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投稿コメント一覧 (1062コメント)

  • JREは本年9月末までに増資の予定が入ってます。
    この環境の悪さで実際に増資が行われるかどうかは分かりませんが、他のREIT以上に価格が下がっている原因の一つだと思います。

  • すいません、JREは本年9月末に増資の予定が入ってます。
    この環境の悪さで実際に増資が行われるかどうかは分かりませんが、価格が下がっている原因の一つだと思います。

  • オフィス賃貸には今秋以降に影響が出るであろうという予想は、オフィスの解約には少なくとも半年前には申し入れの必要があり、現在その手続きが進んでいるとすれば、今秋辺りに解約が集中するかもしれないという懸念からだと思われます。

    先日発表されたJREの決算では、2020年9月期と2021年3月期の利益予想はコロナの影響をある程度織込んでいますが、その予想値自体は前期までとあまり変わりません。GORも前々期の物件売却の反動減を除いては、コロナの影響を織り込んでも予想は前期並みとなっています。NBFの決算発表はまだ先ですので、今のところ何とも言えません。

    現在のJREやNBFの価格下落の要因はいまいちはっきりとしません。上に書いたような半年後の解約増加懸念かもしれませんし、もしかしたら、スポンサーの三菱地所や三井不動産の収益予想が悪いからかもしれません。しかしながら、REIT自体の収益予想はあまり悪くないので、(少なくともJREやGORは)買い時だと思います(保証はできない博奕かもしれませんので悪しからず)。

  • 私は今のところ、財務内容がしっかりしていて価格もお手ごろになってきたNBFやJREなどの大手不動産会社傘下のREITを購入することにします。本REITにもたいへん興味はあるのですが、コロナ不況の影響を受けやすいホテルや商業施設の運用状況や利回りが今のところ不確定な部分も多いので、次の決算発表まで様子見をします。

  • NBFやJREの動きを見ていると、あまり楽観していられないような気もします。

  • >>No. 163

    本REITの収益に関しては、ホテルサンルート新潟も(一部)変動賃料で実際の収益を見ると各期毎にかなり変動してます。固定賃料でも、実際の収益(NOI)がかなり変動しているホテルもあります。

    またミ・ナーラも変動賃料を採ってるはずです。ミ・ナーラの収益に関しては、当初計画ではNOI利回りが最低でも6.5%あるはずだったにもかかわらず、第7期は4.5%しかないのが気になります。大阪和泉のドン・キホーテも、第7期には収益ががた減りです。

    逆に、渋谷ワールドイーストは第7期は絶好調だったのが、第8期以降どうなっているのかが気になります。またオフィスに関しても第7期までは好調を維持しているようなので、この調子を第8期以降も継続することを祈ります。

  • イデラキャピタルはホテル事業を展開するThe COURTを買収しましたから、そのうち本REITの所有するホテルの運営を手掛けるでしょう。ミ・ナーラのホステルを運営するかどうかは分かりませんが、もしかしたら、手始めに先日倒産したWBFが運営していたホテルの運営を肩代わりするかも。

  • 今回のような大不況では不動産価値(算定価額)が大幅に下がると思われますので、致命的な減損を出さない様にうまく運営して、不況が過ぎ去るのを待つしかないような気がします。

    ちなみにミ・ナーラ内のラウンドワンは時短で営業再開したみたいですが、ホステルは当面は休業みたいです。

  • 4月に発表された運用状況と分配の予想の修正には「緊急事態宣言による休業要請等で大きな影響を受けているその他のホテルや一部の商業施設について賃料の支払い猶予や契約条件の変更等の対応が必要になる可能性があります」とあるので、それがその後どうなっているか、6月に発表予定の前期決算と今後の予想が注目されます。

    それにしてもMIUMIU神戸を高値で売却してたのは、先見の明があったと思います。今からではこんなに高値では売れないでしょうし、売却益による分配金の引き上げでコロナの影響を多少は緩和できますから。

    オフィスに関しては、先日発表されたJREの決算を見てもわかるように、当面はコロナの影響を大きくは受ないようで、本REITも優良物件(例えばJREと共有している新宿イーストサイドスクエアなど)が多いので、その分救われるのではないかと思います。

  • こんな時には何もホテルにこだわらずとも、財務状態がしっかりした大手傘下のREITが良いのではないでしょうか? 価格もお安くなってきてますし。

    例えば、本日JREの決算が出ましたが、コロナウィルスによる賃料減少の影響をある程度織り込んでいるにもかかわらず、予想利益はあまり減少していません。これからより大きなリスクが出てきて利益が減少する可能性についても言及されていて、本日のやや強気な予想が必ずしも実現するとは限りませんが、三菱地所が昨日の決算発表で本年度の予想を20数%の減益にしたのとは対照的です。

