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投稿コメント一覧 (129コメント)

  • 大雨による洪水で多摩川が越水するほどの氾濫は想定できない事由ではない。川からの下水道への逆流で内氾濫が起こりえることも想定できないことではない。川からの逆流を止めて、大雨で下水道の許容量を越えて冠水も想定できないことはない。
    多摩川河口に近く、水害が起りえる軟弱な低い土地にタワマンを建てる以上、施工にあたり、過去50年の毎月・毎日の降雨量から最大値は分かっているから、それでも耐えられる構造が設計されているはず。
    他の多くのタワマンが防止できた地下浸水を防止できなかった結果に、デベロッパーにも管理会社の注意義務責任を求めることができない。他方、デベロッパーに対しては、マンション名が報道されるたび、水災害のありえる土地の性格を十分に考慮せずに平常な生活を保証できないタワマンを建てた、社会的信認や道義上の無責任という風評が問題になることは起りえるだろう。災害をうけた物件の価値が反落するかもしれない。販売中の3rd Avenue The Residence(設計施工・大成建設に悪影響が出る怖れがあり、5%手付けを流す人もでている書き込みがある。

    牧野 知弘「デベロッパ-の"売り逃げ"商法~ 武蔵小杉が騒然、タワマンで下水道がパンク」と書かれるほど。売り逃げという主張に対しては、営業妨害にあたれば、訴えを提起すればいいが。

    会社が風評により現実の損失を受けることになる場合、当該事業判断した会社の取締役の注意義務責任を(債権者ではなく、株主は)問えないか。不動産業が専門である以上、通常人の注意ではなく、エンジニアの注意が求められる。
    ステーションフォレスト築の2008年以降、社外取締役を含めて、マンション購入住民が水害被害を被る怖れにのあるタワマンについて、取締役会で、どのような意見を発言してきたのだろうか。非常勤取締役も、黙していたとすれば、そのこと自体が不動産業の取締役としての能力を欠いており、注意義務違反ではないか。返還額・賠償は制限されるが。
    以下は、2009年頃以降の非常勤取締役
    佐藤雅・山下徹・松島正之・江頭敏明・浦野 光人・早川 吉春・細谷 英二・青木利晴、(現)江川雅子・野木森雅郁・中山恒博・伊東信一郎
    株主は、不動産業に無関係な社外取締役の任命責任を負い、彼らに注意義務を求めることができないことを承知していたから、請求できないと反駁されるだろう。

  • デベロッパにも管理会社にも自治体にも、生活補償、物件値下りの法的な責任は問えない。
    ステーションフォレストは2008年築で、販売の際の防災関連の説明資料が見つけられないが、隣接グランドウイングタワー(2012年)の防災対策は下の通り。配電施設の浸水による1ヵ月の停電は想定されていない。
    10年間で修繕積立金は10億円積み立てられるが、今回の災害の修繕で半分使われたら、今後の5年間で積立金は倍増する(73平米で月12000円)。

    配電設備が地下3階で浸水すれば、1ヵ月間、停電・断水・トイレ不使用につき、販売業者から重要事項説明がなかったから、訴えの根拠規範として注意義務を上げる者がいるが、建築基準法に従っており、建物瑕疵が問えない場合、売主に法律上義務のない補償責任を求められるか。
    --- ---
    【防災対策】三井不動産レジデンシャル、竹中工務店、NPO法人プラス・アーツのプロデュースによる○先進制震技術の建物構造○非常用電力や水を確保する防災設備○防災ディレクター指導のもと災害時の協同共助コミュニティ
    ○水対策
    ・1世帯1000リットルの水を確保
    ・住戸階全フロアに防災備蓄倉庫を設置
    ・非常時発電機により受水槽と雑用水槽の水を各フロアに供給し共用部水栓が利用可
    ○トイレ対策
    ・約3日分の汚水槽確保
     敷地外の下水管の損傷があった場合等、水が流せなくなる事態に備え、汚染水を約3日分溜められる汚水槽完備
    ・災害時トイレ対策に簡易トイレ備蓄
      全住民が約3日間使用できる(2〜3フロアに1台)
     1回使用ごとに排泄物を完全密封し衛生的かつ臭い防止
    ・マンホールトイレ備蓄
     下水管マンホール蓋を外して設置する非常用トイレ備蓄
    ○ 電気対策
    ・72時間使用可能な非常用発電機を装備
     共用部照明、エレベーター3基、排水ポンプ、雨水給水ポンプ、リビング非常用照明1灯など電力供給
    ・太陽光発電の電力供給
     屋上設置の太陽光発電と蓄電池による共用部照明の一部点灯
    ・72時間エレベーター3基稼働
    ・電気自動車からの電力供給
     カーシェアリング電気自動車より電力を供給、携帯電話充電などに利用可
    ・カセットボンベ発電機から供給
     災害時対策本部用のパソコン、携帯電話、LED投光器などの電源として利用可。1日8時間運転で1週間分のカセットボンベ備蓄

