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投稿コメント一覧 (89コメント)

  • 単に、投資スパンの違いにすぎません。見ている視界が違う。
    半年タームで業績から先行きを見る。
    業績見通しが暗く、業態不況業種が1/3以上を占め、業績目標が立てられない状況と判断できれば、半年先900円のおそれもある。かりに1700円がコストでも、財産減らすためにポジションをもつ理由がないから、損きりしてゼロにする。見通しがまだ不透明にすぎなければ、80~100%ヘッジに留めるかもしれないが。半年後に、950円で買い戻し、1350円に戻せば、400円の簿価が下げられる。売らずにもっていれば、その利益も得られない。
    半年間に現れる、明日明後日の価格取りの上げ下げは、雑音でどうでもいい。下のグラフに見られるように、短期には、派手にふれる。チャートの節目はポジションをとるタイミングにすぎない。

    あるひとは、1週間2週間の値動きだけで、さやとりに関心をもち、別のひとは、半年先をみて、半年間のリスクをとる。
    業績を見るから、財務を無視する立場ではリスクが計測できない。
    1~2週間の取引で、会社の業績に無関心で、財務を読まない、計算しないという投資立場とは違う。
    ただこの株、業績とは別に、不動株の1割どころか2割動く。
    もし、機関というのが、一般的なポートフォリオ・マネッジの世界の「機関投資家」という意味で使われているならば、1年以下の投資タームで考えるなど、ありえない。まずは企業と業態の業績の現状分析が基本のキ。
    ことばの定義するところが読めないが。

  • 割安・割高・売り煽り、何をもって、そう判断するか分かりません。
    投資基準、時間的尺度は人によって違う。
    持ち合い株主73.4%を除けば 677万株、91.4億円しかない株です。
    150円動くのは頻繁。
    地合いが強いから買いを集めても、長期にもつ意欲がなければ、短気で利益をとって売り逃げるわけですから、200円上げても、ポジションスクエアにして、株価はまた戻るから、短気の動きは、半年中期でみれば、ニュートラル。
    元のさやに戻るから、最終的に価格には影響を与えない、どうでもいい人たちの動きです。

    単なるチャートの上の過去データからの予想
    1300円台まで売られた2019.3.13以降の日終り値から、20日と60日の移動平均線の乖離率の推移をとったグラフ。
    ひとつわかることは、20日線では+12%、60日線では+13%を累積分布を見る限り、3σの世界で、垂直状ほどの急峻なmeanへの回帰が見られること。
    20日線では-12%近くで底で、その後するする戻しており、60日線では-14%を越えることもあり、同様に急速にmeanに戻すどころか、+12%まで跳ね上がっています。
    乖離率の平均は2つとも殆ど0%ですが、1σは20日線が6.4%、60日線が8.3%も2%も移動平均線maからの乖離が激しい。単純に、短気のmaのほうが、日々の価格に近い付近を動くにすぎません。
    それぞれのmaの平均はほぼ同じで1366、1377ですが1σは67(4.9%)、23(1.7%)動いています。
    従って、長期のmaからの乖離が大きくなると、激しく回帰する。
    5344に貼った2つのmaからの乖離率ヒストグラムのきれいな正規分布と比べて、oharaのヒストグラムには規則性が全く見えませんが、行き過ぎた乖離からの平均への戻しは、いずれも同じ現象です。

    週末時点で、60日乖離は0%ですが、20日から+6%。短気に上に跳ねる力は20日線+6%、60日線+14%を貯めていますが、マイナス乖離にいかない理由もありません。

  • >>No. 70


    一週間後に150円上がるから、ここが買いという見方をしていませんし、どうでもいいことです。
    投資する以上、1年以上資金を引くことは考えておりません。ただ財産が減らないことが前提ですから、経営環境変化があれば、長期の投資スタンスを変更せざるを得ないこともでてくる。最近では頻繁に。

    オハラの現在の財務がよいという理解は、誤りでしょう。
    作り上げた現在持っているものではなく、損益が毎日つみあがっていく。株価はこの先1年がどうかが判断基準でしょう。

