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REITは誰が運用しているのか (5回)

○ REITは、所有する物件の法律上の帰属の目的とする法人であり、REITにかかる物件の取得・譲渡の財産管理、フィナンス、IRなど業務の執行は、スポンサーが全額(あるいは共同)出資するREIT資産運用会社に委託される。
○匿名組合を使うと、スポンサーやREIT運用会社に倒産など信用事由が生じると、財産の持分が分別出来ていなければ、倒産財産から隔離できない怖れがあるので、投資家と債権者のために、法律上の帰属をREITに移転する。
REITは、REIT業務にかかる対外的な法律行為(契約)については、運用会社に排他的に委託しており、本人自らでは業務執行しない。
○スポンサーが取り組み開拓する案件をREIT運用会社い提案して、REITに取得させる場合の意思決定プロセスや、誰に優先権を与えるか、REITに適した財産家の判断は、REITのコンプライアンス上、もっとも重要な利益相反回避の業務プロセスであり、各社、IR資料で開示している。
○特に、REIT運用会は同一タイプの財産(オフィス、レジ、ロジ、ホテル、ナースリ)で複数のREITの運用会社から受託を回避するが、総合型があり、誰のREITを優先するかという問題が生じるので、優先権の事前同意がなされる。
○ 人員、組織の大きいREIT運用会社は、私募REITを組成して運用委託を受ける場合がみられるが、公募REITとの利益相反が100%生じないことを担保しなければならない。
○不動産投信運用会社、出資者、従業員数リストから
10人ほどで、REIT業務全てに従事する運用会社があり、スポンサーから従業員の出向を受けているREITがいくつかみられる。特に、スポンサーが多い場合に、各社から出向を受けている場合があり、利益相反回避のコンプライアンスが厳しくなる。
○ REIT運用会社の規模は50人ほどと小さく、自ら物件を開拓できる能力はなく、物件開発はスポンサーに依存し、提案された案件を運用方針に従って、取得するか、処分するかを決定する業務となる。
○ 投資家は、運用会社の能力やコンプライアンスについて、承知していることが前提になる。IR上、開示されているので、知っていることが推認され、自己責任となるので、REITに運用失敗があっても、説明を受けなかったとか、知らなかったという主張は通じない。

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