アセマネ

この新規案件(柏)は物件バリューを見込むロードスターらしさが出ていて良いと個人的に思いますね。
借入人は昨年9月期は損失計上、今期も損失計上する可能性が高いと思います。(単体では今年9月期に債務超過となるやもしれません)
当然ながらそういった状態では銀行融資は中々望めないですし、そもそも単純な収益物件でないので銀行の担保評価も伸びにくい物件と思います。

一方開発素地として見れば、スーパーやドラッグストアとしての需要が見込めると共に、敷地の南側は戸建素地とすることもできると思われ、バリューはしっかりあると思います。
(16号至近の好立地なので、物流施設が出来る用途地域だとなお良かったと思いますが)

今後、こうした商業施設が立ち行かなくなるケースがますます増えてくると思われ、物件バリューを融資額に反映することで他社と差別化を図り、案件を獲得してほしいですね。

物件はヒューリック蒲田東口ビルですね。
規模的には10億円前後といったところでしょうか。
ヒューリックからの買い物なので、極端に安い買い物ではないと思いますが、堅実な賃貸需要が見込める立地と考えます。
中長期のホールドによるインカムゲイン中心に期待です。

現在の市況化で割安物件を取得するのは中々難しいので、よりバリューアップの力が試されている局面かと思います。新規のアクイジションももちろんのこと、保有物件の価値向上に今後も取り組んでいってほしいですね。

IRに出ている売却物件の内訳は以下の通りと思われます。

2Q:
・プライム小石川ビル(延床2,789.33m2/843.77坪)
・八丁堀湊ビル(延床1,655.11m2/500.67坪)
・プライム東日本橋一丁目ビル(延床2,621.74m2/793.07坪)

3Q:
・プライム日本橋久松町ビル(延床1,980.27m2/599.03坪)


やはりユニゾ物件(プライム)の収益率は非常に良いですね。
今回購入したTMKの優先資本金の額や、3月に売却した新川フロンティアビルの床単価のバランス感からも、この4物件合計で80億円前後の売上と見込んでいましたが、概ね予想通りでした。

コーポレートファンディング事業はもとより全く心配していませんが、アセットマネジメント事業の拡大に向けた進捗を詳しく知りたいところですね。
大きなポイントとしては、

・セパレートアカウントファンドでの拡大を目指すのか、一任運用ファンドを目指すのか
・どんな投資家からどんな属性の資金を集めるつもりなのか？(オポorバリューアッド？もしくはコアやコアプラスなのか？目標とするIRRやマルチプルの水準は？)
・AMの人材確保は進められているのか？あるいは内部人材で事足りるのか？

このあたりは守秘義務の許す限りで是非伺いたいところですね。

予想通り素晴らしい数字を仕上げてきましたね。
まだまだホテルアセットの真価も発揮出来ていない状態でこの数字なので、中長期的には更なる期待が持てる次第です。

SDGsは特に海外の機関投資家は強く意識するところですので、積極的に進めて行って欲しいですね。
コーポレートファンディング事業においてももちろんプラスですが、アセットマネジメント事業におけるファンドレイズのマーケティングの際、投資家へのアピールポイントにもなると思います。

投資運用業・助言代理業者として自己勘定投資(コーポレートファンディング事業)の負債がBS上に載っている状態は余り好ましくないですから、よりAM事業並びにクラウドファンディング事業を拡大していく展望のもとに分社化したという事だと思います。(3月末時点で投資運用業の業法上必要な50百万円への資本金増資も行っていますね。)
特に機関投資家は非常にそのあたりを気にします。

また今回の分社化により、改めて新規のファンド受託(=AUM増加)に向けた、運用人員体制の再構築を図っているものと期待していますが、ウォッチしていきたいですね。

現状、中小規模倉庫のAMPM事業は当社の独壇場と言って差し支えない状態ですね。
従前から注目していますが、そうした中小規模倉庫を投資対象としている、CREMLファンド事業が相変わらず順調な様です。
この事業の収益は配当にも関わってくるので、いやがうえにも期待するばかりです。

不安定な経済情勢下においてはキャッシュリッチな当社は優位性を発揮できると考えています。
特に不動産取得においてはデットの調達環境が必ずしも盤石とは言えない中で、フルキャッシュでの取得が十分に可能な当社は有利だと思います。
ここ最近のM&Aも着実に本業の収支を増やして行けそうな投資が出来ていますし、経営計画の達成に向けて頑張って欲しいですね。

3月末に売却した物件は新川フロンティアビルですね。(ユニゾ物件等とは別)

元々区分所有で持っていた物件を昨年12月に完全所有権化し、3ヶ月間での短期転売をしたようです。
ロードスターの取得前は某不動産会社系のサービサーが債権を保有していたようなので、その任意売却に絡めたということだと思います。
今回はTMKが取得しており、買主のネームも何となく想像がつきますが、想像が正しければ外資系ファンドの投資意欲は変わらず旺盛という証左ですね。