    ご指摘の通り、400億円の純資産があって、売上230億円。さらに、300億円の目標を消してしまったわけです、
    ○株価売上倍率=1.5倍 
    他の平均的企業には(特にPBR 1倍割れ)、0.6がざらですから、とんでもなく高い株価です。すなわち、PER評価が来期の売上期待から、高い。
    しかし、現実のこれまでの成績は
    ○ROA=2.65%
    ○ROA=1.14%
    ○使用総資本回転率=0.41
    ○売上高営業利益率=5.48%
    あまりにも財務上、運用効率が悪い。現金100億円だけでなく、資本全体の運用効率の問題。
    さらに、デジカメでは回復対策がない状況のなか、材料の強化強度ガラスが来期に商権が確立して売れても、追加10億円。
    セイコー、キャノンの不況業種で半分近くでは、対策しようがないというなら、現金を払いだして、工場整理して、業務縮小もありえるのか。そこまで方針がないから、困ったなと、豪雨がやむのを待っているかの様子。

    1年以上、長期投資するのであれば、ここを底に利益率を改善してほしいが、それが決算説明書のどのセグメントからもみえない。
    ただ、この規模のわりに、決算説明資料はとんでもなく、分かりやすく製品情報と売上利益が整理されていて不透明でないので、問題点が明らかにされて、それ以上の懸念材料がなく、業務リスクが確認できる、りっぱなIR資料で感激するほど、感謝です。

  • >>No. 63

    モメンタム・ファクターからcyclicals、valueへのシフトは、米株では7月後半から説かれていた。注目を集めていたご本尊、JPMorganのKolanovictがCNBCに登場するほどになり、99年dot.comバブル以来のquant momentum崩落とよばれる。
    9/6を境目に流れが加速し、そのセクター・ローテーション見直しは10年ぶりという。
    その状況については、掲示板5344に書き込んでいます。

    日本株もその流れを採り、半導体製造装置関連、電子部材、素材化学、FA機械、銀行がほぼ全面的に見直された。25日75日の移動平均線からの乖離率は、先週半ば、2σを越えて、3σ直前の97%領域に入っている。

    オハラは、2017年以前、売上が250億円前後で株価が700~900円に低迷していた後、2017年から、突如、売上が伸び、大きな時価総額に評価が上がってきたが、2018年10月頃から長期下げトレンドに入って、3月頃に底をいれて、横ばいになってきた。

    昨年後半から崩落して長期トレンドに入って、3月の底入れから今日までの226日の価格の変動推移と乖離区分頻度に関して、セラミック部材株(ガラス窯業)がどの程度、獏上げして買われているかについてのグラフは、5344に添付してあります。

    PBRの0.8倍以下は割安なのか。
    2016年末まで、オハラは長期にわたり、その程度で取引されていた。
    むしろ、2017年から18年半ばまでが、増益期待で膨らんだ。
    PBR=PER x ROE で計算される。
     利益が大幅減のとき、ROEが1~2%に激減し、PERは株価が十分に下げなければ(一時的な利益の急減は半分は戻すだろうと期待から)10倍から70倍に跳ね上がったままに停滞する。
     すると、PBR(は計算上)=1.14% x 70.5 = 0.80
     ここで、ROEは将来の利益予想により変動するが、増益見込みがたたなければ、1%の水準に固定する。0になると、計算ができなくなる。
     すなわち、PBR 0.8は、PER 70倍を適正とみなすと同視され、PBR 0.8の妥当性には意味を失う。利益が半分元に戻るのを期待しても35倍。
    ただ、借入金など除き、現金100億円ゆえクッションでしょう。取崩して配当払えば、そのぶん純資産は減る。使う当てがないから返還するかは会社の判断。

  • まとめ
    ○前年比)エレクトロニクス売上減 15億円減(-14%)
         レンズ関連売上減 30億円(-17%)
    ○3Qベースの比較では、いずれも25%減
    ○来期ナノセラムの売上倍増しても +10億円程
    ○デジカメ売上比率は減ってきたが、なお全体の1/3を越える。対処策示されず
    ○持ち合い株主73.4%を除けば 677万株、91.4億円
    ○株価低迷の2011~2016末の時価総額150億円の2倍超に評価される

