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投稿コメント一覧 (27コメント)

  • >>No. 866

    こちらこそ言葉足らずですみません。
    出禁?の話と混ぜた議論をしてしまいましたが、確かに管理のことは普遍的ではないですね。でも、賃貸管理までお任せって言ってパッケージ商品のように売る業者がお客さんに銀行紹介する、いわゆる提携ローンの話として捉えていただければ、多かれ少なかれ銀行内でその要素は有り、特別でもないことらしいです。私も少々投資不動産を持つので、ローン担当者から聞いたことあります。管理を縛る念書までは特殊な例ですが。
    確かに、自身で銀行に持込み、審査を経て購入し、賃貸管理業者を選定するパターンには、関係なかったです。この話は「割と楽に審査してくれる提携ローンというものを失えば、販売もやりにくいはずだ」という論点にすべきでした。
    すみません、これにて暫く、書きこみはお休みさせていただきます。

  • >>No. 842

    ご指摘のとおりtateru側のメリットもあったでしょうが、お互い様だったのでは?。もしゴリ押しされただけなら、逆に当時の賃貸管理縛り条件の行為が銀行内で許されるはずはなく、問題になるからそんなことできなかったはずです。むしろ大手(上場会社ですから)と位置付けられた会社の賃貸管理の安心感に、審査上重きを置いていたことの証でしょう。
    さて問題は、ここの物件そのものがダメだと言ってるのでなく、銀行は割高物件の自己資金低いローンの審査を通す上では、賃貸管理の安心感などの言い訳が必要、そして何より銀行は不祥事の先からのローンの紹介を受けたくないでしょう。
    あえて言えば、一括処分した損切り物件の購入業者が、自分の売り物件として売る方が、割安(もしくは適正価格?)ですし、ローンは付きやすいのでは?。
    不祥事は大きな痛手、保有物件を売るならある程度の損切り覚悟ですよ。

  • >>No. 818

    だから西京は、賃貸管理会社を限定させる約定をお客さんと交わしてた訳で、それを好ましくないと解除させたのは、お上です。tateruの信用度に依存してた、と言うのはそういう理由。
    時間がたてば変わるかもですが、今の今は、tateru物件だから融資しないって有り得ますよ。自己資金をドーンと入れれば別かも知れませんが。
    (チェックを常にしてはいないので返信遅くなりすみません)

  • >>No. 814

    西京の事例から推測すると、お客さんには言わずに、銀行内で重視していた、と解釈してます。

  • >>No. 794

    賃貸用は売った後、売主業者が面倒見るケースが多く、そこの信用も重視するケースがある。まして担保評価との兼合で、その要素の判断度合は変わる。西京は賃貸管理を縛ることでtateruの信用に依存していた。割安と思ってなかったという面が有ると思う。その信用が崩れた、ということ。

  • >>No. 784

    おっしゃる通りと思います。割安なものならば、です。

  • >>No. 769

    そうですね。自己資金を2~3割、入れればやるかも知れません。でも、今までほぼ自己資金無しの顧客相手にやって来て、突然資産家相手になかなか出来ない、ということと、自己資金ある資産家は、割安なものを選べる環境にある、ということです。

  • 今のアパートローンのマーケット感覚では、購入者へのローンであっても、売る企業が何処か、で判断は変わる。今まで、オーナーをフォローする企業の信用で、やや不動産評価が割高でもローン付けてたのに、信用が無くなれば、高いものは高いと判断するので、相手はオーナーであっても安易に貸さない。それが銀行。

  • 無駄を省くリストラは評価されますが、本業の行き詰まりが明確化するリストラで、かつ本業の抜本的改革が見えない状態では、中長期的には悪材料と思います。短期的な株価の動きで勝負することを否定してはいませんので。

  • 約30億の損失は約30億の売上で出てるのだから、簿価60億だったってこと。一括処分だった事情を割引いても元々含み損の割高物件と言える。つまり高値掴みの仕入で顧客への売値も高かったけれど、賃貸管理しっかりやりますと銀行に安心させて評価良く見せてたビジネスモデル。だから今は顧客へ販売する時のローン評価も厳しくなって、ローンの銀行が取引始めたとしても簡単には売れる訳ない。よほど仕入がうまければ別だが、そういう人材はおそらく、もうやめた。何より貸借対照表に残る不動産は実価値は簿価下回る含み損があり、既に一株あたりの純資産価格は見た目より低い。今後、事業縮小するのは生き残るために悪いことでないが、売上数億程度、総資産もグッとこじんまりとなる。

  • 通例ではリストラは上げる要因となること多い。しかしここはタイミングが悪い。
    今まで元に戻せるかの幻想を抱かせる策(例CM)の中でリストラも後回しだったのだろうとの疑念を抱かせ、もう戻せないと明確化し、更に、460→300にすれば現状よりベターでも、300は未だ適正ではなく多すぎるのでは?と、想起されるからである。

  • 勤続長く高年齢の社員など、ほとんどいないから、そこの特損の心配より、いよいよ事業の極端な縮小であることの方が問題でしょう。

  • 急成長に伴い、ここ数年間での採用が多いから勤続短く、総額も大したことないと思います。長いのは、営業だった人達、既にやめてるでしょう。

  • この企業が融資受けられるのか?の話と、買い主顧客への長期ローンをやってくれる銀行が有るのか?の議論の混同が、時々見られる。前者について現預金がまだある間は良いとして、多くの人は後者を心配しているのだ。

  • 上場の某A社の賃貸の子会社の場合、都庁だったので国交省と比較はできないが、3/18に公開の聴聞の発表が東京都公報で為され、3/27に聴聞、5/8に行政処分発表でした。10連休はさんでたけどね。

  • 一般論として、株の価値は理論上PBR1倍。でも会計上の簿価と時価評価は異なる。つまり、もし保有不動産が割高なものばかりなら、株価はもっと低い。

  • 陽光似てます。分譲で大きく儲けてた頃は高株価、問題あって下がり、2011年1月行政処分受け(その時は織込済それほど下落せず)、その後50円前後の株価で低迷。でも数年し救世主現れ少し回復。少し。エイシアンスター。

  • 記憶が曖昧だったが、陽光都市開発は2011/1に、業務停止22日間だった。今のエイシアンスター。行政処分の数ヶ月前から既に株価は大幅に下落、2011/1に突然大きく下げた訳でもないが100円前後、その後ダラダラ下がり、数ヶ月後には50円前後ってところ。参考までに。
    更に言うと、売買事業をやめて縮小して賃貸管理に徹し、その後中国資本で救われ今に至る。救世主次第。しかし販売で成立していた大きな売上高や利益額には到底戻りはしない。

  • 国交省の処分事例の公開が過去5年だけの話であって、この中だけで比較して軽い処分を期待する方がおられるが、更に遡れば、それなりに重い処分はあったし、もはや日数の問題ではなく、軽重に係わらず行政処分を受けた事実で失う信用で、金融機関の取引を再開する可能性が絶たれることが一番大きな問題でしょう。
    銀行と言う被害者が明確に存在する。そして銀行だけとも言えない。
    改ざんされて借りたオーナーが、銀行の中でどのように扱われているのか、レッテルを貼られているのかによっては、他の借入の際に影響を被る。もちろん自己責任部分もあるが、借入オーナー達も結果的に不利益を被っている。
    そういう見方も、社会はするのでは?

  • 数年前、上場の陽光◯◯◯◯の業務停止処分が有りました。悪質な電話営業、と言うもの、今回とやや異なるも、指示処分相当を主張する程の差であろうか。

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