ここから本文です

投稿コメント一覧 (125コメント)

  • REIT法人の運用は 不動産投信運用会社REIT AM(以下「AM」)に業務委託され、REITの機関と業務執行は事実上=AMとなる。
    運用とは、法人の業務執行を言い、AMに業務執行権限が委ねられている。すると、REIT法人には、どのような責任能力が残るか。
    REIT法人は箱貸し、器貸しと呼ばれる。法人としての法的外形(法人格)が備わり独自の法律行為ができ、財産の譲渡のため売買や所有を自分の名をもってでできる。しかし全ての財産管理業務をAMに委ね、財産管理に係る法律行為=意思表示はAMによってなされ、法律上の所有の帰属機関を提供するにすぎない。業務を執行せず、機関の実態が代替されるから、器貸しとなる。
    一般に、AMにはそれぞれREIT法人の業務執行にだけ従事する専属のAMが設けられており、他のAM自身の利益ための業務が行うことが許されないよう法人目的が定款で限定されるから、REITとの間で利益相反は現実的に起りえない。XがAとBの複数のREITのAMを兼務するとき、Xは、AとBのどちらの利益を優先するだろうか。どちらに有利な物件を取引するのか。AとBの間の取引は法的に禁止できるよう制限が機能するか。この場合には、AとBは同種のタイプの不動産を運用することがないよう制約される。
    AMにはどのような機関が備わっているか。不動産取引を判断し執行できるに足る業務経験と資格を有した専門職を従事させる。CIMはInv AMとして資産運用委託契約に従い、財産管理、Invの資金調達、財産の状況の作成・Invへの報告、財産管理の運営計画策定、それらに付随又は関連する業務を営み、機関運営事務委託契に従い、機関の運営(株主総会、議決権行使や役員会の事務)を代行する。CIMは13人の役職員がおり、機関の実体は備えているがAMとしての業務執行に不足があるため(SBGが親会社のLPなどを通じて完全所有される)FCIM LPを親会社とする。CIMがInv AM業務だけに制限されているか、定款について不明。AM業務がFCIMに再委託されてはいないが、単独で業務執行されず、支援を受けており、実務上スポンサー介入が許される。AMに屋上屋を重ねるREITはInvだけで、箱貸しの箱貸し的性格で、責任が見えづらい。
    業務執行制度から一部ファンドが対象とせず、個人投資家にとって魅力的な利回りが提供される。

  • 経営とはなにか。REIT機関のあり方
    経営とは具体的に何を意味し、どういう範囲の業務の執行行為か。
    物件の法律上の名義人はREIT法人であり、その財産をどう運用するかを決定できる唯一の権利者は所有者となる。
    一般にREITでは、財産管理者を置き、特定範囲の業務権限を委ねるとしても、本人は業務の結果責任は免れられない。業務範囲とは、ホテルや介護施設であれば、物件評価、譲渡及び新規取得、そのための資金調達、集客のための宣伝広告、賃料等回収業務、介護支援機関の採用、日々の運営に必要な設備の購入と設置、清掃、それらに必要な人材の雇用と労務管理、賃料口座の管理等のうち、どこまでが範囲となるか。
    物件の鑑定評価やファイナンスの意思決定、募集行為は、REIT法人の責任と業務で、責任免責されない以上、他人に委ねられない。
    業務委託は契約により定められるので、責任の範囲は明確となる。
    経営とは、何を言うのか。会社法は、業務執行の定めがあるが、経営という概念について規定していない。
      ---
    財産管理人として、どのようなREITの機関と運用が相応しいのか
    重要な業務の執行を事実上、財産管理者に委ね、REIT法人に意思決定(ビジネスジャッジメント能力)が不足する場合と、業務を本人が執行できるREITのどちらが選ばれるだろうか。
    他人任せの場合には、エージェンシーコストの問題が生じる。契約に従う財産管理者は本人REIT法人との間で、利益相反取引、自己取引、忠実義務、はては注意義務違反(過失)の問題はゼロにはできない。契約財産管理人には、自己の利益を最大化するよう業務執行しなければならないが、REITの財産の譲渡・取得について、100%利益相反を避けられるか。財産を持たない弁護士のような存在であれば、利益相反が起る可能性は小さくなるが、専門の経験を評価されて業務するのだから、自分にとり不要な財産の処分先にされるような場合にみられる、実務上利益相反が起りえる立場にあるだろう。
    エージェンシーコストから、米REITでは、財産の譲渡について業務執行能力がない他人任せのREIT機関より、プラパティにつき専門の財産管理スキルのある法人が望まれる。ホテルや介護施設でであれば、REIT法人自体が、ホテル業や介護施設運営経験者ということだろう。ということから、8963 v. 3287 の違い