               18/10 19/10 全体% 減少額
    エレクトロニクス売上 10,596  9100 38%  -1,496 -14%
    特殊ガラス      6,761  5400 23%  -1,361 -20%
    石英ガラス      3,834  3700 16%  -134   -4%

    エレクトロニクス売上内訳       9100 全体%
    スマホ部材・保護フィルム    10% 910 4%
    プロジェクター(TFT基板材)   5% 455 2%
    宇宙・天文(ミラー材)     10% 910 4%
    光通信機器(DWDMフィルタ材) 5% 455 2%
    半導体フォトマスク       10% 910 4%
    FPD露光装置(レンズ・ミラー材) 5% 455 2%
    半導体露光装置         25% 2275 10%
    他               30% 2730 12%

             18/10  19/10 全体% 減少額
    光事業売上    17,625  14,600 62% -3,025 -17%
    光学プレス品   14,883 12,100 51% -2,783 -19%
    光学ブロック品  2,741  2,500 11%  -241  -9%

    光事業売上内訳      19/10 14,600 全体%
    レンズ交換式カメラ     55% 8,030 34%
    プロジェクター       15% 2,190 9%
    内視鏡           10% 1,460 6%
    車載カメラ         10% 1,460 6%
    監視カメラ         5%  730 3%
    他             5%   730  3%
    売上全体              23,700
    20/10期目標... 300億円をあきらめた

  • >>No. 50

    下のタイトルが誤ってました。
    ナノセラムが会社の来期目標通り売れるとして、一株益+11.8円
            来期目標の2倍売れるとして、一株益+4.1円
      説明の下に予測が入れてあります。

    ナノセラムの会社の製品説明に、5G通信との関連の記述はありません。
    ガラスの強度の問題で、鉄球落下試験で3倍以上の強度を誇る液晶保護ガラスで、5Gには関係する解説は見あたりません。

    下の >50に書き込みましたように、
    18/10実績で14億円のナノセラムを売りあげています。
    19/10期、12.5億円のナノセラムの期首売上見込みが外れて、5.5億円しか売れる予想ができなくなって下方修正するから、売り上げ減は7億円にすぎません。
    会社のプレスリリースでは、17年4月28日、iPhone 7・6a/6用に、SoftBank Selectionに採用されたとありますから、その販売額があるということでしょうか。販売予想価格は5472円。

    しかし、ナノセラムの「評価試験項目への追加対応が必要」になり、「新たな商流の確立」という売上は来期以降に遅れると「見込む」。
    決算説明資料は、あちこちに「見込み」ばかりが目立ちます。

    エレクトロニクス売上37.5%を、20/10期に45%の135億以上に引きあげる目標ですが、期首予想の115億に対して、91億円しか売れる見込みがありません。
    来期は、会社説明によれば、デジカメの市場縮小で需要期待ができないなか、44億円もエレクトロニクスが余分に売れる目標ですが、半導体製造装置関連でしょうか。

  • ナノセラムが会社の来期目標通り売れるとして、一株益+62円
            来期目標の2倍売れるとして、一株益+177円

    ナノセラム事業予想
      18/10実績 通期予想 9月通期予想
    売上 14億   12.5億   5.5億

                    期首    9.11
      18/10実績 19/10予想 19/10予想 20/10期予想
    売上 282億  273億    237億    300億円
    利益  32億  28億     13億    35億円

    売上比率  18/10実績  19/10期首予想 9月予想  20/10目標
    光     176億/62.5% 158億/58% 146億/62% 55%以下
    エレクトロ 106億/37.5% 115億/42% 91億/38%  45%以上

    [エレクトロニクス事業]
    スマホ関係(本体部材・保護フィルム)10%
    プロジェクター(TFT基板材)     5%
    宇宙・天文(ミラー材)       10%
    光通信機器(DWDMフィルター材)  5%
    半導体フォトマスク         10%
    FPD露光装置(レンズ、ミラー材)  5%
    半導体露光装置(レンズ、構造部材) 25%
    他                 30%

