まいける＠２０万は通過点

Ｒみらい、前期経常を1％上方修正・最高益予想を上乗せ、分配金も100円増額 　　　=^_^=

投資法人みらい <3476> [東証Ｒ] が5月8日大引け後(15:15)に業績・配当修正を発表。18年4月期の経常利益を従来予想の16.4億円→16.6億円(前の期は15.2億円)に1.3％上方修正し、増益率が8.3％増→9.7％増に拡大し、従来の3期連続での過去最高益予想をさらに上乗せした。

業績好調に伴い、分配金を従来計画の5600円→5700円(前の期は5175円)に増額修正した。

ダイヤモンドＺＡＩの２月号では、
　Ｐ35で本田武さんの注目株。
　Ｐ103で２０１８年新春の注目Ｊリート。
として『みらい』が取り上げられてるのニャン　　　　　　=^_^=

欲張っていろいろ書きすぎたのでポイントだけ書くと

テナント確保の目途が立ち、未稼働資産を抱える余裕があるなら
「『未稼働での取得』の方が投資家にとって良い」

ということを言いたかったのニャン　　　=^_^=

『奈良平成プラザ(仮称)』の取得について、
猫が尊敬している某ブロガーさんが「取得は稼働してからでも良かったのでは?」
という記事をお書きになりました。
多くの人はそういう解釈をしたのだと思うけど、猫は違う見解なのニャ

これは、物件単体で考えるのではなく、
「みらい」の弱点を解消するための一連の施策「連環の計」として考えるべき

1.ポートフリオの分散を図るために旗艦物件の品川シーサイドパークタワーの一部売却
2.売却益が出るので、未稼働物件を保有する運営上の余裕ができた
3.ハイリスクハイリターン型の未稼働「奈良平成プラザ」を取得
4.「奈良平成プラザ」が来期稼働すると、収益還元法で計算した物件価格が上昇
5.本物件の弱点である含み益が増加する
　（万一、その後、撤退・物件入れ替えするとしても未稼働の安い時に取得したので、売却損は出にくい）
6.全体として弱点がなくなり、格付けアップ
7.「みらい」の株価が上昇し、堂々と増資して外部成長
・・・という流れが期待できるのニャン

もし、稼働後の取得だと、取得価格もそれに見合って高くなる筈なので、
価格上昇の利益はスポンサーに入り、リスクだけ「みらい」に負わせる形になる恐れがあるのニャン
（いわゆるゴミ箱）



・・・ということで、
猫としては未稼働状態で『奈良平成プラザ(仮称)』を取得させたスポンサーの姿勢を好感。

好感できないのは「連環の計」という、誤解を招きやすい・わかりにくい表現だけなのニャン　　　　　=^_^=

今期配当５６００円は発表済みだったけど　　　←売却益含む
来期配当５６００円の予想がでた　　　　　　　←奈良が稼働
どうやら巡行ベースで５６００円と考えて良さそう