いずれにせよ、通期での数字は日々目にしているマーケット環境鑑みると、問題なく仕上げてくると期待しています。

大佐渡ホテル株式の買収価格はリンコーの過去IR資料等から推測するに、約3.5億円〜4億円前後のレンジかと思われます。
買収金額全額を土地建物に割り振ったとしても、74室のホテルなので1室500万円程度で有れば、かなり割安な買い物だと思います。
築27年ということもあって、それなりにCapexを投入する必要もあるかもしれませんが、そこはサンフロの腕の見せ所ですね。

第二四半期の決算はやはり素晴らしい内容でしたね。

私も三芳等の大型開発物件の売却なくとも経常で70億前後は行くと見ておりますが、富山で建設中のBTS型倉庫の扱いが気になりますね。
竣工が2021年6月なので、今期中に収益認識する事も可能と思いますが、来期にずらした上でCRE MLファンド3(現在のところ2)のシードアセットとするのかもしれないですね。
この不安定な状況下において投資家から資金を集め、早期に2号ファンド・3号ファンドの道筋が見えているのはAMとしての実力を認められている証拠です。

また、第一四半期から第二四半期において ML・PMの受託面積が約8万坪(+5%程度)増加しているのも良いですね。継続収入の底固めも着々と進んでおり、より会社としての安定性も高まっていますね。

山九との業務提携内容は中々興味深いですね。
「山九の物流アセットの最適化」との事で、既存の山九の保有物件の流動化+新規拠点開発時にシーアールイーが絡める事が想定出来ます。
物件の規模的にはREITにハマりそうなサイズ感でしょうから、ロジスティクスファンドのパイプラインの充実+AM報酬の増大が期待できますね。

現行の賃貸借契約内容等がわからないので断言は出来ませんが、満室であっても現行賃料と新規賃料に差があれば十分バリューアップの余地があります。

例えば、現在の新横浜のオフィスマーケットであれば新規賃料は坪14,000〜15,000円程度は目指せる水準と思います。
一方で、現行テナントが古くから入っていてそれよりも低い水準で入居しているようであれば、契約更新のタイミング等で増額交渉を行い、新規賃料に近づけるようにするのです。(場合によっては継続鑑定を取得して賃料増額訴訟等もあり得ます。)
また、契約満了して出ていくようであれば新規賃料で入れ直せば良いです。

一般的にオフィスの契約期間は2-3年程度なので、保有期間中にいくつかのテナントは更新を迎えるため。そのタイミングで増額交渉を行うと思われます。
一回の増額交渉で完全に新規賃料と同等の金額には出来ませんが、ある程度上げた段階で更なる賃上げ余地を見込むコアファンド等に売却する事も十分可能と思います。

当たり前の事ですが、良い仕入れが出来ている会社はしっかりと利益が出せるということですね。
ここ一年内で仕入れたユニゾ物件や新横浜物件も非常にセンスの良い仕入れだと思います。
特に新横浜は専有坪単価で200万円前後の仕入れが出来ていると思われるので、これも相当な益を出せそうなアセットですね。
今後も期待できそうです。

沖縄のリゾートホテル1月引渡し分14戸の収益認識(1戸約5,800万円×14戸×利益率20%≒1.6億円程度？)や、M&Aで買収した日本システムサービスのP/L取り込み、1月に引渡した新富の物件の売却益等、1ヶ月間で把握・推測出来る内容だけでも利益ベースの上振れが期待できますね。
これから年度末に向けてさらなる追い込みをかけてもらいたいところです。

1月に新富の物件も売却出来ていますので、通期での上方修正はされると思いますが、やや保守的ではありますね。
また、個人的には沖縄のホテル開発案件をしっかりと捌けているのが好印象ですね。
6,000万円前後の物件であるので、自用に近いニーズを捉えながら、個人富裕層等のキャッシュバイヤーにしっかりと売却出来ているようです。

港北区で30〜50億円程度の規模のオフィスということは新横浜あたりの物件でしょうか。
新横浜はオフィス床の新規供給も少なく需給はタイトであり、コロナ禍においても非常に底堅い需要がありますね。
2022年の下期に東急東横線への直通運転を相鉄経由で行うのが決定している等、アップサイドのストーリーが非常に描きやすいロケーションだと思います。
ただ実際新横浜の物件かどうかわかりませんので外れていましたら申し訳ないです。。

やはり大阪高速乳配が入居するようですね。

https://atcompany.jp/oosakakousokunyuhai/

竣工前からリーシングはしていると思いますが、どうでしょうか。
ネット上の情報ですが昨年12月時点で「大阪高速乳配」の看板が掲げられているとのことで一棟借りかもしれないですね。
少なくとも当該テナントとの予約契約は締結していそうです。

おそらくロードスター株を担保とした証券担保ローンを返済したのだと思われます。
特段株式処分を野村に一任しているということは無いと思います。