  • >>No. 280

    分析期間のデイリー取引(2018年8月14日~本日)
    前日比 +  122日(51%)平均増加率 0.84%
    前日比 -   120日(42%)平均減少率 0.78% 
    前日比±0   17日(7%) 
    日々増減の単純合算 +22.5%
    増加日-減少日=20日 20x0.84%=16.8%
    22.5%-16.8%の差額が(0.84%-0.78%=.056%)x102=5.73%
    図は、それぞれの増減%区分ごとの日数のヒストグラム
    4%以上増が3日、3~4%が1日ある。

  • Huawei以下4社の禁止は、National Defense Authorization Act for FY 2019
    8.13.2018施行の法律で、1年後の今日、5社との取引規制が実施されることが規定されています。

  • ドンキ、20年6月期経常損益 コンセンサスを10.6% 78億円下回る会社予想
      8/13 会社予想(660億円)  8/9 コンセンサス(738億円)

    ドンキのインバウンド売上(間売上の免税売上%)
     道頓堀御堂筋店(66%) 道頓堀店(65%) なんば千日前店(55%) 
     中洲店(52%) 天神店(50%) 京都アヴァンティ(47%)
     沖縄国際通り(51%) 銀座店(45%) 名古屋栄店・歌舞伎店(41%)
     
    中国訪日旅行者の年間買い物代 8000億円(全体の買い物代の51%)
    韓国+香港+台湾=1607+1097+2105=4809億円
    訪日韓国旅行者はドンキを目指すようだが、ひとりあたりの買い物代金 2.1万円。  中国人11万円、香港5万円

    訪日旅行者の年宿泊費  ひとりあたり  一泊平均
    韓国人 1873億円   24900円(4.3泊) 5790円
    香港人 989億円    45600円(6.3泊) 7240円
    中国人 3105億円   47900円(9.7泊) 4940円
    台湾人 1610億円   35900円(6.8泊) 5280円
    韓国人の6割がビジネスホテル、3割が簡易宿舎と民泊

    ミドルプライスのワシントンHの15%が韓国人宿泊者から
    エコノミーには2割ほどが韓国人か。
    1873億円の1/3売上が落ちれば、600億円の宿泊収入減
    そのうちinv(年360億円)に、減少全体の3%の影響で18億円(5%減)
    配当への影響は、負債比率から2倍のレバがかかる。

  • Invのrisk premiumはどの程度ほしいか
    Invに投資家はなぜ6%以上の利回りを求めていたか

    ○18年4月以降、REIT価格は上昇一途ゆえ、平均分散に意味がなく、ガウス分布を使ったrisk算定ができないので、ここには掲載しない。
    ○平均周りの正規分布を想定しやすい16年9月から18年3月までの期間の週データを使って、平均とvolatility(σ)を算出した。
    ○どのセグメントの銘柄を買っても、平均±σのrisk adjusted returnが同じになるtheoryとする。
    <計算期間 16.9-18.3>
       ビルFund INV  J-hotel 日本ロジ AdvanceR 大和office
    σ    5.18%  7.68% 3.57%  5.66%  4.13%   4.08%
    σ倍率 127%  188%  88%  139%  101%    -
    利回り 3.1%  6.1%  4.6%  3.8%  3.6%    3.75%
    収益  -2.1% -1.6%   1.0%  -1.9%  -0.5%   -0.3%

    週σから
     - 大和オフィスを基準にして、Invは1.88倍変動している。
     - Advanceレジは、大和オフィスと同じ変動性向を示した
     - 日本ロジは1.39倍
     - Jホテルは大和オフィスに対して.88の変動しかしなかった
    平均収益からσを差し引いてrisk adjusted returnを計算する
     - 分析期間中、+の収益はJホテルのみ、住宅と事務所の収支はとんとん
     - ビルファンドはσが大きすぎ、収益が悪かった
     - Invと日本ロジは同程度のリスク調整収益。変動率の大きさから、等しい収益となるためには、日本ロジ+2%の追加利回りと算定される。 
     