    (来期移行のナノセラムの見通し)
    ナノセラムは、評価試験項目への追加対応が必要となったため、新たな商流の確立は、来期以降に遅延する見込み

    (来期以降の状況と課題)
    ナノセラムTMはスマホ筐体向け商流確立を目指す

    20/10期の会社の業績目標を到達するとして
    ①売上目標300億円  
    ②エレクトロニクス売上を45%以上=135億円
    ナノセラムの売上比率10%で13.5億円
     ナノセラムが来期売上見込みの倍増したとして 27億円
     19/10に対して 20億円の売上増
      営業利益率15%として、追加利益は3億円
       一株益+11.79円 x 15 =176.8円  
     会社売上見込み14億円で、売上+7億円、営業利益+1.05億
       一株益 +4.13 x 15= 61.9円

    ナノセラムが倍売れることより
    62%を占めるデジカメ関連の市場がさらに縮小して需要の減少が見込まれ(会社が見込んでいる)回復見込みが起たない。
    光事業売上減を何とかしないと

  • 99年のdot.comバブル以来、3シグマσのブラックスワンが来たような確率のセクター見直し(下げのテール・リスクの逆の上げのテール収益)

    ○割高になったmomentumのquantが破裂して、
    ○債券バブルの割高になった債券を処分して(利回りが上がる限り)、
    割安放置のcyclicalとvalueを買うセクター・ローテーション調整が起っていると米アナリストが分析する。
    金融緩和と財政てこ入れ期待に、米中貿易紛争の市場環境では、10月末までは調整が続く米株。
    (バブルの長期債売りで利回りが上がれば、長短金利差は広がり、Fedが金利を下げるための口実はどうするか)

    この5年で、7兆ドルも自社株買いしても、S&Pは10年で300%騰がった。他方、GDPは年3%程しか増えてないから、株価は現実の利益の10倍上げた計算になる。
    自社株買いして時価総額が減少あるいは抑えられるはずだが、PERを+修正してMVが維持される。結果、PBRが増加して3倍になる。もはやmomentumは割高だから買えないから、PBRの割安なvalue、cyclicalへのセクター・シフトが理屈。

    momentumからの流出で、米株価は75%の価格調整が終わったという。
    maruwaの上げは米株cyclicalへの調整に連れてか、移動平均乖離率の大きさは、既に2σを越えた。(25日と75日線乖離 11.8%、16.7%)

    (グラフ) marua株価が7000円以下になった2018/11/5から226営業日の計測
    ○2つの移動平均線からの乖離率(20日、60日)の推移
    ○乖離率の区分ごとの日数の割合のヒストグラム 

    9/12 移動平均線からの乖離率は、既に最大の乖離のひとつで7~8番め(20日線では、8/207日で右テールの3.5%)
    9/12の乖離を越えた日は、4/18-22 7/1-2 7/31-8/1の3度の7日間だけ
    計測期間中、乖離が逆に転換すると、直後にすり鉢上にまっさかさまに落ちるか、70度の崖を駆け上るように上抜けていた。

    さらに上げが続けば、調整は3σの確率範囲になる。
    10年に一度ではないが。

  • 9月13日 07:59

    どう読むか?

    号砲は9月6日に鳴った
    信じるかどうかでなく、ついていくかどうかでなく、Kolanovictの託宣が市場センチメントを動かしている(現実)にどう向かう?
      *****
    公衆の表に出てきたvalue, cyclical買い推奨、ご本尊 Kolanovict
    CNBCに登場

    ■ 10年に1度しか起らないセクターシフト
     下のコメントに対して、zerohedgeでもかんかんがくがく
    ■ rotation シフトの強気相場は、10月まで続く。中央銀行の緩和も後押しする。
    ■ large capに対してsmall capはあまりに安く、金曜日(6日)乖離は歴史的に■ 最大となった。1、3、6、12ヶ月の価格でみると、small cap momentum indicatorは最悪のネガティブ乖離。
    ■ これだけの乖離は、dod bubbleの1999年以来のこと。
    ■ value, cyclicalはボラティリティが低い割りに、米中紛争もあり見放されているが、momentumに比べて歴史的にあまりに割安で、上値期待が大きい。
    ■ 10月中国協議が失敗しても、割安だから値下りリスクは知れている。
    ■ S&Pは、長期の債券の利回りようなデフェンシブ株や経済リスク抵抗のないハイテクのグロースのウエイトが高い。
    ■ 7月、10年に1度のセクター・ローテーションが始まる。前回は1999年。

