ここから本文です

投稿コメント一覧 (288コメント)

  • 3Qの決算発表日は前期が2月8日だから
    今期もそのあたりだろう。
    すでに残り約2か月。
    そろそろ玉集め争奪戦が始まるかな。
    かなり狙っている資金も多いと思うが。
    なにせ2期連続続伸、増益率も連続2桁見込みだもの。
    (四季報記載)

  • 少し視点の違う話。
    11月30日の日経朝刊5面。
    北海道がIR(カジノ)見送りの記事の中で
    誘致表明済みは、大阪・横浜・和歌山県・長崎県。
    認定申請を予定または検討中は名古屋市・東京都・千葉市。
    横浜が反対が強く難航したり断念する場合は東京の
    可能性もあるか。東京は様子をみているのかな。
    東京五輪後に動きが加速ということか。

  • 新日本建物は取引銀行が多いね。
    みずほ、三菱U、三井信託、きらぼし、横浜、
    城北信金、大東京信組、湘南信金、あおぞら、
    東京シ信金 等々。(四季報記載)
    こういうところにジョイントオーナーズをPRする。
    融資から投資に意識を切り替えさせる。
    優良な融資先がないとか、融資の低金利競争で全く
    利益が確保できないとか外債投資で大損を出したとか
    低金利下で取り巻く環境が厳しい銀行にとって、
    SNTの経営状態を知り尽くしていることもあり
    かなりおいしい話だろう。
    1億円程度の募集金額はあっという間に無理なく
    集められそうな気がするが。
    あまり宣伝をしてないところをみると、すでに100口
    1億円の募集は実質終わっているのかいな。
    妙に静かだね。カルムは今年の3月竣工で、現在満室稼働中
    ということだから家賃収入の面からも安心な案件だろう。

  • >>No. 717

    カルムの家賃はどのくらいだ。
    予定利回り=年間賃料収入÷募集総額。
    4、53%=年間賃料収入÷462000000×100とすると
    年間賃料収入=462000000×0、0453=20928600
    20928600÷15戸÷12月=116270
    家賃116、270円は三軒茶屋地区の新築ワンルームマンションの
    高い方の15~16万円からすると安い方なのか。

  • >>No. 716

    運用期間15年というのは長いという印象を持ったが、
    この点は利回り(インカムゲイン)に焦点を合わせた
    みんなで大家さん的商品設計ではなく、時間をかけて
    売却益(キャピタルゲイン)を確保しようというものだろう。
    23区内で駅近の不動産の地価や家賃が上昇するという
    見方に自信をもっているということか。
    まあ、投資家の立場からすれば、3%程度の家賃収入を
    安定的に確保しかつ将来的に100万が150万とか200万になれば
    こんなうれしいことはない。

  • ジョイントオーナーズのルネサンスコート三軒茶屋カルムの
    不動産価格が4、62億円。
    新規の募集金額が1億円。
    ストーリーはどんな感じで作られたか。ざっくり考えてみた。
    元値は3、62億円で、売却益を1億円欲しいということで
    新日本建物は任意組合(理事長ー新日本建物)に4、62億円で
    売却した。一人芝居みたいなものだから販売努力をせずに
    売上4、62億円と売却益1億円が手にはいった。
    これを年間で5件とすれば5億円、10件で10億円、20件で20億円
    というように売却益を確保できる。
    決算に合わせていくらでもスケジュール調整もできる。
    今回も来年の2月に組合組成を予定しているということだから
    4Qの決算処理に間に合う。

  • それにつけても四季報の業績予想は超強気だね。
    20年3月期の純利益は1500百万円で前期比28、5%増、
    21年3月期の純利益は1750百万円で20年3月期比で
    16、6%増。
    2期連続の続伸だ。
    会社の取材に基ずきそれなりの根拠を持ったものだろうが
    インパクトのある予測なので、何かまだ我々一般投資家の
    あずかり知らない材料でもあるのかいな。

