ashinoukifune

故意なのか、それとも無知なのか、リートについてあまりにも頓珍漢な投稿が目立つ。
まあ、買いあおりたい気持ちはわかるが、普通の投資家が泣きをみないように、ちょっと投稿しておこうかなという気持ちになった次第。
投稿なんて10年振りくらいかな。

とにかく、突っ込みどころ満載。
まず、リートのことを10株とか株価とか呼んでいて、他の銘柄のリートに全然投稿していない人物のの書き込みは参考にしてはいけない。
せいぜいNo.278の人の書き込みぐらいしか参考にならない。

リートは正しくは投資口価格といってひとくちふたくちと数える。
ヘルスケア施設を直接経営しているわけではなくて、基本的にリートは所有する物件の賃料の賃貸借契約、要するに家賃によって利益を得るわけだから、会社と違って収益が200パーセント、300パーセントと上がっていくわけがないのよ。
入居率が100パーセント超えて150パーセントになったりするはずがないんだから。
収益を増やしていこうとしたら、今後も増資などをして所有物件を増やしていかなければならないが、たとえ時価総額が1000億になったところで、リートとしては小粒。それに、分配金が何倍も増えるわけではない。

>配当性向を目当てにして保有されるなんてありえない。普通の株と同じだ

えええー、われわれ個人じゃない大口さんたちは株よりも高くかつ安定性のある分配金があるからこそリートを所有しているんですよ。運用しやすいから。そりゃ価格が上がっていけばそれに越したことはないけど、まずは分配金目的。
リートは株とは違って一年先の分配金予想も出てるからね。
そして、ここは今でさえ分配金利回りがリートで最低クラス。長期運用されていて実績のあるリートならまだしもねえ。
星野は100万越えてても利回りはここよりも高いよ。
万一、ここの投資口価格が70万とか100万とかになったら、はたして利回りは何パーセントになるの？そんなものを大口さんたちが所有すると思うの？
ということで、今現在はこの投資口価格は明らかに割高。今後どんどん上がっていくなんてことはありえない。
諸条件が重なってリートにしては異常な初値がついてしまったけど、本当はもっと安く寄り付いて初値あたりの価格を目指していくのがまっとうな道だったと思うよ。
だから、分配金目当てで長期保有するつもりの人は別として、利益が出ている人は今のうちに売ったほうがいいと思うよ。

ここは、平均築年数19.7年というように、他の投資法人があまり手出ししないような中古(ボロ？)物件のお化粧直しをして賃貸している。
原則として 50億円以下の不動産をターゲットとしているため、今現在抜けて最小クラスの時価総額でもやっていける隙間産業的なリートで、当然のことながら、日銀による買い入れの投資適格にはなっていない。
ちなみに、次に上場の積水ハウス・リートは平均築年数3.8年、稼働率100パーセント、格付けもAAでいずれ日銀の買い入れが入る。

今後時価総額がどんどん増えていくとも思えず(もしそうなった場合には、今度は逆に優良な中古物件を数多く見つけて揃えることが難しくなる？)、継続してそれなりに堅実に利益は出していけるだろうが、将来性・発展性といったものはなさそうなリートと言える。口数が少ないから貴重というわけでもない。
よって、投資口価格が上がっていくことはあまり期待できず、価格横ばい型のリートになると思われる。
ということは、ここを所有するするかどうかの判断基準は分配金利回りにかかっている。低ければ、大口さんもわざわざ所有する気にならないだろう。
似た形態のリートであるＳＩＡの利回りは5パーセントを超えている。ここも同程度でないと、物好きを除いて手を出さない。
本日の値動きも極めて妥当なもので、いずれ11万前後に落ち着くと思う。よくて12万までで(それも考えにくいが)、ましてや13万も出してわざわざここを買う理由を見い出せない。

物好きというのは、多分そのような条件でないと買ってこないであろう大口さんの話で、個人々々については、皆さんそれなりの投資尺度をお持ちでしょうから、揶揄する気持ちはありません。
ただ、私もArmaniさんと同じくここはIPO申し込みの段階からパスしました。11万を割ってきたら買うかもしれませんが。
ちなみに、次の積水ハウス・リートはすでに手に入れています。