    JP Morgan’s market guru says his ‘once in a decade’ trade is upon us
    Sep 11 2019 12:22 PM

  • Quant虐殺(momentumのselloff)は、次のステージに
    5344は長期shortにおかれてきた。20日、60日移動平均線乖離は日平均-0.5%に対して、σは8%もあった。
     
    米株のvalue rotationのmeanへの回帰 は、global市場を巻き込み、10月まで長期に続く。 
     - a historic rotation: momentum factorから value/low vol stocksへ
     - momentum selloff (Tech, Defensives)とshortの(Cyclicals, Value)のカバーは(history的に)75%が終わったが、まだ数週間ゆっくりと追加のまき戻し解消が進む。
     -  long leg selloff は1σのイベントに対し、short legラリーは4σの出来事
     1999年以降で longとshort leg converの1σ以上のイベントは、7週しか起こっていない。

    もうひとつのmomentum の血の海の歴史的な動きはいつ終わるのか。
      =>長く数ヶ月のレジーム・シフトになる。
    ① volatility (VaRs) ② P/L  ③ the calendar  ④ fundamentalsから分析される。
     - まき戻しによりquant P/Lをもっと下押し押して、市場の流動性とマーケットメーキングを大きく減じる
     - 高いポートフォリオ・ボラティリティ(VaR)がとれるriskを減じ、レバレッジを下げ、VaR制限を厳しくする。
     - 投資家センチメントが悪化して、下押ししてもリスクをとる能力が低下する。
     - 長期債ロングのCTAs や Risk Parity funds は債券利回りが上昇し続ける限り、売らなければならない。
      =>債券利回りが上昇は、ショートの買い戻しValue と収益悪化のmomentumを悪化させる。
     - もっと大きくロングを売ってリスクを外すことで、幅広な市場と投資家の収益を下押しする。4Q2018のリプレイのように。
     
    selloffの期間は26%続いたが、価格のmedianへのまき戻しでは75%動いた。
    中央銀行は、S&Pの666への歴史のmean 回帰の動きをどのくいらい遅らせるか。

  • >>No. 242

    ただ、滅多にみない信用倍率がなにか気にかかる

           5日  25日  75日  per  roe 
    ヒロセ電機 4.8% 14.7% 15.6% 28  6%
    上に放れる転換が出ている!動きだ、
    短期は高くみえるが長期でみれば割安で買いと、
    チャートだけをみて、証券ジャパン大谷まさゆき がTVで吠える。
    業績をいっさい語らずに。
    ただの中国関連で売られていて、少し晴れたから戻しただけだろうに。
    債券バブルが破裂して、資金シフトが起こっているとしても、これ以上、騰がる裏づけがあるのか。

    MARUWA
    株価が転じて上に離れるほどには、業績先行きが読めない
          5日  25日  75日  rsi             
    MARUWA  6% 14.5%  19.3% 77
    ローム   4.2  10.5  15.9  70 
    京セラ   2.3  5.7    0.15  77
    太陽誘電  6.3  15.6  16.4  77
    TDK    4.5  13.4   17.1  84
    村田    5.3  11.4   8.5   84
     MARUWAだけ過熱感があるけでもない

  • 業績回復見込みを読めるか

    業績の悪化が著しく、先行き不透明は
    ○デジタルカメラ向けガラス需要減が、厳しい状況にある
     売上の6割?
    ○42%の大株主のうち、キャノン18.4%、セイコー18.5%
    ○露光装置はFPD向け ×
    ○スマホ向けナノセラム ×