    35銘柄を計算して
    ○ 事務所は週σの調整収益率から一部がかなり割高と見られる水準にあるが、それらを除けば、σが最も安定しており、住宅も差がみられるが、同様なリスク水準にある。
    ○ ロジのσはばらつきが見られるが、事務所・住宅の1.4倍ほど変動性向があり、それを埋め合わせるだけのプレミアムがいる。

  • 2万口=1日の4割の取引額
    1日の平均出来高
    7/1から8/8  51170 口
    6/20から8/8 50400 口
    5/7から8/8  40150 口

    ホテル取得額の平均  42億円(G.Cayman除く)
    取得額12億円以下ホテル 16/80
    取得額20億円以下ホテル 29/80
    取得総額(3393億円)の 0.35%

  • 分配利回りが5%あったら、全然問題ない。
    それぞれの投資家が投資基準として利回りをどれだけ求めるか。
    収益変動リスクが小さければ4%で十分という投資家もいる。

    59600円で5%分配が得られるとすれば、分配は3000円ゆえ、
     今日の証券価格は 分配金10%減を予想し織り込んだ。

    ホテルの営業収益変動リスクの大きさから、
    仮に、年5%分配率を最低限得たい場合には
     実績より15%減の分配で 57200円(18年6月なみの分配)
         25%減の分配で 50600円(17年6月なみ)
    4.5%の分配率でも全然満足であれば
     実績より15%減の分配で 63500円
         25%減の分配で 56200円

  • >>No. 231

    あるあるは、14%もあるある 106万人
    それ以外は 684万人いる。
    ↓の数字は 観光庁観光経済調査室の作成
    政府が出しているフェイク情報でしょう。
    洋室ホテル利用者 67%
    ゲストハウス 14%
    民泊 15%
    旅館 9%
    20代では3割近くが、~3000円の安い宿泊をみつけるが、30代以降では8割が洋室ホテル利用者
    ホテル利用者平均 7000円

    民泊者とホテル利用者の大きな違いは訪問先の大阪・京都
         大阪 京都  福岡 北海道  東京  千葉
    利用者  57% 31% 24.4% 1.0% 13.1% 11.1%
    ホテル派 33% 15% 22.9% 12.4% 15.5% 12.6% 

    政府の出すのはフェイクだから、全部が嘘かもしれません。

  • Creロジ 1305=>1288は、上げた調整-1.8%でしょう。
    伊藤忠ロジ 1053=>1026も調整
    1日で-2.74%も落ちてない。

    フロンティア 468 => 447 は最近上げてない
    イオン   1440=>1385
    森ヒルズ   1630=>1577
    いちごオフィス 1065=>1024
    日本リート  4500=>4215
    ハウスリート 2750=>2655
    プレミア   1480=>1448
    ケネディレジ 1980=>1920
    HealthCareM 135=>130
    日本ヘルスケア  1855=>1805
    Inv 630 => 601
    いちご 1310=>1190

  • 韓国人宿泊者は13%に過ぎず、収入は0.7%減の影響にすぎない。
    しかも首都圏は価格競争に巻き込まれる間接的な影響にすぎないと、
    下の通りワシントンのケース

    証券の価格は、売上への影響ではなく、下段に引用したコメントの通り、証券会社の不安視するコメントが影響する。買い手が控えたら、下がるでしょう。8/26まで待てば、収入への影響がわかる。

  • >>No. 221

    韓国宿泊者 13%
    中国 45%
    藤田観光インバウンド需要の構成(8/8 ロイター)
    ボリューム感は小さいが「影響が出ていることは事実だ」
    2019年12月期の連結売上高予想を従来予想720億円から703億円に17億円引き下げた。インバウンド集客への影響は5億の減収要因
    福岡など西日本エリア、札幌キャンセルや予約の伸びの鈍化がみられている。首都圏では、韓国インバウンドが多い周辺ホテルが値下げしてでも稼働を上げたいと宿泊価格を引き下げ始めるため、価格競争に巻き込まれる間接的な影響が出てくる。
    中国の広州に中国で2番目となる拠点を開設して誘客を強化しているが、それをもってしても減収をカバーしきれない見込み。

    急激なウォン安の影響のほうが大きいのでは?
    「そのホテル自体に韓国観光客が少ないとしても、他のホテルでキャンセルなどが出て、周辺の相場が下がってしまうと価格の引き下げに追随せざるを得ない。需給バランスの緩みによる市況への影響の方が心配だ」(国内証券)との声。
    「需要の先食いがあったのは間違いなく、夏休みの需要の取り込みには相当頑張らないと厳しいと、ある旅行代理店の首脳から聞いた。国内が冷え込む中、韓国からの訪日観光客が減少すればホテル業界にとって『ダブルパンチ』になりかねない」