  • 銀行はいらないよという時代になりつつあるのかね。
    日銀の貸出約定平均金利によると、国内銀行の金利(長期)は
    0、663%だ。内訳は都市銀行0、558、地方銀行0、775、
    第二地方銀行は0、876。
    銀行の融資業務は儲からないということだね。
    上記の利率を考えるとジョイントオーナーズが3%程度でも
    十分資金を集められそうだね。
    融資を受け利子を払って投資資金を確保するというスタイルから
    投資を促す仕組みを作って直接資金を集め、一定割合を出資し
    運営管理の主導権を握るビジネスモデルだ。
    どうやら成功の確率はかなり高いのだろう。
    銀行側としても、融資するよりも投資したほうが儲かるのだから。
    元本保証の問題については、出資法で禁止されていることもあるが
    わけのわからない海外の債券で大損するリスクを考えれば、
    はるかに安心だろう。
    マンションで成功すれば、その次はホテルや商業ビル等を対象とした
    ジョイントオーナーズその2のビジネスモデルの開発かね。
    そうなれば完全に借金経営から脱却できるということか。

  • 任意組合は最終的にどこに売るか。
    2Qの決算短信でも強調されていたが、マンションの一棟売りが
    流行りのようだ。販売効率もいい。
    リートもあるが、今年の2月頃より稼働しているだろう
    シンガポールの子会社によるASEAN諸国の投資家への売り込みが
    成果をだしてきたのなら非常にうれしいいが。
    このあたりが有望な買い手として大きく育ってくればと思う。
    加えて台場にカジノなんという話がでれば決定的だろう。

  • >>No. 650

    更に、任意組合は運用期間終了を待たずに期間途中で
    売却することもあり、また不動産市況により期間の延長も
    あるということだ。
    しかし、すべてを決定するのは理事長である新日本建物だ。
    経営上、新日本建物により有利な状況で売却できる仕組みだ。
    なお、不動産登記については、理事長である新日本建物だけだ。
    以上から、この仕組みが順調に軌道に乗れば、有利子負債の削減や
    担保物件の減少等、会社の借金体質が本質的に変わるか。
    まあ、なによりも高収益体質に転換されることで株価に与える
    インパクトはかなり大きいものになるのではないか。
    期待しちゃうね。

  • ジョイントオーナーズの資料がきた。
    対象がマンションで利回り3%程度という感じだ。
    住居故、相続の節税対策向き資金にいいのかも。
    詳細は別途物件パンフレットを送ってくるというから
    それ待ちだが。
    株主の立場から会社側の視点で考えると、どうやら
    たっぷり儲かりそうな仕組みだ。
    流れとしては、原所有者の新日本建物が対象不動産を
    任意組合(理事長 新日本建物)に売却する。
    実態としては、新日本建物が新日本建物に売るということであり、
    売却価格は法的制限がなければ自由に決定できるということか。
    単純に考えれば、3億のものを6億で、5億のものを10億で
    売却することも可能か。
    現実的には投資家の利回りを考えると、そう無茶苦茶もできない
    と思うが。
    その他、決算対策にも効果的に運用できる。
    任意組合が安定的に満足できる資金を集めることができれば
    大成功だろう。

  • 銀行の融資ビジネスは崩壊したのか。
    本日の日経朝刊3面で地銀の経営悪化の報道。
    4~9月期は7割が減益・赤字とのこと。
    日銀によると地銀の長期貸出金利は8月時点で1%を
    下回る。
    顧客の獲得競争は激しく、「貸出金利が下げ止まらない」
    (三重銀行渡辺頭取)。
    融資担当者もばかばかしくてやってられないだろう。
    逆に言えば、どの程度の利回りにするのかわからんが
    ジョイントオーナーズの成功と活況を暗示していないか。
    SNTの株式でも20円÷428×100=4、67%だ。
    中小金融機関は儲からない融資は止めて利回りの高い
    投資に徹するべきだろう。
    超低金利の時代においては、個人も含めてジョイントオーナーズに
    対する需要は相当強いということだろう。

