一番怖いのは来年のオリンピックがやはり難しいということになった場合です(日本は受け入れ体制できても、欧米やアフリカが収まらないと実施できないでしょう)。

    不動産は遅行指標ですので、ロジもレジもいまは安定していますが、この状態が続けば皆が警戒し始めます。なにより、日銀以外に機関の持つリスク資産が減ってきますので、需給は崩れるかもしれません。

    超長期ではHOLDしていて問題ないと思いますが、その前のアップダウンで利を乗せたい(今ヒマですので)のでもう1、2回ほどビックウェーブを待ってみたいと思います。

  • 3月19日に買わせていただいた者です。
    持ち続けると書き込ませていただきましたが、方針変更しました。
    同時に買った他のREIT銘柄合わせて全て30M円ほど本日午前中に売りました。
    コロナが想定以上ではないかと思います。株式市場全体は最低もう一度はスリルショーが訪れると判断しました。
    その時に買えればよし、買えなければ経済が戻ってくるのでそれもよし、です。

  • 本日2009年2月以来11年ぶりにJREIT買い参入しました。

    物流、レジデンス中心に買いましたが、あとストップ安銘柄をいくつか買わせていただきました。
    こちらは10枚のみですが、懐かしい銘柄だったので。。。10年ぶりだと銘柄数がやたら増えていて驚きました。
    あの頃は、新興不動産会社のREITが軒並み銀行から貸し剥がされて信用不安になり大手に安値で買い叩かれたり、悲喜こもごもでした。配当利回りが20%とかになったり。。
    今回もまだあの頃の銘柄があって(名前を変えて)分割もしてないのに株価も同じまで下がってどんだけスポンサーが嵌め込んだんだよ!って思いましたね。

    ここからどれだけ下げるか分かりませんが、半分になっても5年は持ち続ける予定です。それまでに回復してバブったら売っちゃうかもですが。。。

    今回はまた違うゲームになりそうですが、さてさて。

  • 黄金の雨はバケツで受けよ
    by Warren Buffet in 2009

    歴史は繰り返す
    by クルティウス・ルフス(古代ローマ歴史家)

  • 2020/03/10 09:45

    黄金の雨はバケツで受けよ
    BY WARREN BUFFET

  • 2020/02/21 15:52

    この会社のTOBは100%ではなくて上限51%。既に25%持っているから、残り全員応募したとして、応募株数のうち26%/75%=35%しか買い取ってもらえない。
    自分の持ち株のうち35%が3950円で売れたとして、TOB後は上場維持だけど前田建設の支配下となり、当然親会社の利益が優先される経営となるから、株価はTOB前の価格かそれ以下となる。
    これを計算すれば、3100円前後で買ってトントンといったところ。

    なのにホワイトナイトが現れるなどTOB合戦を期待して株価が膨らんでいた。

    ところが今回の特別配当のIRで、ファンドはどこも撤退か条件合わずでTOB合戦にはならないことが判明。

    結果、1)上記の前田建設TOB、か2)特別配当、の二択。
    1)だと上記通り3100円の価値
    2)だとTOB前の価格に650円足してやはり1)と同じ程度の価値

    現在の株価は高すぎ

    プロはそう見ているので個人投資家がやいのやいのと買っているだけだろう、1-2か月後に振り返ってみてくださいましね

  • 今回の決算で大きいのは固定資産の減損78億円。
    第三四半期時点では固定資産の大半は新本社用の土地(120億円)ですね、このタイミングで土地まであえて減損したのでしょうか。韓国の件はわかりませんが、大幅な減損が出てきて株価が暴落、その後に安い価格でMBOというのはよくある話ですね。
    ファンドが絡んで1000円ぐらいでMBOし、ダブついた従業員を大幅にリストラ、名実ともにファブレスになり、地道に商品開発でたまにヒット商品が出れば十分おいしい投資になりそうです。社長はここで一旦株式を50%以下にして退き、ファンドが売却or再上場時に高く売り出せば一粒で2度美味しい絵柄ですね。

  • なかなか展開が予想しづらいですが、前回のような事があったので、単なる技術的な決算の確定であればこうなることもないでしょうから、直前で交渉が必要になった決着のついていない相手のある重要な話があるのでしょうかね。資産売却とか資本提携とかMBOとか・・・

  • しろうとなので教えてほしいのですが、売出し価格が決まれば、それ以上で売っておけば現物を手に入れてそれで返済すれば自動的に儲かるのでそこまでは下がり続けるということでいいのですかね

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