noboro

Ｊリートは低迷していますね。３年間で日本リートは１．２％の上昇のみ（米国は１２．１％、オーストラリアは４０．４％）。最近はＪリートではなく、２５１５先進国リートを買い増すようにしています。
　ところで、ＳＢＩ・Ｊ－ＲＥＩＴ（分配）ファンド（年４回決算型）が新規設定され、４月１９日から募集開始とのこと。信託報酬率が年０．０９９％（税込み）と最低水準（１５９７ＭＡＸＩＳ Ｊリート上場投信は０．１４５％）。分配金が高く、かつ経営力のある銘柄を選定するアクティブファンドで、高利回りと中長期的値上がり益を目指すらしい。目論見書見ていないので、詳細分かりませんが、１５９７から乗り換えも考えてみたくなるところです。

　１５日にＪリートＥＴＦ、銀行業ＥＴＦ、先進国リートＥＴＦなど少し買い増しました。ただ、ＪリートＥＴＦを大きく買い増すのはちょっと。
一つには金利上昇のリスク。
ニッセイ基礎研究所の３月１５日付レポートでは、今後５年間のメインシナリオは「DPU成長率は▲５％（年率▲1.0％）となった。内訳は「内部成長」が+2％、「外部成長」が▲2％、「財務戦略」が▲5％で、2024年はプラス成長を維持するものの、2025年から減配に転じる結果となった。また、楽観シナリオとして、オフィス賃料上振れと金利低下を組み合わせた場合、DPU成長率は+7％(年率+1.4％)、悲観シナリオとして、オフィス賃料下振れと金利上昇を組み合わせた場合、DPU成長率は▲18％(年率▲3.6％)となった。」（DPUは予想１口当たり分配金）との予測。

マイナス金利解除や将来の金利上昇見込みを踏まえると、金利上昇がプラスの銀行業を買い増し、金利上昇がマイナスのリートはマイナス金利解除後の情勢を見極めてから買い増しても遅くないかと思考中です。

ところで、以前は個別の株やリートも買っていましたが、情報収集や管理に手間がかかり時間がもったいないと思い、年末から今年にかけて、多くを整理してＥＴＦや投信に切り換えました。運用手数料分は取られるが、その分手間が省けるから、まあ仕方ないかと。マーケットの全体的な動きだけ見ていればよいのは、楽だと思います。

Ｊリート　ＥＴＦは３月７日に３％下落、権利落ちの影響だろうが。そろそろ底値も近いのか？
しかし、Ｊリート　ＲＥＩＴ　ＥＴＦよりも．日経高配当ＥＴＦや銀行業ＥＴＦも高利回り、かつ値上がり益（４０％超）も考えるとはるかにパフォーマンスが良い。Ｊリートよりも銀行業を買い増したほうが良いだろうか？

Ｊリート　ＲＥＩＴ　平均購入価格の１０％下げの１７２５円近辺まで下落したら、追加買いするつもりです。リート全体の平均分配利回りは4.51% (2月9日現在)までなっており、そろそろ底値が近いのでは？
また、マイナス金利解除になっても、金融緩和状況は変わらないので、日本の金利が上昇し続けるような状況はすぐにはおきないでしょう。