  • >>No. 219

    mystays では、中国語も韓国語も使えますし、境筋本町など中国も韓国番組のどちらのTV番組も見られますが、どこでも中国人宿泊者比率が極めて高く、韓国人は少数派ゆえ、訪日韓国人急減の影響は小さいようにみえれます。宿泊者の国籍別%の開示はないから、韓国人が15%か25%なのか分からないほどのあてずっぽうの思い込みにすぎません。
    訪日韓国人旅行者減少の影響は地方には出ても、東京はフルに稼動率が高く、国内旅行者で埋め合わせることができ、減少の影響が殆どないという見方をする投資家が多い。韓国人の行き先には、千葉11%で東京14%としても、宿泊先はデズニー近くには宿をとっておらず、千葉県ではなく、東京の東エリアのmystaysあたりのホテルとなるでしょう。
    6月売上の減少の大きいホテルのリストは下に投稿したように64のうち19。変動料金から、日暮里、巣鴨、清澄白河などRevPARが落ちていて、稼動率が75%を下回るホテルも散見されます。理由はわかりませんが。
    7月収入は、地方だけでなく、大阪や天神、札幌にどのような影響が出るか。
    横浜は休業期間があるほど低い数字ですが、改築があったのか。ホテル裏話ではないですが、中国人が多いホテルでは南京虫事件も発生しているとの報道もあり、そうした営業リスクの懸念もでてきます。

  • >>No. 164

    今回もいつものパターン。
    75日線の上下15%としたら、5590円が支えにならないか。
    下に抜けたら、またも5000円にのパターン。
    業績が大きく変わったわけでもないので、上に変化をもたらすほどではない。
    業績発表後に+15%上げて、ランキングに入ったら、
    翌日はS高だ!と、小粒銘柄のような発想で、
    ここの性格知らないひとが、ひとりさまよってきたが。
    それも、いつものことか。
    掲示板に出てきたことがなかっただけで

  • 6月の業績が数字の上で悪化が見られたホテル
     (前年比)  売上   RevPAR    稼働率
    MS堺筋本町 -7.4%  5416 -9.4%   -4.8%
    MS天神南   -8.2%  7587 -8.5%  -0.5%
    MS天神   -10.9%  8039 -11.6%  -0.2%
    MS御堂筋  -11.4%  7088 -12.1% -2.3%(83.3%)
    MS横浜    -39.6%  3810 -39.8%  -37.8%(52.6%)
    MS横浜関内 -7.6%  7691 -8.6%  -5.8%
    MS日暮里  -7.6%  5752 -7.6%   +2.5%
    MS稲荷町  -8.5%  6023 -8.8%   -.9%
    MS巣鴨   -7.5%  4128 -8.9%   -8.1%(74.6%)
    P赤坂    -8.3%  10112 -9.0%  -.4%
    FSI品川   -7.7%  7381 -7.9%    .2%
    MS浜松町  -9.1%  9044 -9.9%   +.5%
    P大森    -10.6%  9843 -12.7%  +1.9%
    MS五反田   -7.4%  8377 -7.7%  +.2%
    MS常盤台  -8.8%  3725 -8.2%  -3.5%(76.6%)
    MS清澄白河 -19.4%  4737 -21.2% -21.5%(72.2%)
    MS宇都宮  -23.7%  6649 -10.8%  -6.1%
    P金沢    -12.4%  7523 -12.8%  -5.8%(81.7%)
    MS名古屋栄 -10.0%  6010 -11.5%  +0.9%
    -----
    MS京都四条  -30%  7465 -29%(いずれも前月比)

    変動料金に減少が見られる。
    事情ありの一時的減少か不明

  • Lance RobertsはHFにも読まれて、誰もが知っているコラムだけに、無視できない。この調整下げのタイミングは、同氏の7/13日コラムの予測通り
    ただトランプ追加関税で市場環境が全面的に変わったから、予測の修正がいる。

    Lance Robertsは、
    S&Pは、まず50日線支持線で、そして200日線で支えてくれるとが予測していたが、
    追加10%関税、大統領発言前がない前提での分析。
    関税追加が確定的となれば、テクニカルな移動平均線は支えにならず、まずは5月安値まで障害物なく通過するか。
    5月初めの週から、米株価はあまりに、コブラの鎌首上げの過ぎたるトッピングだから、前提が覆り元にもどったのだから、元まで全戻しが然りか。

