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No.156
我慢しきれず、決算前に9000…
2019/02/17 12:33
我慢しきれず、決算前に9000円で手放してしまいました……残念(涙)
明日、購入させて頂きますm(_ _)m -
No.351 買いたい
かほちゃやTATELUは評価が…
2019/02/17 12:17
かほちゃやTATELUは評価が出ない物件なのに、書類を改ざんして無理くり販売してたから駄目になった。
ワンルームデベは100年に一度というリーマンショックの時でも流動化をしていなかった会社は無傷だったし、その後も今が買い時!と普通に売っていた。45年ローン商品を出しているオリックスとも関係が良好そうなので、恐らく大丈夫でしょう。
そもそも、ワンルームデベで建築費の支払いに遅延が発生している会社も、今のところ聞かないしなあ……
最終的には売るだろうけど、今はその時では無いと思います〜〜 -
No.315 買いたい
根拠は無いけど、次回の決算は黒…
2019/02/16 17:15
根拠は無いけど、次回の決算は黒字に転換していると思うんだけどなあ……
木造アパートは融資がつきにくくなってるけど、RCのワンルームは普通にノンバンクの評価が出てるので、普通に売れてるから大丈夫でしょ。
むしろアパート客がワンルームに流れて行ってたりして!
中間決算がいまいちだったのは、社長の言う通り、物件の引渡しが遅れただけだと思います。 -
No.289 買いたい
Re:中古物件ですし、仕入れ原価は2…
2019/02/16 09:19
その計算だと、管理・修繕費が1万円程度/月と固定資産税を払ったらマイナスでしょ!
前にも書いたけど、ワンルームデベが手間をかけてそんな商売はしないでしょう〜
恐らくfundsは金融機関より評価が高く出る傾向に
あるのと資金調達が早いから、子会社への転売資金として利用してるのではないでしょうか。
決算書を見たところ、販売用不動産が10億円程増えてます。ワンルームを開発したら30億円程度の売上貢献度になるので下がれば買い増ししたい。 -
No.882
Re:決算は良いけど、サプライズ度合…
2019/02/15 01:31
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No.799
Re:成売り7000と2000増やし…
2019/02/14 08:26
下がったら買い増しなんて言いながら、ちょっと持ち株を減らそうと思いましたが、バレてしまったので売るのをやめます……
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No.786
昨日は夕方から飲み会だったので…
2019/02/14 08:08
昨日は夕方から飲み会だったので、中間決算を今見ました。
悪ーっ!頭痛ーっ!(二日酔いもありますが…)
ただ、販売用不動産が5割増しなので、第3四半期でどれだけまくれるのか興味があるので、下がったら買い増しします (^^;; -
No.393
Re:なるほど、物件の取得スキームに…
2019/02/09 23:56
下取りの場合はデュアルタップが安く仕入れて子会社に高く売る。
売れ残り物件は開発原価で帳簿に残していたものを数年償却した後、子会社へ高く売る。
その差額であるキャピタルゲインが利益なのでは??いづれも支払い金利は家賃収入でカバー、満期が来たらリファイナンスをして子会社が長期保有or一般投資家へ売却??
前者は売却価格がデュアルタップの売上でその差額が利益
後者はデュアルタップ の固定資産売却益なので、売上=利益
あくまで、私の想像でございます。 -
No.388
Re:今回のファンド対象の物件は20…
2019/02/09 22:47
下取りが正解でしたら、売上を上げるためにデュアルタップが下取りをしたものを連結子会社であるDualtap Property に資金を貸し付けて転売すると思いますが……
もちろん、転売には不動産取得税や登記料のかからない、手法を取ると思います。
また、プロが不動産市場において普通に流通している、表面利回り4%台で下取りをするとは考えにくく、築10年落ちであれば下取り価格は表面利回りで7%に近い1600万円程度なのではないでしょうか。
金融機関からの資金調達の方が金利が安いはずなので、その辺りが疑問ですが、資金調達が早いことと、宣伝になるからなのでしょうか?
最終的な満期時の出口戦略をどう考えているのか分かりませんが……
仮に10万円程度の儲けでのfundsでしたら、管理修繕費、固定資産税を払ったらマイナス。
賃貸の仲介手数料なみの報酬で、売買メインの不動産会社やる仕事とは到底思えないですーー
以上、私の憶測です(^^;; -
No.373
Re:2000万円以上の物件を運用し…
2019/02/09 17:28
私の認識が間違えでしたらすみません。
fundsはデュアルタップ 社の固定資産をDualtap Property Management社へ売却するための原資なのでは??ワンルームの開発原価は1500万円程度、うち建物代金を1000万円とすると10年の償却で帳簿上は1300万円程度かと思います。
差額が利益だと認識しておりました……
fundsの満期が来た時に金融機関からリファイナンスをするか、エンドに売却をするスキームなのかは分かりませんか……
私の認識違いで、家賃相当額だけの儲けでしたらあんまり儲からないですよね。 -
No.369
Re:Managementに対して貸…
2019/02/09 16:58
すみません、文字化けしてしまいました。
最後の記号はお気になさらないで下さい。 -
No.367
Managementに対して貸…
2019/02/09 16:55
Managementに対して貸付を行います。Dualtap Property Management社はその借入金を原資として物件を購入し、通常はその物件の投資益をもって、デュアルタップ社に対して借入金の返済を行います。。。。。
ワンルームの開発原価は普通に考えて、もっと下で10年間の建物償却費を考慮すると利益率はまあまああるような🙄
私は儲かると思います🙋♂️ -
No.353
決算前ということもあり、連日の…
2019/02/09 10:19
決算前ということもあり、連日の下げに我慢しきれず、高値で買った一部を安値で売ってしまいましたーーーーちょっと悔しい……
せめて火曜日にしておけばよかったです(泣) -
No.378
Re:物凄い賠償抱えて、会社存続危し…
2019/02/09 10:05
株は損しても自己責任なので、い…
2019/03/19 13:54
株は損しても自己責任なので、いいから放っておいて欲しい……