  • なかなか度胸ありますね。
    事実を調査せず、根も葉もない書き込みや身確認の記事を貼り続け、会社に損害を与える結果を意図して、公衆に公然と風説を流布させれば、営業妨害や名誉毀損で訴えられて、IPアド開示請求を受けたら、賠償請求もありえることを。ネットも公衆・公然とにあたります。
    あなたがお笑い種でも、誰かには通じないかもしれないことがある。

  • >>No. 691

    それ、まじか
    すっげー、Invにとって、売上6400万円増!

  • >>No. 847

    AAにふさわしくない理由がでましたか?
    (支払い能力に関して支払いできない確率を測定する)信用格付けは、事後の後追いですから、先読みできませんから、何かAAの信用に関して悪材料がでたのでしょうか。

  • >>No. 286

    下の書き込みで、 
    マンションの区分所有権者は、デベロッパーの法規制及び契約上の責任は問えないに対して、全員が反対票をクリックしておられるから、デベロッパーなどの責任をどのような法的根拠にせよ、裁判所に申立て訴えれば、裁判所は、救済をしてくれるという意見ことのようです。
    金銭補償でなく、管理会社(あるいは施工会社、設計会社、分譲会社を含めて関係業者)に地下のある電気・機械室の原状回復義務を求めるのでしょうか。

    パークシティ・ステーション・フォレストの643戸
    分譲会社)三井不動産レジデンシャル、三井都市開発、新日石不動産
    施工会社)竹中工務店
    設計会社)三井不動産、竹中工務店
    管理会社)三井不動産レジデンシャルサービス

    さて、8801が、上のマンションの全部あるいは一部につき、長期の停電・断水・トイレ使えないために、生活が出来なくなっていることの、8801の収益への影響は何か。

    他の地区のタワマンもタワマンという理由から同様に敬遠されるとすれば、全てのタワマン・デベロッパーが影響を受けることになり、現在販売中、販売予定、建築中の物件につき、販売できないか値下げが予想されることになる。
    しかし、地盤が強固であれば、購入者の敬遠する不安はないでしょう。梅田の物件にまで影響がでるとは思えない。
    タワマンでなく、高層の事務所ビルでは、断水・停電はさらに重大な事業リスクがあり、借り手がつかない恐れまで検討する理由はないでしょう。
    とすれば、
    事業リスクは、現在販売中、販売予定、建築中の地盤に問題があり、設計上、洪水による生活不都合を避けられない物件があるのか。その状況はどうかを、個別デベロッパー案件ごとに見ていく必要がある。
    他のデベロッパーはさておき、地盤が緩い地区で8801の販売に関係する懸念対象となる物件として、以下は販売状況に懸念がでているようにはみえませんが、
    kosugi 3rd Avenue the Residence  519戸
    売り主)三井不動産レジデンシャル、東急不動産
    施工会社)大成建設
    設計会社)大成建設
    管理会社)東宝ファシリティーズ, 三井不動産レジデンシャルサービス

    それ以外には見受けられませんが、他の事業リスクは何でしょうか。

  • >>No. 688

    札幌・北海道の外国人旅行者数 どのくらい?