ついでながら、これでリートは28銘柄になりますかね。東急リアル・エステートの7万を超える分配金に驚いた記憶がありますから、5年ほど前からコツコツ集めてきています。
そして、ひとつも売らず、すべてそのまま保有したままです。(わかったかね、zen君(笑))
投資口価格が2倍以上になった銘柄もかなりあります。おまけに、高利回りの分配金までもらえるので、リート様々ですね。


あと、追加でひとつ。
SIAと比べるのはおかしいという考えもありますが、初日の熱狂の中、利回り4.5％に相当する価格まで一時的にでも届くことがなかったということは、物件の構成内容から判断して、その程度では買えないとか、買うのは得ではないと考えている人間が多いのでは。

毎年300億－400億増やすというのは、投資口の追加発行による調達と解釈してよろしいのですか。それだと、リートの常識としてちょっと信じられない話になるのだけど。
リートはそれぞれの身の丈にあった成長を続けている。例えば、大型御三家の日本ビルファンド、 ジャパンリアル、日本リテールファンドの投資口の追加発行による今年の増資は157億、321億、252億ほど。これ以外にも、調達額が100億を超えるのはやはり時価総額が大きいリート。
近年の上場でも、成長著しい日本プロロジスの380億というようなのもあるが、時価総額が小さいところはやはりそれなりの調達額になる。
スターツ、いちこ、平和がそれぞれ48.8億、78億、56億ほどというように。成長過程のあの星野でも153億。
日本ヘルスケアのときも同様の疑問を感じたがあえて書かなかったけど、ここは、超小型から一気に星野も上回るような急成長が見込めるようなスーパーリートなんですか。毎年300億－400億の増資というのは、なんか、小学生に朝昼晩どんぶり飯三杯食べさせるようなものだけど、そんなことが可能？　私、何か解釈で感違いしてる？

もしそんなすばらしいリートなら、来年中に投資口価格が２倍になるのは間違いなし。どんどん買いましょう。
あくまで自己責任でどうぞ。

私はね、リート投資というものはおすすめで、すごくいいものだと思っているんですよ。だから本当にリートで資産を増やしていこうと考えている人にはうまくやってほしいんですよ。
まず、IPOで寄ってきた連中は鬱陶しいだけ。株感覚でリートを買ってしまった連中もどうでもいい。本当にリート投資したい人だけに知っておいてほしいことがあるんですよ。リートにもいろいろあって、すべてが期待通りに上がっていくわけではないと。
ここの場合は、5％の利回りがあれば別に上がっていかなくてもいいと納得して保有いる人なら別に問題がないけど、いろいろな点からあまり上がっていかないかもしれないよと、確かに余計なお世話でおせっかいしているだけですよ。
あなたのように余裕で大金を動かしている人なら、痛くもかゆくもなんともないだろうけど、なけなしの資金で投資している人にとっては、塩漬けやじり貧というのはつらいですからね。

あなた、日本賃貸でもたびたび投稿しているようだけど、そこで書き込んでいるように、大和証券の資本が入るとわかってから急上昇してるでしょ。リートなんてものは、そのように事実がわかってから投資するのが安全確実だし、それからでも十分間に合うものなんですよ。うわさの段階から投資するのは資金が潤沢でない人には効率が悪いんですよ。買い増しとかナンピンで寝かしとくなんてのは、つらいはずですよ。第一、そんな資金的余裕もないだろうし。
大名投資の人は、私の書き込みなんか一切無視して、ご自分の考えでおやりください。

ここも、博打なんてする必要がない。別に、この先どう転ぶかわからない今の段階から保有していなくても、実際に増資とか色々な発表があって、成長が感じられる事実が本当にわかってから買えばいいんですよ。順張りに乗るようなものだから、それからでも十分に利益は出していける。
あの星野も、4月に増資の発表があったときに75万ほどで買っておけば今は120万になっている、ということです。
本当にリートで蓄財したいと思っている人に、まあそういう性分なので、余計なお世話でおせっかいしているだけで、安くさせて自分が買おうなんてせこい考えは一切ありませんよ。
日本ヘルスケアにしても、今の価格で慌てて買うことはないよ、という気持ちでの投稿です。

