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投稿コメント一覧 (118コメント)

  • >>No. 995

    私はもはや投資もやめておりますが、不動産業界には少々知見があり、物件そのものや運用状況と株価の連動には関心があります。今、ホテルは、なかなか買い手がつきません。そんな中でも売却できたのは、運用会社の能力が高いことの証左です。ただし、本当に売りたい物件は、なかなか売れないのでしょう。例えば〇〇シリーズとかです。毎年のように水面下での売買の話が噂に上ります。

  • 新橋売却をどう捉えるかです。
    ここは立地の良さや将来の新橋駅前の再開発も予定されており、JHRが保有している中では将来に渡って安定性の高いホテルです。確か固定賃契約だったかと?またオペレーターも相鉄資本なので盤石です。つまり、通常時なら売らないホテルの代表格です。皆さんはどう分析しますか?

  • >>No. 945

    デマはやめてください。
    7月10日から営業再開です。

  • >>No. 925


    共立リゾートの雪月花の予約サイトを見たら
    7月は週末でも、まだそれなりに空きがあります。
    恐らく間引きして販売していると思いますので、
    ゆっくりできるでしょう。
    まあ共立のホテルは固定賃料なので、JHRとしては賃料さえきちんともらえていれば、救いの神です。

    >せっかくなのでJHRの店子の宿、箱根強羅温泉の
    > 季の湯 雪月花
    >予約しようかと思ったら7月中の週末は満室だった。涙
    >首都圏の温泉宿はどこも混んでるのかぁ。

  • ツカサの膿がまだ出ていない気がする…

  • >>No. 517

    アドバイスありがとうございます。
    間違えました。
    ヘドロオーシャンかも知れません。

  • ホテルリートにとっては、かつてないほどの危機的な状況にも関わらず単にワイワイガヤガヤで買いを煽るのはどうしても乗れないのです。コメントに二番底のことをまともに分析したものがほとんどありません。ではネガティブなことを洗いざらいにピックアップします。
    1. 新型コロナの問題はワクチンが発見されるまで多かれ少なかれ継続します。これはV字回復が無いことに繋がります。
    2. 消費増税の影響が続いているのでGDPはコロナ禍で無くともマイナス成長でした。
    3. インバウンド需要は、暫くは戻りません。
    4. アベノミクスもいよいよ終焉を迎えようとしています。
    ETFしかり公的資金によるカンフル剤も限界にきています。
    5. 4-6月のGDPは、過去最低と予測されています。
    6. 来年の五輪も制限を設けた大会との報道もあります。
    7. オペレーター企業のブランドのれん代を買ったほどオペレーターの資金繰りが厳しいと考えられます。
    8. 米中の緊張が政治経済に影を落とします。
    9. 第二派、第三波が来るかも知れません。
    10. ヒルトン東京お台場の出口戦略が見えません。
    これはエグジットありきの絵を描いていたと考えています。

    ポジティブなこと。
    ホテル旅館の売買活動が水面下で始まったようです。
    ただ買い手が中華マネーなのは閉口します。日本のファンドやREITでも売買が活況化すれば、物件の刷新ができるかと思います。発想の転換を期待します。JHR!

  • >>No. 494

    失礼しました。ここは昨年度に総資産の17%に上るヒルトン東京お台場を買っています。また心斎橋でも過去2、3年前から立て続けに買っています。その売上がいずれも予想に反して達悪いのです。公募増資のフォーキャストからかなり下振れしています。このホテルはINVも狙いをつけていましたが、手をつけたのはJHRであり、ブリッジかましてヒューリックから買いました。このPOはかなり危ない橋でした。マーケットではJHRよく買ったな…これでもちっきりでした。その社運をかけた物件の売上が芳しくな炒め、今期は数十億をかけてリノベーションを計画していましたが、恐らく凍結されているでしょう。そしてこの下振れをインバウンド特に日韓関係の悪化と自然災害の理由のみとしています。この後ろ向きな姿勢つまり弱気な姿勢が見られました。他のホテルリートはもっと強気でした。これは何を隠そう台場がなかなか浮上しないことの裏腹と考えています。ホテルリートはRevPARとGOP成長率でしか測れません。今はどうでしょう。予想すら出せないほどの状態なのです。

  • 冷静に考えて下さい。本年1月の時点、コロナなどまだ一部報道しかなく、誰もが五輪開催で意気揚々としていた時に、このREITは下げのトレンドだったのです。確か7万円位です。1万以上下げています。理由は何度かコメントしたので省きます。
    1月はネガティブ要素がなく、稼働率9割の状態であり、ADRも今の軽く倍は張っていたでしょう。この土台が根こそぎ無くなっていて今は5万円です。これを論理的に説明できる方。教えてください。