    >660
    新千歳空港の外国人利用者数で、韓国が1/3近くの圧倒的なシェア。
    2018年 北海道 外国人旅行者 311.5万人
    以下札幌
    札幌  271.9万
     アジア人 91.5%
     中韓   48% 
     中韓台  2/3
     中韓台香 74%
    他欧米人などは 23.1万人(8.5%)
    どの国の旅行者も平均宿泊日数は、1.5日ほど
    (=> 札幌地区旅行者は、他の北海道には旅行していない)
    札幌の月ごとの旅行者をみると、
    3・4・5・6・9・10・11月の半年では、20万人をかなり下回り、平均 17万人
    12・1・2月は、30万人を越える

    オリンピック開催月では、月間26~28万人(日あたり9000人前後)、どれだけのキャパシティが残っているか。札幌小樽周辺の客室数は3.5万室(札幌に3万室)だから、例年より、2.6万室x1.5泊の追加が見込まれる。

    マラソンにより、札幌周辺ホテル全体の追加売上は、
      26000x1.5泊x1.5万円=585百万円

    どこのホテルマンも、売上予想は出すでしょう。
    Inv 札幌の8ホテルの8月の業績は売上は、854百万円(日あたり28.5百万)
     (売上・ADR・RevPERについては >568の書き込みの表参照)
     追加売上予想 1.5日x1.5倍x28.5=6400万円
     期待されるのは、この金額ですか。 
     想定間違いがあれば、ご指摘ください。

  • 台風19号で露呈した「デベロッパ-の"売り逃げ"商法」
    ~ 武蔵小杉が騒然、タワマンで下水道がパンク
    牧野 知弘

    デベロッパは“売り逃げ”商法を実行したのか。
    デベロッパは法規制が求める通りに、地震・土壌汚染・建物環境などリスク評価し、必要な構造チェックや違法性をチェックして、専門エンジニアが建物の構造設計図書を提示し、検査済証などと届出する。住宅購入者は書面の開示を受けて検討し判断する。
    デベロッパは法規制が求める責任を免れて違法をしたのか。
    この方は提言にしては、ずいぶんとべきだ論の大なたをふるわれるが、法規制の外にあるような正義を主張されても、社会規範としての共通ルールが確立されていなければ従いようがない。社会ルール化されてない責任を求めて訴えを申し立て、法規制上・契約上の正当理由がない義務を裁判所は認めてくれない。
    論者はデベロッパが何を「売り逃げ」したと主張しているか。
    以下の提言を実施しても、建築設計時の専門家の想定を超える不可抗力のもたらす結果を回避できたり、事後にその結果責任を負わせる根拠規範について論じていない。
    ***
    デベロッパーの「売り逃げ」を防ぐために
    江東区では総戸数30戸以上のマンション建設にあたっては、開発業者に公共施設整備協力金を依頼している。江東区は...大量のマンション建設が行われてきたが、住民の増加に伴って小中学校の整備が追い付かなくなるなどしたために、社会インフラの整備を目的にこの制度を導入している。寄付金という建前だが、30戸を超える部分の住戸については1戸当たり125万円の負担を求めており、多くの業者が負担し、学校や公共施設の整備などに充当している。
    今後は武蔵小杉に限らず、タワマンなどの高層建築物に対しては社会インフラ負担金を求めていくべきなのではないだろうか。
    デベロッパーはマンションを建設、分譲してしまえばあとは「売り逃げ」するのが基本的な行動パターンだ。武蔵小杉はその典型で、デベロッパーが各社勝手に分譲し、その後の面倒を見ていないことが...今回のような水害の一因になっているのではないかと考えられる。社会インフラの整備を旧住民だけでなく開発業者や新住民たちにも応分に負担させることで、社会全体での安心、安全な街づくりになる。

