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本日の運用報告会報告
合併当初の約束4500~5000円をミニマム・クリア出来るようになったので、
今後、期初の計画では剰余金を盛り込まず、
万一下回る場合には補填で4500円となるようにすることとした。
賃料がアップした要因については、地域差・物件のタイプの違いではなく、
近隣に競合物件があるかどうかによると考える。
人口減少による、業績悪化懸念については、都心・若年層向け物件については、需要が衰えていない。
地方を含め、競争力のある物件・エリアに投資するようにしている。
物件売却先はどんなところか:入札で私募ファンドに売却した。
10~15年で設備が陳腐化してしまうと考えているので、メンテ・売却を判断する。
物件価格が高騰していることを考慮し、一部売却した。
ヘルスケア物件は住宅物件の一部との位置づけである。
簿価ベースでのNOI利回り、PL利回りを下回る外部成長は、
将来の配当にマイナスの影響を与えるので、そのことを十分意識していく。
格付けがJCRはAAだがR&IがA+と一段下である。
この格付けを上げることで、借り入れ利回りを下げられると考えているので、そこに注力する。
平均入居期間が4年なので、現在の状況が4年続くと1回転し、1%の内部成長となり、
1期当たり1.5億円の成長要因となり、分配金を約100円押上げることとなる。

御参考程度にお願いします。