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投稿コメント一覧 (789コメント)

  • 私も税制上の仕組みは良くは分かりませんが、過去の運用によって何らかの税務上の欠損金が生じていれば、その金額までは利益の内部留保が可能になっているみたいです。

  • >>No. 884

    剰余金が3000億円以上もあり、手元資金(現預金)も前年度末に比べて1000億円弱増えて1300億円近くありますので、自己株式の取得も十分可能とは思います。ただし、この手元資金の増加は2Q期初の物件取得資金に充当と説明資料には書いてあります。

    今期1Qの営業利益の減少額(前期比)約36億円は主に不動産売却益の減少によるものですが、現在保有している販売用不動産と手元資金で取得するであろう不動産の合計約2500億円以上を、今期中に売却したり賃貸に回したりして売上と利益増に結び付け、通期予想を達成するのではないかと思います。

  • クソ株を910円で600株買い増しました。

    2019年1Qは33%も(経常)減益でしたが、通年では10%の増益予想ですから、そのうち株価も上がると考えました。不動産業は物件売買の有無によって大きく損益が変動するので、見かけ上の収益の落込みで株価が下がっているときが買い時だと判断しました。今期は2Q以降に不動産の売上げと売却益が集中するということらしいです。

  • Bloombergが「海外ファンドが温泉に投資拡大」というタイトルで、興味深い記事を出してます。

  • ご苦労様。お付き合いいただきありがとうございます。

  • 本当だとすると大変なことですね。
    小崎氏はみずほ時代には、問題企業に対する融資を適正水準に下げるよう指示を下し、不動産業を含む多数の企業の経営危機の引き金を引いたらしいですが、今度は引かれる立場になるつもりでしょうか?

    私にはこれ以上のことは分かりませんけど。

  • >>No. 76

    いや~、でも当社は巨額の借入をみずほからしているらしいので立場は弱いのでは?
    当社の借入が直接みずほの損失に結びついているとは思いませんが、当社があまりにも無謀な借入れと新規投資をしていたので、借入金の返済圧力をかけて新規投資を抑制したのではないかと疑っています。

  • 株価下落で一般投資家が阿鼻叫喚しているときが底かもしれません。
    まあ、投資余力とリスク耐性が無い投資家にはお勧めしませんが。

  • 私は不動産関係者ではないので内情は良くは分かりませんが、当社は金融機関には大変な配慮をしているのではないかと感じています。

    特に驚いたのは、去年の初めごろからモルガンスタンレーMUFGが当社株を大量に空売りしてきたので、何かあるのかと思っていたら増資発表です。しかも関連会社の三菱MUFGモルガンスタンレー証券が増資の共同主幹事を務めました。

    また去年当初は800億円もの新規投資を見込んで増資もしたのに、年度途中で急に経営方針を変え、結局は170億円ほどしか行わなかったのは、金融機関から借入金を返済するような圧力がかかったからではないのかと疑っています。本年3月にはみずほFGの巨額損失計上と構造改革が発表されましたが、当社の方針変更に関係があるのではないかと思っています。

    以上の事項は私の単なる思い込みも大いに含まれますが、悪しからず。

  • >>No. 60

    おっしゃることは十分に分かりますが、だますということではなく、無難な開示をして投資家の失望を招くのは賢明ではないということです。資産の売却額は当社の方で大まかには決められるでしょうから、何なら、(売却額を含む)売上高だけ予想しておいて、利益は未定としてもよいでしょう。

    当社は現在1200億円を超える手元資金を保有してますし、今後数年間はキャピタルリサイクリング中心に投資活動によるキャッシュインフローの範囲内で資産の取得を行うと言っているのですから、これからは金融機関ではなくて投資家の方を向いた対策を十分行ってほしいということです。

  • >>No. 57

    不動産の販売部門を持って通常の業務として売買を行っていれば、賃貸用不動産(固定資産)を販売用不動産(流動資産)に振り替えてから売却すれば、その売却額を売上げにその売却益を営業利益に計上できるでしょう。

    ユニゾはそうやらない(できない)ので、中計の3年間は過去と比べてあたかも大幅な減収減益になるように見えて、市場関係者の失望を招くのだと思います。当社の事業そのものはそれほど悪くないと思いますが、株主に対する配慮が著しく欠けていると思います。