  • 四半期しか個別ホテル売上の開示がない。
    次の報告までは、韓国人6割落ち込みの売上への影響は見えてこないから、配当までは大きな調整はないでしょう。
    3割くらいは影響をうける対象ホテルか。
    Jホテルは、ミドル価格43%、エコノミが7%でも、2ヶ月連続して、売上を落としている。

  • まだまだインバウンド客の増加で業績伸ばせ?
    どれだけ客が増えても、ポートの64%は固定のテナント賃料だろう。
    家賃の上げられない住宅20%+残りが固定ホテル、はここではなかったか。
    ちゃんと読めよ、有価証券届出書。書いてあるから。

    心配なのか、期待なのかは別にして
    変動賃料の36%で、9月が悪すぎ、7~9月のRevPERの大幅減がこのまま半年以上つづけば、経費が上がってしまい、固定料もどこかで調整か、経費を下げるか?
    韓国人減少で、ADRから1500円↓で稼動率を維持をし続けるのか。 
    NAVが低ければ売ればいいが。売上減っているとき、売れない、売りたくない。

  • (補足)前年9月比でみれば、インバウンド・ホテル宿泊代は大きく伸びる。
     韓国人が6割減でも、宿泊料は欧米人は韓国人の3倍、中国人が2倍だから)
      (>517 書き込み 2019/09/20 16:26参照)
      前年通年の月平均と比べれば、>670のように、落ち込む

      9月    前年同月比
    全体      +11.3万人  +5.2%
    アジア人の増減 +5,360人  +0.3%
    欧米人の増減  +76,699人  +28.0%
    韓国人の増減  -278,533人 -58.1%
    中国人の増減  +166,360人 +25.5%

    中・韓・台・香の合計 155.2万 68.3%
    アジア人の合計    178.9万 78.7%
    欧米人の合計の全体比  35.1万 15.4%

  • >>No. 671

    まじか
    それは、材料だな
    きっと全体で2万人増、月の訪日韓国人の30~40万人減の5%をカバーできる。
    月の訪日外国人数の1%くらい貢献できる。

  • パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーの停電・トイレ問題
    地下3階に電気施設などがあることは、構造の設計図からわかっていること。
    購入者はそれを知って買っているものの... 
    地下への洪水が入り込むことは想定外。
    誰の責任か
    ----------
    TBS News 10/16 川崎市が武蔵小杉駅周辺の浸水被害の原因を調査したところ、街中から雨水を多摩川に流す排水管を、川の水が逆流していたことが分かりました。
    「マンホールからでしょうか、地面から大量の茶色い水が噴き出しています」(記者・13日)
     川崎市によりますと、これは「内水氾濫」と呼ばれる現象で、通常は排水管の出口よりも低い多摩川の水位が大雨により上がったため、川の水が排水管を逆流したということです。排水管には逆流を防ぐためのゲートがありますが、川崎市はゲートを閉じなかったということで、当時の対応などについて経緯を調べています。
    ---------------
    記事によれば、市が注意義務違反の過失を認めてしまっている。
    地下3階は購入の決定前に事前に購入者にも自治体にも書面により表示、規則により提出しており、施工会社責任ではないだろう。
    誰が答えたか記載がないが、地下施設への浸水の責任は、市がとるのか。市長が認めていれば、訴えにより認められれば、市税からの負担か。国に対する救済のお願いとなる。

  • 2019年9月、訪日外国人旅行者数

    ○ 2018年9月は台風や北海道地震があり、他の月の平均訪問客数の264万人よりも、48万人少なかった。
    ○ それゆえ、2019年9月は全体で前年同月比 11.3万人増だが比較の意味がない。
     □ Inv ホテル売上も前年同月比では増えるだろう
    ○ 1月から9月まのでどのような推移か、18年と比較してみた。
     □ 中国と韓国訪日旅行者数を比較した

    ○ 韓国の9月は前年比、27万8533人減(58%減)
     韓国人の減少は、中国16.6万人他、台湾、香港、米国、タイ、豪州の6カ国の増加で埋め合わされた。それ以外も自然災害で減少が大きい前年より増加したので、11.3万人増となった。