  • >>No. 821

    本REITが保有する物件の中には、経営難で潰れかかったホテルを外資が安値で買いたたいてバリューアップした後に、フォートレスが取得したケースもあります。

    エピナール那須やマイステイズプレミア浜松町/大森などはそうですが、とくに後者2物件を外資が取得した経緯はえぐいらしい。本REITは2物件合計で約180億円で取得しているけれども、外資はこれらを合計50億円で取得したらしい(あくまでも噂ですが)。

    今回の不況がひと段落したら、不動産市場にはハゲタカ外資が再び参入して暴れまくるのではないかと思って観察してます。

  • 良くも悪しくも、REITのいろんな要素を体現していて参考になるんではないかと思います。私は次の決算発表までは、様子見しながら研究してます。

  • >>No. 703

    「目に見えない」は"invisible"で、"invincible"は「無敵」という意味です。
    まあ無敵というには実力不足のような気もしますが。

  • >>No. 691

    691 乞食
    >>減損、意味わかって使ってるんでしょうか?笑

    厳密なところは知らないので、教えてください。

    私の認識では、保有物件の評価額が簿価の半分以下になると、減損損失を出すと共に簿価を評価額まで下げる必要があると思います。

    例えば、簿価100億円で10%の利回りの物件について、その利益が半分の5億円に減ることが長く続くことが想定されれば、物件の評価額は50億円に減額される可能性があり、物件の簿価自体を50億円に下げることを求められる可能性があります。

    ただしわたくしの認識は事項を簡略化してますので、減損するまでにはやや複雑な手続きがあって、私の認識ほど単純ではないと思われ、その厳密ところは各自勉強願います。

  • 不況で一時的に得られる収益が減るだけで済めばまだましな方だと思います。

    もし不況からの回復が遅れると、将来得られる(想定)キャッシュフローを元に評価される不動産の価値は急落して含み損が膨らむかもしれず、最悪の場合は減損損失という莫大な赤字を計上せざるを得ないかもしれません。

    もし多数の不動産の減損で債務超過に陥ることになれば、金融機関は期限の来た借入金の借換えを拒否することにもなりかねず、不動産ファンドは不況の中で安値で保有物件を売却して借入金を返済せざるを得ないという、大変な事態に陥る可能性も否定はできません。

    まあこれは大変悲観的な状況の想定ではありますが、本投資法人が潤沢な内部留保を分配できないのは、その様な事態をある程度想定して、その回避を目指すための資金を留保したいからだと思います。

    次回の決算発表では、契約条件や業績予想ばかりではなく、保有物件のNOIや評価額などの指標がどうなっているかが注目されます。

  • 今のような大不況になると賃料の減少による分配金の減少だけでなく、物件の評価額下落による減損の可能性が出てきます。各物件の減損額は数十億円にもなる場合があり、多数の物件の減損によって一挙に累積赤字が表面化する可能性もあります。

    本投資法人が127億円もの内部留保(利益剰余金)を抱えているにもかかわらず、それを当期の分配金に回さないのは、このような可能性をある程度織り込んで、債務超過などの最悪の事態の回避に備えるためだと思われます。

  • 先日発表された本投資法人の運営実績を見た方が良いのでは?

    特に変動賃料を採るマリオットホテルに関しては、本年2月(算出基準月)までの賃料が出てますが、去年の賃料は前々年よりもやや良いのに対し、本年2月の賃料は大きく落ち込んで前年同月比半分未満です。

    さらに、マリオット新大阪の最低保証賃料(年額)を各月に案分すると、約38(百万円)/月になるはずですが、本年2月の賃料は13(百万円)しかありません。

  • 昔、ラブホファンド「HOPEアルファ」というのがあって、年8.4%~12%の利回りを目指して一口50万円で個人投資家から出資を募ってたけれど、数年間の運用の後にリーマンショックの影響もあって破綻しました。

  • 総悲観は買いというが、本投資法人の悲観はまだ始まったばかりのような気がする。

  • もしかしたら賃料減額はまだ始まりで、もしホテルの稼働率低迷が長期に渡ることが想定されることになれば、物件自体の評価額が大幅に下がり、減損処理が行われることになるかもしれません。万が一そうなれば、利益剰余金の127億円が吹き飛ぶどころではないかもしれません。

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