  • 本音のところは都内のような不動産価格の高いところでは
    とても7%というような高利回りは難しいだろうと思って
    いる。そのうえで魅力ある商品設計をして欲しい。
    実際にみんなで大家さんの様に利回り7%を明示している
    競争相手もある。単純に預金金利より高いというような
    発想だけでは負けちゃうよ。
    今日は資金が日本エスコンにいったかな。
    エスコンが1000円超えるまでは渋い動きかいな。

  • >>No. 576

    100万円はどこに行く。
    運用期間終了後、元本100万円を契約解消で
    返済というパターンと新規事業に預け替えする
    というパターンがある。
    投資家心理としては、安定的に7%程度の分配金を
    確保できるという信頼を持てば預け替えだけでなく
    増額投資もあり得るのではないか。
    そう考えると、SNTは元本100万円を長期にわたり
    返済せずに済むということになる。
    案外この預け替えの比率は高くなるのではないかと
    思っている。いずれにしても、このビジネスモデルは
    SNTが儲かる仕組みになるのだろう。

  • ジョイントオーナーズは匿名組合方式だろうから
    営業者であるSNTが投資家(匿名組合員)に対して
    3年から5年の間年間7%程度の分配金を支払えば、
    運用期間終了後は土地から建物すべてSNTの所有
    となるのだろう。SNTはぼろ儲けということか。
    その後、SNTは売却しても継続して賃貸収入を得ても
    良い。投資家からしても、面倒な様々な管理業務に
    煩わされることもなく、高い利回りを確保できる。
    高い賃料を安定的に継続して確保できる限り、SNTと
    投資家の関係はWINWINの関係だろう。
    そう考えると、かなり良質なビジネスモデルであり
    順調に行けばSNTの収益と成長の柱になるのだろう。

  • >>No. 536

    訂正ー文中の元本100万円の保証をではなく
    元本100万円の全額返還をとする。

  • ジョイントオーナーズの分配金の利回りに
    注目している。
    同様の制度設計でビジネスをしている「みんなで大家さん」では
    実績ベースで利回り7%で元本100万円の保証を確保しているという。
    マンションではないが、一棟で22億円強の投資金額を集めている。
    さて、SNTは23区内の高額家賃の不動産を前提にどの程度の利回りを
    提示してくるか。
    競争力確保の点より7~10%の間ぐらいか。
    近い将来的には、同時進行で多数物件の資金募集を行うこととなる。
    結果として100億や200億円はすぐに行きそうな気もするが。
    いずれにしても、マイナス金利の時代に非常に高い利回りとなる。
    単純に思うが、地銀以下の中小金融機関も低金利戦争で儲からない
    融資をしてるよりも、ジョイントオーナーズのような分野に積極的に
    投資を拡大した方がよっぽど良いのでは。

  • 2019/11/15 13:53

    大化けするということか。
    ジョイントオーナーズが順調に成長すれば
    金融機関の融資枠やら担保設定から解放され
    会社の裁量で自由に欲しいだけ直接に資金調達が
    可能ということだろう。
    SNTの株主をジョイントオーナーズに誘導する。
    ジョイントオーナーズの投資家をSNTの株主に
    誘導する、いろいろできそうだね。
    財務が大きく変わるよ。

  • ジョイントオーナーズの資料請求をした。
    でき次第メールで送付するとのこと。
    9月10日のニュースリリースで不動産特定共同事業の
    許可取得のお知らせあり。
    9月2日付けで東京都知事の許可を受けている。
    第一号案件として23区内の一棟収益マンションの年内販売開始を
    予定しているとのこと。
    今後は土地の取得から建物の建設・物件の管理運営まで直接の
    資金調達ですべて賄う方針か。
    有利子負債の圧倒的削減と金融機関の経営への介入排除等を
    戦略的に行うということだろう。
    どうやら財務の改善だけでなく経営体質も相当強固に
    なりそうだ。

  • 業界ではすでに五輪後の話か。
    都内の再開発事業は活発らしいいが
    更にインパクトのある話題が欲しい。
    横浜のカジノが難しければ台場でもいい。
    新日本にとってはそのほうが都合が良い
    のだろう。さてどうなるかいな。

本文はここまでです このページの先頭へ