    事業環境

    ■ デジタルカメラ市場は需要減少見込み
    ■ プロジェクタ、監視カメラ、車載カメラでは、高精細化の進展で、高品質光学ガラスのニーズが高まる見込み
    ■ 露光装置は、FPD向けは弱含みで推移。半導体向けは堅調の見込み
    ■ ナノセラムはスマホ筐体向けの商流確立に遅れ
    ■ FPD露光装置向け 極低膨張ガラスセラミックスは、需要回復時期に遅れ
    ■ 半導体露光装置向け高均質ガラスは、需要が堅調に推移する見込み
    ■ リチウムイオン伝導性ガラスセラミックスは、採用に向け、拡販に注力

    20/10期 予想

    ■デジタルカメラ市場の更なる縮小が見込まれる
    ■ナノセラム拡販が遅延
    ■業績目標(売上高300億円、営業利益35億円、ROE8%)達成時期の再検討要の見込み

    光事業の 見通し

    ■ デジタルカメラ向け光学ガラスは、市場縮小に伴い需要の減少が続く見込み
     • このような中、レンズ加工品拡販で、付加価値拡大を目指す
    ■ 監視カメラ、車載カメラ向け光学ガラスは、高精細化により需要の拡大が見込まれるが、
     小径レンズが主に加え、車載カメラは評価期間が長く、デジタルカメラ向けの落ち込みをカバーするまでに時間を要する見込み

    エレクトロニクス事業 見通し

    ■ 特殊ガラスは、半導体露光装置向け高均質ガラスは堅調
    ■ FPD露光装置向け極低膨張ガラスセラミックスや光通信機器向けガラス素材の需要も回復する見込み
    ■ ナノセラムはスマートフォン筐体向け商流確立を目指す
    ■ 石英ガラスは、プロジェクタ向けTFT基板の需要が減少する見込み

  • >>No. 323

    ユニゾの物件をINVが取得するためのdue process

    当該REIT法人並びに資産運用会社のコンプライアンス委員会の審査承認のしかるべき適正なプロセスのなかで、利益相反となる物件の購入は、契約違反行為となるため、損害賠償の訴えの対象となります。REIT投資家の利益を鑑みて、適正かつ慎重なdue diligenceを経て、ふさわしい収益を獲られ、かつ妥当な価格であれば、決定されることになるでしょう。
    従って、購入されれば、スポンサーのゴミ箱にはならないでしょう。
    ただINVの資産運用会社CIMは実質的に誰が運用しているのか。既に書き込みしたように、不透明が部分がありますが、取得プロセスでは、スポンサーによるコントロールが完全に排除されていなければなりません。
    先に説明した通り(>317、>287)、 INVとFortress Investment Group LLCとはなんの資本関係もありません。
    CIMとのつながりでは、Peter BrigerがCIMに8割出資するFortress CIM Holdings LPにGPを派遣するFortress CIM Holdings GP LLC(デラウエア) の「代表者」だということです。
    人的な関係があるからといって、REITではスポンサーの支配(出向者の受入があっても)の可能性が仕組み上、排除され、REIT投資家の利益のみのために十時しなければならない義務があります。
    投資家が不利益を被るような案件は、コンプライアンス委員会の壁の前に、あえなく撃沈されます。
    コンプライアンス委員会のスポンサーとの利益相反のdue processについては、明白に開示されています。
    CIMの資本・パートナー構造、人的関係から、部外の第三者Fortress Investment Group LLCの取得物件のファイナンスがINVによって提供されるのは、想定できません。
    しかし、第三者の物件を誰かが紹介するというのはあるでしょうから、検討の対象にはなります。Fortress Investment Group LLCの紹介する物件についての第一優先権の定めが置かれていれば、ありえます。

  • 介護報酬費負担増は全体のテナント/オペレータの収入の1.5%ほど ?
    賃料100の半分を業務委託費とし、その2割を介護士費用として
    50x.2÷50=4%
    間違っていれば、ご指摘ください。
    NOI利回り 含み損益 NAV  分配金利回り
     6.3%   26.4%  0.89  4.7%
    収益減4%であれば、NOIから、価格に影響を及ぼすほどでも?