次は、(すでに持ってるけど)さらに成長の見込めるアクティビアの投資口追加発行に資金を回さなければならないので、実際、ここを買う資金はありません。

高い配当金を定期的にもらうことを目的にリートは30銘柄以上所持。
普段は権利落ちでどれだけ下がろうと無関心で、どの銘柄もそのまま持ちっぱなしでスルーしてきたが、昨日は感じるところがあって権利取り前に105000ですべて売り。
今日の寄りで98900で買い戻して差し引き＋6100。
まあ、いつものようにそのまま所持していたとしても、終値でみればほぼ配当分下がっているだけだから結果的には普通の出来事だけど、動いてみた分ちょっと得したね。

何事もそうだが、お金儲けをしようと思ったら、楽せず自分でしっかり研究や調査をして考えて、他人より先んじることが大切。

残念ながら本日保有していたとしても分配金はゼロだが、半年後にもし96000円のままなら利回りは7.3％を超えることになる。そんな水準のまま放置されることなどありえない。

マリモちゃんは一年前には80000円で買えた。さくらちゃんやみらいちゃんも、先々の利回りがしっかりわかっていれば、それぞれ70000円台や150000円台で買えた。このように早めに気づいて決断すればしっかり利益が出せる。

ここも、一年後にもし利回りが6.5%になっているなら108000円程度。分配金を5500円ほど貰って、合計利益は17500円。よって、18％ほど資産が増えていることが予想できる。もっと価格が上がっているかもしれないし、自分では最低限の控えめな予測だと思っているが、そうだとしてもリートでこれなら御の字じゃないのかな。

ここに関しては、あくまでもこれから一年間だけの、そして利回りから考えてだけの読みで、その先のことは予測がつきません。再来年に保有しているかどうかは今のところ決めていません。一年後が予想通りなら、100000円切るまでは持っているでしょうけどね。

当方、ほぼリート専門の投資スタイルなので、これまでに買ったリートはすべて保有していますが、インフラFに関しては似て非なるものということで、長期保有できる代物なのかどうか研究中です。

おお、同志が居てうれしい限りですね。
わかる人にはわかる(笑)。

いちごグリーンも、6月権利落ちまでの利回りは4％台でしたかねえ。ところが、ちゃんと調べれば次期は跳ね上がることがわかる。
権利落ち直後なら91000円で買えて、利回りは7.7％。
それが知れるとすぐに上がり始めました(笑)。

マリモも、ポータルサイトの12月権利落ちまでの表示は5％台だったかな。ところが、ちゃんと計算すれば次はなんとびっくり、8％を超えることがわかる。
こちらも表示が変わった年明け頃から上がり始めましたね。

どちらも、それからでも遅くはないけど、自分でしっかり頭を働かせて取り組めば、より良い成果が得られますね。
ちなみに、カナディアンの現在の利回り表示は5.27%で、四銘柄中一番低いですけどね。

まあ普通に考えれば、こんなまま放置されるわけがないし、もし思惑が外れて横ばいのままだったらそのまま高い分配金を貰えばいいだけのことだし、万一価格が下がったとしても、何年か保有していれば高い分配金で穴埋めができてしまうだろうし。
ということで、極めてローリスク、ミドルリターン。

リート、インフラF投資は長期なら最悪元本保証みたいなもので、安定した資産運用を考えている方にもお勧めですよ。

獅子真眼さん
今日はさすがに下がったけど、同じく12月の権利落ちのMidCityは、五分割効果もあったのか昨日はプラス引けでしたからねえ。びっくりしました。

ところで、このMidCityは、名前が変わる前に低迷していたMIDリート時代の14年に、225000円で買ってるんです。
この時も、当時としては他のリートと比べて高利回りの5％台ということで選びました。
やはり、万一価格が下がっていった場合には我慢して保有して、分配金で穴埋めするぞというつもりだったんでしょうね。
分配金の低い、当時安定の御三家(日本ビル、ジャパンリアル、日本リーテル)なんかには、目も呉れなかった(笑)。今も持ってないし。

