住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。ローン借り受け時よりも収入も貯蓄も順調に増えたため、無理のない範囲で２００万ほど繰上返済（期間短縮型）をしようと考えています。

Question

住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。ローン借り受け時よりも収入も貯蓄も順調に増えたため、無理のない範囲で２００万ほど繰上返済（期間短縮型）をしようと考えています。現在ローン残債３３５０万があり、内訳は下記です。・住宅ローン：３２００万（完済２０５７年９月予定）・諸費用ローン：１５０万（完済２０４２年９月予定）・利率はいずれも０．９％変動・月々の返済額は住宅９万、諸費用１万の計１０...

田中勲 · Accepted Answer

住宅ローンの繰り上げ返済についてですね。 こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。  私の過去30年間で3000件以上の住宅ローン申込みをしてきた実績と経験を元に回答させていただきます。  ご質問の内容は非常に的確で、繰上返済の効果をきちんと理解された上でのご相談だと感じました。その上で、結論から申し上げると、①の「住宅ローンを200万円繰上返済（期間短縮型）」が最も効果的だと私は思います。  ■なぜ①が有利か？ 理由はご自身でも触れられている「複利効果」と「返済期間の長さ」です。  ・金利が同じであれば、返済期間が長い方の元本を減らした方が、将来的な利息軽減効果は大きくなるのが原則です。 ・諸費用ローンは2042年で終わるのに対し、住宅ローンは2057年と15年も長く利息がかかるので、当然、住宅ローンに充当する方が金利軽減効果は高くなります。  ■②や③はどうか？ ②の「諸費用ローンを完済＋残りを住宅ローンへ」は、精神的なスッキリ感は得られますが、金利的には得策ではないと感じます。 ③も同様で、分散するとインパクトが薄くなってしまい、住宅ローンの長期複利の抑制効果が小さくなります。  ■補足：住宅ローン控除との兼ね合い 住宅ローン控除の恩恵は確かにありますが、控除は「所得税・住民税の還付」であり、返済利息の節約とは根本的に性質が違うものです。 ご自身でも書かれている通り、ローン控除の減少よりも「金利上昇リスクのヘッジ」や「将来的な可処分所得の確保」の方が重要です。私はこの考え方に賛成です。  ■まとめ よって、私の見解としては以下の通りです。 最も効果的なのは①「住宅ローンを200万円繰上返済（期間短縮型）」です。 諸費用ローンはそのまま通常通り支払い、金利負担が大きくなる住宅ローンの方に集中して繰上返済する方が、長期的に見てメリットが大きいと思います。  下記に住宅ローン金利の比較や返済シミュレーションができるページもありますので、ぜひご活用ください。 URL：https://0systems.com/OneMinuteCheck/payback-schedule/  お役に立てれば幸いでございます。

shi******** · Answer

諸費用ローンには男身がついてないと思いますがいかがでしょう？ 複利効果もあると言えばありますが、団信効果を考えると、 繰り上げるなら②諸費用ローン全額+住宅50で、期間短縮ではなく、返済減額にするのがまだいいように思います。 なぜ諸費用を別にしたのかわからないのですが、一本化した方がわかりやすいと言う程度の理由です。 200万を繰り上げた場合、現状で月10万ちょいの返済が、95000円ほどになると思います(期間が違うので総額計算とは若干ずれますが、概ねこんなところではないかと思います。)  年間6万前後の返済額減ですから私なら繰上げはしません。 200万を値下がりリスクのない安定したファンドに投資して、年間15万以上の利息を取りに行きます。 その方が万が一の際の団信額も大きいですし、ローン減税もマックスで受けられる。  表面で10%程度のファンドは選びきれないほどあります(投信や個別株のように値下がりリスクのあるものではなく、かつほったらかしにして満期の償還を待つだけのものです)  NISAやiDeCoと違い直接の減税効果はないですが、税金払っても7〜11%くらいは取れると思いますよ。 実際私はそのセクター中心に、満期償還があれば次に投資しを繰り返していますが、平均で2000万の投資をして、税引後で年150ちょいの利息をいただいています。 繰り上げれば少〜し気が楽になるかもしれませんが、せっかく手元に余裕資金があるのなら、返済で無くしてしまうより、そのお金で更なるお金を産んだ方がいいと考えます。

nan******** · Answer

ちょっと試算してみました。 数字は住宅ローンの支払回数と総支払利息（諸費用＋住宅ローン）です。  ⓪現状のまま 414回 5,324,441円 ①住宅ローン200万繰り上げ 384回 4,628,686円 ②諸費用ローン完済、50万繰り上げ 407回 5,052,916円 ③100万ずつ繰り上げ 399回 4,887,697円 以上の想定では ①が総額では有利ですね。  私の提案は②の派生で、諸費用ローンを完済したあと諸費用ローンの支払い1万円を住宅ローンの支払いに回して月10万円とすることです。④とします。  ④諸費用ローン完済、住宅ローン50万繰り上げ、浮いた月1万を住宅ローン支払いに回す。 360回 4,452,365円           諸費用ローンを150万繰り上げ 住宅ローン50万繰り上げ 毎月の支払額を

ryu******** · Answer

②です。 繰上返済が今回だけなら、①が最も有利ですが。  毎月1万円が減った分だけ、毎年12万円余分に貯蓄などの積立に回せます。 来年12万円を余分に繰上返済をすれば良いです。 控除期間中とのことなので、１月（12/31の年末ローン残高を確定させた後）に。  まあ、私は、期間短縮の繰上返済をオススメしませんが。

kok***** · Answer

利息軽減が一番高いのは①です。

xia******** · Answer

複利効果といっても諸費用ローンを完済すると月の返済が1万円減る分の違いでしかありません。その1万円をこまめに繰上返済に回せばほとんど変わらないです。なので個人的には②をお勧めします。

xia********さん

回答日：2025年4月8日

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胃がんサバイバー · Answer

200万程度の繰り上げなら200万を定期預金1%で預けたほうが良いとは思います  団信もありますからそのほうがお得です  定期預金の利率をよく見ると良いとは思います

hap******** · Answer

まず優先順位は諸費用ローン完済です。残りで住宅ローンの繰り上げでいいと思います。

hou******** · Answer

現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。  私ならNISA等で運用しますが、その中なら②ですね。

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