  • 私は単にコメントするだけです。株価全体が戻っているのは、金余りが実態経済に回らずに投資に寄っているのだと推測します。実態経済との乖離はバブルと呼ばれています。

  • 関係無いけどヒルトン東京お台場でCASBEE認証取得したようだ。ただし評価は低い。

  • APAは安かろう悪かろうだ
    一度だけ泊まったが壁も薄くて最悪

  • 様々な見解や現場の声を聞くと
    昨年度の状況には2〜3年は戻りません。
    問題はそれまで生き残れるかどうかです。
    生命線はホテルオペレーターの体力次第です。

  • ここはスポンサーの顔が全く見えない。星野、森トラ、INV、いちご、大江戸はそれなりにカラーがある、または多様性がある。ここは単にホテル専用のREITだ。
    ポストコロナにおいて最もリスクを内包している。5万円以上を期待するのは、一体全体どのような客観性、合理性があるのか知りたい。確かに投資は勢いや流れに乗るとの期待は分かるが、REITのボラティリティはそもそも高いし、その中でもホテルREITは高い。ホテル専用REITのリスクは最も高い。これが私の分析である。まあ何をコメントされようが本人の自由だが、キャピタルだろうとインカムだろうとリスクが高過ぎであると思う。

  • ホテルによっては、ホテル以外のテナント収益がかなりあります。コンビニ、ブライダル、レストラン(直営外)、ジム、スパ、アミューズメント、カラオケ等、それからほぼゼロですが、宴会場利用収益もあります。あとは固定賃分が確か過半あったはずです。ちゃんと支払いされていればですが。
    一方、ホテルは水道光熱費、稼働していなくとも基本料金はかかります。清掃費やリネン、これもクローズしていない限り最低限かかります。従業員や料飲、宿泊担当の従業員給与、そして設備等のメンテナンスも最低限かかります。外注しているホテルシステム(予約システム)、セキュリティ、送迎バスや運転手、広報、ブランドロイヤリティ等、ホテル運営には莫大なお金がかかります。損益分岐点は稼働率70%です。そして、REITへの収益は賃料またはマネージメントコントラクトやフランチャイズの委託料を受け取ります。
    REITのアセットマネジメントはホテルとこのような複雑なことのマネージメントをしています。大規模改装や資本的支出もホテルとREITは共同して実行します。今、これらが思うように回らないのです。

  • このREITは昨年末いや、実は9月から下げのトレンドに入っていました。理由は、ヒルトン東京お台場のRevPARが予想に反して芳しく無かったことです。五輪前の一時的な弱気のところにはコロナショックです。昨年度の悪い時であってもOCC80%を優に超えていました。今年3月末にフォーキャスト開示では分配金未定としました。ここは年に一度の分配金なので、悪い材料を今は出さない方針だろうと推測します。これが良いのかどうかはわかりません。問題は第二波です。当然に無いことに越したことはありませんが、今時点でははっきりしないので、予算が組めないのだと考えています。でも遅くとも6月に開示しないとさすがに投資家への背信でしょう。

  • 開示されました。
    少々意外なものもありましたが私なりに要約しました。

    インバウンド需要のホテルは壊滅的
    リゾートホテルも壊滅的
    沖縄、札幌、京都、大阪、お台場

    都市型中規模ホテルは意外と健闘している
    オリエンタル広島
    bシリーズ(イシン凄い!)

    米海軍御用達のメルキュール横須賀は安定しているようだ

    b八王子は、こんなものか?医療代替施設でも8割減とは!

  • >>No. 147

    ここのオペレーターです。順番は適当です。
    ホテルマネージメントジャパン、アコーホテルズ、イシンホテルズ、共立メンテナンス、東京ベイヒルトン、名古屋ヒルトン、ワシントンホテル、グリーンズ、東横イン、ホテル京阪、カンデオホテルズ、ブライダルプロデュース、ソラーレホテルズ、ホテルビスタ、相鉄フレッサイン、鴨川グランドホテル、ホテルアセント
    変動賃は主に旧JHR
    固定賃は主に旧NHF
    大手から小規模事業者までいろいろあります。
    INVと比較して複雑な組織です。

  • 株やREITは日銀の買い支え無しでは成り立たない頼りない現実があります。MMTが試される時かも知れませんが、実経済がコロナ禍でやられているのでインフレ誘導には至らないのではとも思います。

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