幸いにも、スポンサーの変更なんかもあったりして随分上がってくれていますが、利回りの高いものはいつか下がってくる、つまり価格が上がっていくと考えて投資していけば、うまくいく確率はかなり高いというのが経験則です。
でも、今もそのまま保有しているから、実質的には7.17％ほどの利回りに上がっているということになるんでしょうか。
ちなみに、インヴィンシブルもこちらはPOだったけど、同じ頃に22485円で買っているので、今の実質利回りは12％台みたい。

やっぱ、安定のリート、インフラF投資ですね。

それから、ローマ字は面倒でしょうから、名前は呼んでもらえるなら、綺麗に「葦の浮舟」でいいですよ(笑)。

コメントを書くために調べているうちに、あれれっ、ということが判明しました。
必ずしも、「やっぱ、安定のリート、インフラF投資ですね」ということでもないようです。銘柄によっては大変なことに。
なんと、安定安心の御三家のような、もともと低利回りのリートを買っていると実に面白くないことになっているようです。

前のコメントで触れた14年の頃と現在の価格は、どの御三家もほぼ同じ。ということは、現在の表示利回りがほぼ実質的な利回りということになり、これではまるでリートの面白味がない。
それどころか、例えばジャパンリアルを16年2月頃に700000円で最高値掴みしていたらひどいことに。
ざっと計算すると、当時の利回りは2.35%ほど。
他にいくらでも高利回りのものがあるのに、何がうれしくてこんなリートを買う人がいるのかな、リートの有難味がないんじゃないのかと、頭の片隅でちらっと考えていたような記憶がありますねえ。
今は535000円まで、なんと23.5％ほど下落していて、実質的な利回りもやはり2％台のままだから、もし価格が再浮上していってくれなかったら、穴埋めには10年かかり、気が遠くなりそうですな。
そんなこともあって嫌気が差して投げる人が続出し、さらに悪循環で下げて行ってるのかも。

まあ、どんな銘柄でも買うタイミングというのは重要項目だけど、時価総額の大きさに幻惑されて安定しているだろうと低利回りのものを買っていると、株同様に下がるときは下がるんだから、わざわざリートを買っている意味合いがないみたいですね。

「やっぱ、高配当のものをタイミングよく買ってこそ安定のリート、インフラF投資ですね」という文言に訂正する必要があるようです。
そのために絶えず研究や調査をする努力が、資産運用には大切ですね。
楽してお金儲けはできまへん(笑)。

「他のリートの事ばかり書いているんじゃない、どうでもいい」と文句を言われそうなので、ここに関してのコメントも一つ。

知り合いに、「20万円増やしてやるから、お金だけ用意して来年のＮＩＳＡ枠は空けておくように」と言っておきました。
もちろんカナディアンで埋めさせるつもりです。
「損を出したら埋め合わせしたるわい」とも言ってしまった(笑)。
さて、どうなる。

皆様初めまして。葦の浮舟と申します。
獅子真眼さんのお誘いを受けて、こちらを覗かせていただきました。

主にリートを中心とした投資スタイルで、ローリスクミドルリターン(現実はミドルリスクローリターンかも)の夢の配当生活を目指しています。
ただ、もう年末に売ってしまいましたが、年間で2.27倍になった4792山田コンサルティングのようなのも一年以上保有していました。

初見参でルールがよくわかっていませんので、正式にレースに参加させてもらうかどうかはわかりませんが、自分なりの投資スタイルでこれから一年間の監視銘柄として、
8304あおぞら銀行
8963インヴィンシブル投資法人
9284カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
の三銘柄を仮登録ということにしておいてください。

追加は考えますが、はっきり言って天変地異でもなければ一年間いじるつもりはありません。
獅子真眼さんとダブるのもありますが、ちょうど知人にも買わせ宣言しているので、立場上外せませんので悪しからず。

残念ながらまだまだ下がるね。それもかなり大幅に。

もし、権利日が今日と同じ価格だとしたら、分配金分を引いて110700円が新たなスタート。
それだと、新しい利回りは約5％になる。
こんな状態はありえない。

首都圏中心型とか地方分散型とかの違いはあるが、あえてここ何年かのうちに上場した無格付けの総合型リート(トーセイ、マリモ、さくら、みらい)と比べてみると、これらはすべて利回りがほぼ6％程度で横並び。