    ○ 2018年9月は一時的減少でその後、回復した。特に、韓国人は11~12月、59万人、68万人と中国を抜いてが増加した。
     19年の残り3ヶ月、韓国人が回復しない限り、この9月の水準のまま220~230万人前後が続き、前年同月比で40万人減となるだろう。

    ○ 9月、ラグビーWC参加国の前年同月比増加は、26900人で全体客数の1.2%押し上げた。

  • 停電で500世帯の家族が30日、隣のホテル住まいを強いられたとして
    500x30x2万=3億円の生活補償 
    物件の瑕疵には当たらないから、施工業者には、不可抗力による損失につき、契約上補償義務はないけれど、業者は風評被害回避で負担してくれるかもしれない。
    施工業者に、それ以上の金銭的負担が生じるでしょうか。  
    タワマンの電気施設や排水ポンプの自然災害による故障は、修繕積立金から払われる。設計上の瑕疵や建築士の専門家の過失責任も問えないだろう。専門家であれば誰もがする注意をおこたったなど注意義務違反がなければ。
    設備の取替えなどで修繕積立金不足になれば、管理組合の問題で、想定外の自然災害で地下がだめになったからと言って、施工業者に賠償請求できる正当理由があるようにみえないが。

  • 7.875% の5.1.2025満期の信用格付けCCC+社債は、16日、元本$1000あたり$780で取引された。
    満期日に償還されるという想定の年利回りIRRを計算すれば、13%ちょうど。
    営業すれば損失がでるようなキャッシュを燃やす状況に、term loanやlette of credit facility を13%で2000億円相当とれば、更に現金を食う。20%の追加報酬が約束されても、IPOできなければ、どこから資金捻出するのか。
    先延ばしすれば、支払い不能で倒産申立したら、全株式をwipeoutして、社債権者がDebt equity swapして会社を自分のものにして、小さくして再生するか。

  • リッチな外国人がどれだけの宿泊料を払ってくれたか、10月データを期待しましょう。一時のイヴェントで増加しても、今後も旅行者が続くか不明。

    関空、訪日外国人利用者数(8月)韓国人 6割減、香港 2割減
    那覇への韓国人は、1月の6.1万人から韓国景気減退のため減り続け、7月にはついに3.9万人に減少(2年4カ月ぶり)、8月には2.35万人(44%減)。

    外国人旅行者(千人)   韓国人
    成田 8,563 27.5% 1082 12.6%
    関空 7,646 24.5% 2163 28.3%
    羽田 4,082 13.1%  537  13.1%
    博多 2,141  6.9% 1457 68.0%
    那覇 1,757  5.6%  553 31.5%
    札幌 1,694  5.4%  549 32.4%
     計      83%

    韓国人旅行者が札幌で大幅減は、8月のすすきのの状況のメディア報道にみられる。博多も大幅減少し、それらの、近隣のホテルRevPARに影響がでている。
    韓国人の新千歳利用者は全体の1/3、台湾353千人、中国294千人を大きく上回る。
    関空利用の香港、台湾人は2017年にピークだったか?

    Invの国内ホテルの多くでは、7~8月、稼動率を維持しても、RevPARを落としており、売上減となった。
     大阪のホテルでは大幅なRevPARが見られる。
     都内のホテルも大幅なRevPARが見られる。
     韓国人の最大の那覇、札幌も影響が見られる。
    8月の売上減を緩和したのは、那須(ADR-5万円で売上17%)など、売上の41%を占める2万円以上のホテル7つが堅調で、他の減少をカバーしたから。
    8月の売上については >570(19/10/04 21:47)
      >568(同日15:31)の通り

  • 中国人観光客の大型クルーズ船が減少しても影響は?
    宿泊費は殆ど費やさないしょう。船賃がホテル代わりでしょうから。ただ温泉地などに宿泊するケースもあり、影響はでる。