    9年の長期上昇トレンド線の下限サポート線からは$2600
     (x75%で$2400でもはや相場は上昇トレンドから転換する)
    5月の安値まで落ちる前に、$2600が重要な下限となる。
    その水準以上であれば、長期上昇トレンドは崩れていない。
    ただ5月安値は5月の狂乱上げの調整に過ぎないだろう。
    5月のGW明け頃の相場を下回ると、9年の長期の上昇トレンドの基が壊れてしまうが、$2400でバウンスバックすれば、まだ上向きのチャンスがあるかも。
    日本は、さらに円高だから、もっと厳しい。

  • 韓ウォン大幅急落 
    韓国人訪日旅行者が減るのは必然
    16年6月以来3年ぶりウォン安円高で、ウォン2割安に留学生を苦しめ、旅行者熱を急冷
    既に6月業績に、二桁収入減のホテルもちらほら
    大阪と地方への影響は、7月データからもでるかも

  • これまで半年は、業績で上げてから5日くらい、維持してきたが、今回は、市場重力には逆らえなかった。25日線(短期上げ後なので6000円)で支えられなければ、75日線(今日5585円、短期の上げ調整して5700円)では買い戻しで支えられるだろう。

    米株では、Fedカット後の8/1から、overboughtの調整でS&Pで50日線までの短期調整、8~9月の2ヶ月をかけて200日線へのmean回帰がコンセンサスだったから、上げのタイミングが悪かった。
    アメリカ金融市場でHFなど誰にも読まれているzerohedgeで、
    Lance Robertsの週報8/2では、
    今週前半、5日連続の売りのoversoldの自律的反発の買いが入るだろうが、200日線から上げすぎで、長期上昇トレンドが崩れていないとしても、200日線へ向けて回帰が必要なところまで買いあげられた。5月からの上げでは、取引が細って、上げ幅も少しずつだった。
    まず、50日線のS&P500の$2928が短期支持線になる。
    200日線の$2790までの8%調整は8~9月の2ヶ月続くことは、7月半ばから予想している通りで、誰もが読まれているから、コンセンサスに近い。

    経済環境への影響は、金利カットと関税では、あまりに分が悪い。
    金利を経済が吸収するのに9ヶ月かかり、関税は即刻効果がでるので、即刻の調整が必要になる。
    なぜ関税が速攻なのか。仕入れ費用だから。
    10%の関税は、仕入れ価格の+10%で、税引き前利益の法人税の10%カットとは、全く違う。
    営業利益率が10%のところ、関税10%で、営業利益がなくなる。だから値上げとコストカットの組合せが必要になり、経済全般の評価を傷つける。
    法人税30%を20%に下げる効果は、営業利益10%の3割が2割になるだけで、売上の1%にすぎない。
    関税1%は、最低限法人税10%の引き下げに相当する。
    関税10%の株価調整は個別株評価でこれからになる。

    Fed Rate Cut – Too Little, Too Late, As Trump Hikes Tariffs
    8-02-19  とのコメント

    ここに、個別銘柄の貸借だけでなく、また企業業績だけでなく、日本株を左右する米株市場動向から資産アロケーションやヘッジポジションを考える者もいるだろうか。

  • 機関投資家というから、最低でも100億円ファンドx1%以上として、
    総額購入額で15000株~2万株か
     (50億円ファンドでも2%)
     アロケーションの調整の追加でも、1万株
    数社が購入決定しても、5万株程度、1日の半分の売買数
    午前に、1100株買われたら、あと2万株が残っているのだろう。

    7/31 寄りから3分内で5万株は、6500円までで、損きりショートカバー
    31日と1日の出来高=62万株 
    7/31の9:20以降2日間の50万株は、この水準より上の買い
    5日分の取引株数が溜まっている
    暗雲暑くて、重い。

    業績発表後の+10%で買ってはいけない株。
    ポートフォリオ・マネジャーがアロケーション変更して、ウエイト1%増して買うと決定したら、トレーダーは、買い上げ直後のタイミングは避けて、75日線の支持線でのんびり数千株単位で、長くて5営業日で静かに拾うだろう。1日、1万株は1%も値を飛ばさず、買える範囲。
    業績発表後の+10%で買いを出すトレーダーなど首。
    ファンド・マネジャーもトレーダー経験もないのかな?

本文はここまでです このページの先頭へ