スターは、二度続けての売却益加算の分配金の目くらましはあったが、それを飛ばしてよく見てみると3046円→2750円→2804円と、まったく成長性が感じられない。
つまり、前述の四つのリートに対しての優位点は何もないということになる。

それなのに、5％程度の利回りで保有したいとは普通思わないだろうね、特に大口さんは。5.5％でもやはり気持ちが引くんじゃないかな。
ならば、分配金も同じく横並びの6％程度、すなわち価格でいえば92600円程度が妥当価格ということにしかならない。

急落か、じわじわと下がるかはわからないが、新たなPO分の受け渡し日(2月2日だったかな)以降はそのあたりになっているだろうね。
利益の出ている人は早めの売却をお勧めします。

ちなみに、私は半年ほど前に投稿していると思うけど、権利日の次の寄りで98900円で買っていた分を、今日の寄りですべて売却しました。

初めてトップ取れたので、記念書き込み。

でも、ここはIPOは見送りかな。多分公募割れ。

当方ほぼリート投資専門だけど、価格が下がって利回りがよくなってから買う方針。

面白いねえ。昨日の寄りで全部売却したばかりなのに、某証券会社からここの公募のお誘いが来た(笑)
これまではネット証券で保有していたから、そんなこととは知りもしなかっただろうけど。

例えば、もし今日が基準日なら、多分2.5％ディスカウントだろうから
(114300－4039)×0.975=107504円
29日から4日間の必死の買い支えが入りそうだけど、果たして来月2日に維持できているだろうかねえ。
来週の実際の公募価格はできるだけ低い方が、買う人には親切になるね。

気になったのは、権利落ち後の新しい利回りが今よりもずっと下がるという情報というか注意事項には全然触れないことだなあ。
知ってるけどあえて言わないというよりも、証券マンなんてそんなに優秀なのいないから、そんな事実は知らないんだろうなあ。ただ売りさばけばいいんだからセールスの腕さえあればいいという感じで。
電気屋の店員が思った以上に専門知識がないのと一緒。おいおい、俺の方が詳しいぞ(笑)

以前、一人だけ、野村証券の女の子だったけど、何を訊いても答えられる子がいたけど、あとは皆、推して知るべしだね。
その子は今も在職していて、それなりの地位にいるらしいから、さすがという感じだけど。

とにかく、証券会社側はそんなものだから、自分でしっかり考えて判断することが大事だね。
ちなみに、今年のリートの公募は、マリモは貰ったが、コンフォリア、スターアジア、三井不動産はいらないと伝えておいたけど。

これまでに、長期保有のつもりで貰ったリートPOは6銘柄あるけど、どれも今現在プラスで推移している。
余計なお世話かもしれないけど、私の判断では、今回のここのPOは、買ってはいけない、となっている。

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今日の終値で買っても、半年後の利回りは
(3539＋3523)÷100500=7.02%

短期間で資金を回転させる投資スタイルの人には向かないが、じっくり構えた投資スタイルの人にとっては涎が出そうで、まだまだ十分間に合う。

半年後にこんな価格では買えない。
今年初めにＮＩＳＡ枠で買わせた知人には、もう喜ばれてます。

皆様、今晩は。

トータル10位までに私の銘柄が2つも入っているとは驚きです。
配当重視の投資スタイルで、値上がりすればそれに越したことはありませんが、横ばいでも良しとする考えなものですから。
ただ、高利回りの銘柄をなるべくマイナスにならないように、タイミングを考えて買うことには気を使っています。
どうやら、そのタイミングが今回はうまく合ったということかもしれませんね。

ちなみに、実際のトレードでは、私はカナディアンは少なくとも来年の前期までは売りません。
すでに値上がりもしていて、実質7％以上の利回りで買えているわけですから。もう気楽に保有したままでいられます。
インヴィンシブルも、今日の段階でもまだ利回りが6％以上ありますから、私の投資スタイルとしては売る理由がありません。

どちらも、年間上昇率はそれほど高くならないかもしれませんが、たっぷり分配金を貰って、夢の配当生活の方を選びます。

夢心さん、今晩は。

私も逆に、夢心さんをはじめとする皆さんの、銘柄選択の確かさに驚きつつも勉強させていただこうと思っています。
皆さん本当に研究熱心でいらっしゃる。すごいです。