  • 介護報酬費負担増が全オペレータに生じるとして
    テナント/オペレータの賃料及び他全収入の1.4% ?
    訪問介護(+訪問医療)サービス、生活支援サービスなど業務委託費らしきの合計
    間違えがあれば、指摘ください。
    2%程度であれば、とくに価格に影響を及ぼすほどでも?
    NOI利回り 含み損益 NAV 分配金利回り
     5.56%  7.22% 1.17  5%

  • REITは誰が運用しているのか (5回)

    ○ REITは、所有する物件の法律上の帰属の目的とする法人であり、REITにかかる物件の取得・譲渡の財産管理、フィナンス、IRなど業務の執行は、スポンサーが全額(あるいは共同)出資するREIT資産運用会社に委託される。
    ○匿名組合を使うと、スポンサーやREIT運用会社に倒産など信用事由が生じると、財産の持分が分別出来ていなければ、倒産財産から隔離できない怖れがあるので、投資家と債権者のために、法律上の帰属をREITに移転する。
    REITは、REIT業務にかかる対外的な法律行為(契約)については、運用会社に排他的に委託しており、本人自らでは業務執行しない。
    ○スポンサーが取り組み開拓する案件をREIT運用会社い提案して、REITに取得させる場合の意思決定プロセスや、誰に優先権を与えるか、REITに適した財産家の判断は、REITのコンプライアンス上、もっとも重要な利益相反回避の業務プロセスであり、各社、IR資料で開示している。
    ○特に、REIT運用会は同一タイプの財産(オフィス、レジ、ロジ、ホテル、ナースリ)で複数のREITの運用会社から受託を回避するが、総合型があり、誰のREITを優先するかという問題が生じるので、優先権の事前同意がなされる。
    ○ 人員、組織の大きいREIT運用会社は、私募REITを組成して運用委託を受ける場合がみられるが、公募REITとの利益相反が100%生じないことを担保しなければならない。
    ○不動産投信運用会社、出資者、従業員数リストから
    10人ほどで、REIT業務全てに従事する運用会社があり、スポンサーから従業員の出向を受けているREITがいくつかみられる。特に、スポンサーが多い場合に、各社から出向を受けている場合があり、利益相反回避のコンプライアンスが厳しくなる。
    ○ REIT運用会社の規模は50人ほどと小さく、自ら物件を開拓できる能力はなく、物件開発はスポンサーに依存し、提案された案件を運用方針に従って、取得するか、処分するかを決定する業務となる。
    ○ 投資家は、運用会社の能力やコンプライアンスについて、承知していることが前提になる。IR上、開示されているので、知っていることが推認され、自己責任となるので、REITに運用失敗があっても、説明を受けなかったとか、知らなかったという主張は通じない。

  • REIT資産運用受託会社の機関構造と取締役の義務と責任(4)
    資産運用受託会社(AM)は、単独株主による全額出資の設立によることが多い。例えば、オリックス不動産REITのAMオリックスAMがオリックスによる100%出資で設立されるように。親会社とは資本関係だけでなく、人的関係がみられる。
    他方、REITには自身の持分権者がおり、AMの取締役は親会社やスポンサーの利益のためではなく、委託をうけるREITのためにのみ業務を執行しなければならない義務を負う。すなわち、投資家とAMとの間には直接の契約関係はないが、投資家の利益に対してのみ財産管理する信認義務を負う。
    従ってAMの役職員は全て、親会社との間で利益相反のおこりえる出向や兼務は許されない。AMは唯一の受託業務のために、親会社の経営やビジネスとは独立した機関構造をもち、独立してビジネスジャッジメントできるに足る業務組織体制を備えていなければならないから、株主やスポンサー会社から役職員の出向を受け入れるなど、支配権の及ばないよう機関設計される。AMの取締役が親会社のために働き、不利益取引が発生し、損失が生じれば、投資家集団はREITを透かして、損失回復の訴えを起こすことになる。
    どのAMも、親会社とは別に、独自に受託業務を執行するに豊富な経験ある役職員と大きな組織を備えている。
    以下の添付図は、InvのAMのCIMの資本構造を示す。
    CIMは、SBGが全額出資するケイマンLPの孫LPを通じて全額出資されるデラウエアLPの全額出資を受けるケイマンLPから80%、SBGから20%の出資で設立される。LPはSBGが設立するGP派遣専業のデラウエアLLCからGPを受け入れるので、事実上SBGの全額出資法人で、経営について人的影響を受ける。

