不動産担保ローン及びそれらを活用した投資スキームについて教えてください。 最近、不動産担保ローンという言葉を初めて知りました。

都内の不動産保有者（含み益が数千万円）なら、数千万円借りることも可能なのでしょうか？ 可能。少なくともうちは貸す。 どういう計算式なのでしょう？「不動産時価＊（70～80%）－既存住宅ローン＝借入可能額」になるのでしょうか？ いいえ。 いいえの理由ですが、貴殿の「不動産時価」っちゅうのは、「市価」を指していると思います。 金融業界での不動産時価っちゅうのは、競売価格を指します。市価の1~10割引です。都区内だと多分1~2割引。地方(都内でも島だったりみたいな市部郡部等)だともっと割引されます。 （70～80%）←の部分のことをうちら金融業者は「掛け目」と呼びます。 掛け目が高い業者程、金利が高いです。例えばうちは掛け目80%まで貸しますが年12%~15%頂きます。単純にあぶねーからね。 70%の業者だと8~10%前後取る会社が多いと思います。 銀行とかだと多分50%前後の掛け目を指定してくる可能性が高いと思います。下手したら30%40%もあり得ます。 ただし、銀行は金利が安いです。年3%や下手したら2%とかを提示して来てもおかしくないです。 あと、カードローンと違って担保付けての証書貸しになるので、その他に印紙代等の負担や、登記費用負担が発生します。 こっちは大体借りる金額に比例します。 私が上述した金利はあり得るのでしょうか？（一応ネットでは2－7％等と書いてありますが、実際にどの程度の金利で組成されているのか気になります。決定ファクターは年収ですか？それとも借入限度額に対してどの程度借りるか（余裕度）ですか？） 何ならもっと低くても2%とかもあり得る。 ノンバンクは「余裕度だけ」が大事。うちらノンバンクは年収なんか気にせずに貸す。自宅担保の時だけ年収も総量規制の観点から気にする。 ただし自宅利用しているかはそんなに調査しない。後から引っ越ししても分からない。 ぶっちゃけ総量規制という法規制上やりたくないけど一応コンプライアンスでやっているだけ。身分証の住所がその物件になっていないかなとかくらいのチェックです。 バンクは基本的に収入から返済してもらう前提で貸すので、余裕度は前提。収入が大事。 「フリーローンから担保の分だけ金利を引きますよ」が基本。 上記のような、多額の元本を得て、リターンを得つつ、ローン元本を減らしていく方法は割と有利な投資方法のような気がしたのですが、ご意見頂けますと幸いです。 一見有利に見えるやろ？ バブルの時にみーんなやった。そしてそれをやった馬鹿はみーんな事故に遭った。 首にロープが絡まったり、お風呂掃除中に混ぜるな危険をうっかり混ぜたり、自動車の中で焼肉をしようとして一酸化炭素中毒になったり。 俺達金融屋は、事故だったから団信で返済してもらった。事故だったと保険会社には伝えた。 この純粋な事実しか俺からは伝えられねぇわ。 無論、俺が見た事実であることは全く否定できません。俺の勤務先は銀行程良い金融機関じゃなくて金融業界のど底辺だから、金利も高いし顧客層が悪かったのも事実。 もしかすると、財テクブームに乗っても「上澄み部分」のお客様達はみーんな成功して今もみーんなピンピンしているのかもしれないですね。それを俺が知らないだけなのかもね。 ただ、鐘紡とかそごうとか、財テクブームに乗った(当時の)超有名企業もバンバン潰れるか潰れかけてたし、上澄み部分も「ある程度は酷い目に遭っていた」のは間違い無いと思います。 ここからは、あくまで有名企業の話になるのだけど、景気が悪化した時に全部が反転した訳ですね。 不動産価格は急落。株価も急落。でも負債は定額で出て行く。 最初は株を売って補填していくけど、バブル崩壊後株価は7分の1まで落ちましたし、不動産価格も結構落ちました。 結果的にどこかで払えなくなっちゃった訳ですね。 しかも、株とかやってると破産って「気軽にできる小銭」じゃできないのです。結果的に個人だとビルから転落したりとか事故に遭っちゃう訳ですね。法人だと債権者破産申立されたりとか。 あくまで助言なんですけどね。 もしやるなら、先に住宅ローンを完済して、法人化して家1軒だけを持つ資産管理会社にしなよ。そして代表者に賃貸する。 そんで、その賃貸物件をアテに代表者保証無しで借してくれるところから借りる。 これなら困った時に法人だけ切り捨てしてしまえば良いよ。

1150792653さん