    韓国人対馬旅行者は40万人(外国人41万人)が全部こなくなっても、宿泊料は落さないからどうでもよい。片道900円のボートでやってきて日帰りでしょう。

    決算予想ではなく、利回りが大事?
    一般に債券で使われる「利回り」は誤解を与えます。償還が保証される元本も期限もありませんから。
    今年の分配金収益率、来年予想分配金収益率というべきところ。その概念を「利回り」と呼ぶのが共通認識であれば、ことばの使い方ですから、誤っているとはいえない。
    さて、
    分配金収益率「利回り」は、分配可能利益の予想なしに、予想することができません。(超過金があるかないかは別にして)
    ホテルの場合、変動賃料制では、所定の契約上の固定費が売上から差し引かれますから、売上を予測しないと、収益率が計算できない。

    UBS証券アナリストが示したオフィス年期待収益率4.5%が、分配可能利益の変動性を調整すれば必要なリスク度かは、投資家しだいでしょう。景気後退でオフィス賃料が緩むことを想定すれば、その程度、求められるから、投資家の売上予測しだい。
    私見ながら、年金運用を考えれば、4%で数年先に売上10%減の予想であれば、リスク許容範囲ではないか。1%で運用していては、厚生年金基金が破綻し、返上してしまうしかない。
    4%は、売上減リスクが限られる限り、買われる。
    オフィス、住宅、物流、介護などは、中長期のリース支払い、固定賃料が保証されるので、収益予想が出しやすい。
    ホテルは、テナント固定料だけでなく、半分以上で変動収益の影響を受けるので、敏感になるので、その分、追加プレミアムが要るが+1%で十分か。収益変動ではなく、価格ボラティリティだけ見れば。

    米金利がどこまで下げられるのか?
    年金運用ルールで年5.5%収益で回ることが前提ですから、金利を下げ続けた悪影響がでて、イリノイ州や同州の自治体のように財政破綻して、事実上の自治体破産がもはや避けられなくなる。GM破綻のように倒産法適用申請して、年金債務を一部免責するしかなくなる。いずれ大手の老舗の民間企業の年金liabilityから信用格付けも下落。米金利下げの悪影響で限界がでる。

  • >>No. 653

    インバウンド客が増加し続ける?
    具体的に、どの国でどれだけ増加するかが予測できなければ、全体でどれだけ宿泊料が増えるか予想をたてることができない。
    反論しているのではない。数字を求めているだけ。
    Invについては、ここの国内ホテルでどれだけの売上を予想するかであり、ひとつひとつの積み上げなしに、これだけ増えるという根拠がわからない。

  • >>No. 642

    10月11日の日経新聞「REIT全員買いに警戒。WeWork影響も」

    記者は、もらってきた情報、聞いてきた情報を断片的に貼っただけで、点線以下のアナリストからもらった情報の理解が足りないで書いている。
    報道されたUBS証券アナリストの5年後の4オフィスREITの増配予測と
    各REITの増配予測から計算される5年後の分配額から、直接利回りと予測価格を計算し、買われすぎ率を計算する(添付の通り)。
        予想利回り  買われすぎ 
    日本ビルファンド  4.2%  303,672  59%
    ジャパンRE     3.7%  181,229   34%
    大和証券オフィス  4.7%  268,373  48%
    ケネディ・オフィス 4.5%  252,201  42%

    すなわち、あるアナリストは、オフィスREITには、4.2~4.7%の利回りが必要と主張し、どれだけ買われすぎているかを示していることが推察される(異常値を除き)。
    記者は、必要利回りも、なぜオフィスREITに4.2~4.7%がなぜ最低必要利回りなのかも記載していないが、市場が5年後どれだけの増配を求めているかだけ貼っている。

    -------------
    UBS証券の竹内一史氏は「みんなが買っている一方的な状況に、非常に危うさを感じる」と警戒する。同社が「現在の投資口価格がどれくらいの増配を織り込んでいるか」を推計すると、オフィスREITで主力の日本ビルファンド投資法人は5年後には5割以上になる計算だ。年率で1割程度の増配が5年続くことになり「賃料上昇の期待を織り込んでも我々の予想配当成長率を上回っており、割高になりすぎている

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