    親会社が自社のための企業買収によって取得する不動産物件をREITに譲渡することに、どのような制限があるか。
    もし親会社の企業買収がREITに譲渡できることが前提であれば、いくらでも多額の資金をかけて買収を成功させても、。リスクを第三者に移転できれば、親会社は割高かどうかを懸念するに及ばない。REITは企業買収の親会社の受け皿ではない。どのような運用基準により、収益性を予測して取得するのか、そのための適正手続きに従い、AMがどのようにビジネス判断するかのプロセスが明らかにされる責任がある。

  • >>No. 287

    Invincible、 誰がどう運営しているのか。(弟3回)
    invincibleの機関構造と資本関係は添付の通り。
    平成30年3月29日  資産運用会社における主要株主及び親会社並びに特定関係法人の異動に関する お知らせ(続報)などから作成。
    アメリカにLPを起こして100%出資し、GPとなるLLCを設け、ひ孫LPの100%出資の子のFortress CIM Holdings L.P.に80%出資するCIMに資産運用委託する。図参照すれば、誰が物件の売買・譲渡の業務執行しているか、把握できる。
    SBGは、自分の利益とInvincibleの利益のどちらを優先するのだろうか。 SBGの利益を優先すれば、どうなるか。Invの利益を優先すれば、どうなるのか。SBGにはSBGの株主がおり、SBGの取締役はその株主の利益のために業務執行しなければならない。InvincibleにはInvincibleの持分所有者がおり、Invincibleの取締役はその株主の利益のために業務執行し、他社の利益のために従事してはならない。
    添付の機関構造・資本関係では、法律上、SBGは自らを利益相反の立場におき、支配的コントロールの介入を排除できないので、法律上、利益相反リスクを回避できない。SBGは、自分の利益は封じて、Inv=投資家だけのために働く善人だから心配いらない。

    他のREITでは、資産運用委託契約により業務を受託する会社は、該REIT専用の資産運用会社で、業務執行に必要となる十分な役職員を独自に有している。それぞれのREITがどのような不動産投信運用会社に業務委託をしているか、リストを作成し、各不動産投信運用会社の機関・資本構造を読めば、むつかしさと違いが見えてくる。

  • ジャパンホテル、 2週間で6.5%下落
     エコノミー  4.7%
     ミドル    43.7%(オリエンタル、メルキュールあたり)
     ラクジュアリ+アッパーミドル 51.6%(ヒルトン、マリオットあたり)

    訪日旅行にホテル代2.4万を含めて7万円しか使わない韓国人の影響がどれほどか。韓国ウォン2割安で、政治ではなく、20代は5万円以内では、もっと倹約になり、ゲストハウスが増えて、エコノミーホテルも無理だろう。30代以降の8割が使うが、彼らの旅費も削られる。
    中国元安で、一人当たり23万円、4人家族で90万円、ひとり15万円の買い物三昧は続かない。訪日客が減れば、買い物が減るが、ホテル代も変動料金が下がりだす。

    REITのパフォーマンスは収益しだい。
    収益減になれば、レバ2倍のため、配当に影響がでる。長期借入金利は、既に底でこれ以上下がらないだろう。

  • 5月半ばから、米 hotel REITから資金が引けている。
    景気後退懸念で、5月半ばから、景気敏感ホテルREITからも資金が流出している。
    5月半ばからの下落は -16% (昨日 -2.9%)
    hotel Reitは、2016.9~11月水準まで戻してしまって、長期下方トレンドに入っている。

    retail REITは、それより1月前の4月半ばから資金が逃げ始めていた。
    下落幅は -10% (昨日 -1.75%)
    4.12.2019、Seeking Alphaに、mall REIT 落ちるナイフをつかむ
    Mall REITs: Catch A Falling Knife
    と題するレポートがでてから、下落し始めた。
    (Retail REITチャートは下の書き込みに1日前のがある)

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