２０１８年１月に格付け年次レビュー結果を公表予定？
ひよっとしたら今回で格付けアップしちゃうかも？？

もし、安い場面があれば、借金してでも買い増しするのニャン　　　　=^_^=

チャートの話をしていた人が居たので久しぶりに貼るニャン

・ゴールデンクロス
・ＭＡＣＤ買いシグナル
・新高値

騰がる要素満載なのニャン　　　　　　(ΦωΦ)ﾌﾌﾌ…

みんな買い増しできたかニャ？

まだの人はお早めに！　　　　=^_^=

騒ぐと、騰がっちゃって安く買えないのニャン

まだ格付けが上がってないし、休暇モードだし、大口さんは動きにくい筈

今のうち、ネコ足で静かにこっそり買い増しするのニャ　　　　　　=^_^=

増配後は、もしかして利回り5％でも20万クリアなのかニャ？
（猫は計算苦手）

リートを買うのは金融機関などのお堅いところが中心
「三国志」とか「信長の野望」みたいな動画はウケない
ゲーム関連株とは違うのニャン　


ちゃんとした決算発表が出れば買ってくるはず　　　
利回り4％まで買われれば２０万は軽くクリアなのニャン　　　　=^_^=

みらいのＨＰに行けば強制的に動画を見せられる。
その最後の方に大きく書いてあるのニャン

猫はもうお腹いっぱいw

ここはプレゼン・宣伝が下手だから、今は安値に放置されてるけど、

正式に決算発表されたら、
「計略だの忍者だのと言うので馬鹿にしてたら、内容は良いじゃん。早く言ってよ～」

という買いが入って急騰すると予想しているのニャン　　　　　　　=^_^=

「ここは三国志スレじゃないよ」と思いながらもググったら、
三国志の赤壁の戦いの「連環」は、3つの意味がかけられたみたいなのニャン
①曹操側の兵士の船酔いを防ぐために船をつないで安定させるという「連環」
②孫権・劉備連合軍が曹操の大船団と正面から戦わず、動きを止める「連環」
（龐統が潜り込んで、曹操をまんまと騙して船の動きを止めさせた）
③孫権・劉備連合軍が、複数の計略を連続するという「連環」
（連合軍は将軍の黄蓋を偽りの棒叩きの刑に処した（反間計）→曹操軍へ黄蓋の偽装投降を信じこませた（苦肉計）→潜入した黄蓋たちは曹操の船団に火をつけた等）

猫は①のイメージしかなくて「三国志では失敗した策」と書いちゃったけど、②③で見れば大成功だった。
お詫びして訂正するのニャン



いずれにしても、注釈つけてまで無理に「連環の計」なんていうヤヤコシイものを持ち出す必要は無かった。

姑息な計略など用いず、しっかり王道で成長していってほしいのニャン　　　　=^_^=

ググったところ、
第３５計の『連環の計』は「敗戦の計：自国がきわめて劣勢の場合に用いる奇策」に含まれる。

將多兵衆、不可以敵。使其自累、以殺其勢。在師中吉、承天寵也

主旨は、「相手の方が強力な場合：敵を足止め・行動を鈍らせる策を講じてから、敵を叩く」というものだそうです。



どうせなら第三十一計の『美人計』を使ってほしかったニャン　　　=^_^=

取得したばかりの物件に含み損益が多かったら逆に変でしょ？　

リートが投資対象にしているような不動産の市況は右肩上がりなので、
先輩リートは含み益が大きくなってる。
後発の「みらい」は物件を取得したばかりで、これからなのニャン　　　=^_^=

ついでに言うと、今のＨＰ！　　

ＨＰを訪問するたびに動画が強制的に再生される。　　

もう何回も観せられてお腹一杯ニャン　　(=｀ω´=)

ググったら『兵法三十六計』の第35計らしいですわ

三国志では失敗した計略で、必ずしもイメージ良くないので、
注釈をつけてまで無理に使う必要は無かった単語。

資産内容は良いのに、市場の利回り評価はブービー賞。

こういう説明下手なところが不人気銘柄になってる原因の一つなのじゃないかニャ？　　　=^_^=

そうそう、　　　　←　ただの相槌
普通の人は『連環の計』と言えば、三国志の方を連想するよね。

注釈が必要な用語を使うなんて、広報・宣伝下手。

担当者の偏差値高い自慢じゃなくて、
ネコでもわかる易しい説明を心がけないと人気は出にくいのニャン　　　　　=^_^=

『連環の計』ということは、「目標株価を達成するまで次々に策を打ちます」ということでしょ？

安く売ったらもったいないのニャン　　=^_^=

「金融機関からの信用が厚く、資金調達面で有利」ということもリートの株価形成の要素のひとつ
だけど、今は超金融緩和局面なので、その面はあまり重視されていないのでは？

高利回りなのは「株式としての信用が低い」のではなく、「市場人気がイマイチ」ということでは？

安いうちに買っておけば、そのうち人気が出てガッポリ儲かるのニャン　　　　　=^_^=