  • 税理士・会計士・法曹関係出身者もいますから、もう少し決算書や経営計画書の見栄えをよくして、市場関係者の失望を招かないようにしてほしいですね。

    去年度は1000億円以上の物件売却をしたのに、なぜ売上高は560億円しかないんでしょうね? 中計の3年間には物件を600~1000億円も売却予定なのに、毎年度の売上高(目標値)は500億円にも届かないし。

  • >>No. 48

    すいませんが、詳しいことは分かりません。権利床は現在保有する資産の価値を評価すれば、その価額はおおよそ決定できるでしょうが、保留床に関しては開発途中で費用が膨らむことはしばしばあることですから、その価額を事前に決定するのは困難かもしれません。

    ユニゾに関していえば、デベロッパーとして再開発に関わるわけではないと思いますので、開発が完了するまでは保留床取得は無いでしょう。完了後にはリスク耐性及び収益性の高い資産ポートフォリオ構築の一環として、保留床をデベロッパーから取得することは十分考えられると思います。

    専門家ではないので、これくらいしか分からなくて申し訳ありません。

  • >>No. 46

    ご意見、私も嬉しく拝見しております。

    八重洲再開発に関しては、当面は権利床を取得するだけだろうと推測しています。そうすれば基本的には新規の資金負担が無いので、増資は当面はしないという約束は守れますし、開発のリスク負担も抑えることができます。

    現在、資産売却等で多額の資金を貯め込んでいるのは、八重洲の権利変換時にデベロッパーから足元を見られないようにするためかもしれません。開発終了後には保留床を追加取得するかもしれませんが、その時には貯め込んでいる資金を使うかもしれませんし、もしかしたら増資するかもしれません。

  • >>No. 43

    詳しい内情は分かりませんが、先日発表された経営計画によりますと、不動産市況がピークに達しつつあるとの認識を持っているから、というのが最大の理由だと思います。既存物件の賃貸で稼ぐよりも、売却による益出しと将来の投資のための資金確保をする方が有利だと考えたのだと思います。

    また去年度は増資したにもかかわらず、新規投資をだいぶ抑えて600億円以上もの借入金を返済していることから、金融関連の環境も厳しくなっているのかもしれません。

  • >>No. 29

    当社が保有する不動産はほとんどが賃貸目的なので、それらの売却収益があっても売上高や営業利益とはならずに、その損益のみが特別損益として計上されて当期純利益に反映されるのみです。したがって、不動産の売却時には損益計算書の見栄えが悪くなるという欠点があります。

    もし「賃貸用不動産」ではなくて「販売用不動産」として売却することができれば、売却収益を売上高や営業利益に計上できて、中計の3年間ももしかしたら増収増益とできる可能性もあるのに、会計上の仕組み(保有目的により会計処理が異なる)のせいでそれができずに経営が悪化するように見えるのは残念です。

    当社にもそこら辺の事情をよく考慮して、株価が下がらないような運用方針をとってほしいものです。

  • >>No. 34

    アセットマネジメントOneに関しては、最初から純粋な投資目的(投資信託や投資一任契約)での保有ですから、会社を軽視というよりも株価の先行きに関する懸念ということだと思います。

    変更報告書に一緒に記載されているみずほ銀行に関しては、取引関係の強化が保有目的ですが、保有している株数は一年前から変わっていません。

  • みずほFG系のアセットマネジメントOneが4月末に大量に売却してますね。
    機関投資家も様子見というところでしょうか。

  • すいません訂正です。

    IR資料を再検討したところ、去年度の物件売却額は約1400億円くらいだと思われます。

    中計の数値目標の物件売却金額約2000億円のうち、2018年度先行実施の1000億円強というのは、2018年度の売却総額約1400億円のことか、あるいはそのうちの1000億円強だけなのかはよくは分かりません。

    もし前者だとすると、今後3年間の売却金額は約600億円ほどということになり、今後の新規投資総額は営業CF+αのみで、年間100~200億円くらいになるかもしれません。

    以上、もしかしたら調査不足による誤りがまだあるかもしれませんが、あしからずご了承ください。

  • こんにちわ。

    もし今後3年間で約1000億円の物件売却があれば、少なくとも100億円の売却益が出ると私は思いますが、市況もありますし、含み損のある物件との抱き合わせで行うでしょうから、こればかりは結果が出ないと分かりません。ちなみに去年度は1000億円強の売却で約50億円の利益でした。

    それから気になるのは、今後の売却益による株主還元はどれくらいになるかということです。令和2年3月期の年間配当(予想)が85円というのは、いろんな意味で低すぎると思うのですが。

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